Vo svojich 25 rokoch som sa rozhodol zrekonštruovať dom, ktorý som tri roky predtým kúpil na aukcii. Kúpa bola viac než výhodná a dom aj vďaka zlým dispozíciám stál podľa môjho odhadu polovicu až tretinu bežnej trhovej ceny.
Z čoho môj odhad vychádza? Dom bol najskôr ponúkaný za trojnásobok ceny, za ktorú som ho kúpil. Cena bola hlboko pod cenou pozemku, ktorý k domu patril. Navyše hneď po kúpe som dostal dve výrazne vyššie ponuky na odkúpenie. Rekonštrukcia starého domu nie je pre väčšinu ľudí až takým lákadlom. Radšej si postavia výrazne drahší nový dom podľa svojich predstáv. Má to určite svoje výhody, keďže starý dom skrýva nejedno prekvapenie, ktoré bez predchádzajúcich skúseností len ťažko odhalíte.
PONAUČENIE: Ľudia hľadajú ideálne bývanie. Schátraný dom so zlou dispozíciou nikoho k rekonštrukcii neláka ani za minimálnu cenu. Možno má veľa ľudí slabú predstavivosť a nedokážu si predstaviť, že starý ošarpaný dom sa môže premeniť na nádherný a zrekonštruovaný.
Obsah článku
Ako začať rekonštrukciu starého domu?
Rekonštrukciu domu je dobré brať ako projekt a každý dobrý projekt by mal mať plán. Takže okrem prvého kroku, vypratávania, je dobré všetko dôkladne naplánovať, aby ste zbytočne neurobili niečo, čo budete ešte počas stavby a rekonštrukcie domu ľutovať. Predovšetkým zásadné rozhodnutia, ako rozvrhnutie miestností, by mali niekoľkokrát prejsť kolečkom za a proti. Nechajte si tiež poradiť od skúsenejších ľudí, ktorí Vám môžu otvoriť nový pohľad na celú situáciu. Nezáväzne ich pozvite a opýtajte sa ich, ako by oni riešili Vašu stavebnú dilemu. Nič im nepodsúvajte, ale v prvom rade si skúste vypočuť nezávislý názor niekoho iného.
Jedna vec je poradiť si pri hrubej stavbe a druhá pri výbere kuchyne či doplnkov. Pri výbere kuchyne som si na internete v pohode porovnal všetky varianty a vybral tú najvýhodnejšiu.
2022: Pri náročnosti a zdražovaní energií v roku 2022 by som už asi siahol po dotácii z programu Nová zelená úsporám a dom poriadne zateplil. Ťažko povedať, či by zateplenie problém s vlhkosťou zhoršilo, alebo zlepšilo. Pri starom dome si môžete urobiť komplexný projekt, keď požiadate o príspevok na výmenu okien, zateplenie stien aj stropov a tiež na prípadnú fotovoltickú elektráreň. Po overenej fotovoltike by som v dnešnej situácii asi tiež siahol, ale to v prípade, že by som chcel v dome bývať. Skúste si vyžiadať ponuku na fotovoltiku, tepelné čerpadlo alebo kombináciu oboch. Následne si môžete vyhodnotiť možný prínos.
Vypratávanie pred rekonštrukciou domu
Dom som po vybavení papierov dostal aj s „nájomníkmi“, ktorým som za dom v zlom stave ponúkol veľmi priaznivý nájom, za ktorý by v mieste bydliska nezohnali ani garsónku.
CHYBA: Dom bol naozaj v zlom stave a ja som si naivne myslel, že na ňom už nie je čo zničiť. O dom som sa teda veľmi nezaujímal a nájomníkov som nekontroloval.
Pri vypratávaní domu sa ukázalo, že občasná kontrola by mi určite ušetrila desiatky hodín, ktoré som strávil vypratávaním domu aj priľahlých kôln, zanesených predovšetkým obrovským množstvom dvojlitrových PET fliaš od piva značky Braník. Pre predstavu: PET fľaše som počítal na fúriky, nie na vrecia, a bolo ich naozaj veľa.
Kým som všetko vypratal, stále mi nebolo jasné, na čo nájomník PET fľaše mal. Keď som však vypratával piecku z kuchyne, objavil som v nej jednu roztavenú PET fľašu a ďalšie pripravené v zásobníku.
PONAUČENIE: Nie všetci sa správajú logicky a ekologicky :O.
Rozpočet a cena rekonštrukcie
Pred rekonštrukciou som cenu odhadoval na 450 tisíc. Na konci článku zistíte, či sa mi podarilo rozpočet dodržať. Treba podotknúť, že moja predstava bola značne naivná a na veľa vecí som nepomyslel. To je však pri prvom „pokuse“ o rekonštrukciu prirodzené. Do úvahy prichádzala aj nákladnejšia rekonštrukcia, pri ktorej som uvažoval aj o hypotéke. Nezabúdajte si hypotéky poriadne porovnať -> napríklad v tomto porovnávači. Veľa ľudí pri financovaní siahne po svojej súčasnej banke, úver bez problémov dostane, ale na hypotéke môže preplatiť vyššie desaťtisíce.
Vo všeobecnosti sa často neoplatí šetriť, ak chcete v dome bývať dlhodobo. Veci ako strecha, krov, zateplenie, hydroizolácia či vykurovanie sa dajú upraviť len veľmi ťažko a môžete si tak o niekoľko rokov privodiť veľmi nákladné dodatočné práce.
Tip: Na menšie rekonštrukcie sú najvhodnejšie klasické pôžičky. Nemusíte potom kvôli úveru založiť celú nehnuteľnosť v hodnote aj niekoľkých miliónov a riešiť mesiace papierovania. Medzi ľuďmi panuje mylná predstava, že každý spotrebiteľský úver je zlo, ktorému je lepšie sa vyhnúť. Aj menšie peniaze si môžete požičať len za pár percent, ak nemáte zlú finančnú históriu. Nezabúdajte, že len inflácia sa pohybuje okolo 3 až 4 % ročne.
Kde začať? Búracie práce..
V domčeku bolo treba otĺcť alebo oškrabať omietku, vyrezať staré radiátory, vytrhať staré elektrické vedenie a všetko pripraviť na novú inštaláciu. Úprimne povedané, otĺkanie omietky a škrabanie nánosov farby ma na celej rekonštrukcii bavilo asi najmenej, a to hneď z niekoľkých dôvodov.
Nerobil som všetko sám, pomáhal mi jeden kamarát. Vo dvojici je aj taká monotónna a otravná práca ako škrabanie omietky o niečo lepšia. Navyše sme prácu zhruba každú hodinku a pol prekladali jedným fľaškovým pivom. To pivo neuveriteľne padne vhod, keď máte všetky sliznice pod nánosom prachu.
Kladivá, špachtle, prach, neporiadok a pivko.
Ak by som mal zabŕdnuť do nejakého ponaučenia pri búraní, tak tu som urobil jednu pomerne zásadnú chybu. Nechal som všetky vnútorné priečky domčeka a prácne z nich otĺkal omietku. „Mal som všetko zbúrať.“ Presne táto veta mi počas nasledujúceho pol roka stále vŕtala v hlave. Mohol som si ušetriť veľa starostí a vymyslieť si vnútornú dispozíciu nanovo a lepšie.
Stropy: Ako vidno na nasledujúcej fotke, na stropoch zostala omietka, ktorá bola v celom dome veľmi kompaktná. Zo stropu sa len odstránili staré nánosy farby a nanovo sa vyštukoval. V niektorých častiach domu sa na spevnenie použila ešte sklotextilná mriežka. Dokonca sa nerobila ani drážka pre nové elektrické vedenie, všetko sa pretiahlo pôvodnými husími krkmi. Len v kúpeľni sa urobili sadrokartónové podhľady.
Ako som už spomenul, niektoré steny som otĺkol až na kameň/tehlu a niekde som omietku čiastočne nechal, keďže sa mi zdala v poriadku. Asi pri dvoch stenách sa mi stalo, že som ich prácne oškrabal asi zo 7 náterov a následne som ich aj tak celé otĺkol. S nátermi som si naozaj užil. Vždy keď som odstránil jeden, objavili sa ďalšie tri a pekne farebné. No a vtedy som si zase povedal: „Mal som všetko zbúrať.“
TECHNOLÓGIE: Dosť ma fascinovalo množstvo mált a možností, čo na stenu nahodiť. Na tento domček padlo veľa vriec rôznych značiek s rôznym účelom. Vždy som si nechal poradiť. Technológie na rekonštrukciu starých domov sa za 10 rokov výrazne posunuli a rovnako aj rozmanitosť možností. Pamätám si, že ešte pred 10 rokmi, keď sme rekonštruovali dom rodičov, sa malta miešala výhradne v miešačke a dodržiaval sa pomer bieleho a červeného piesku. Miešačku som po desiatich rokoch využil asi dvakrát. Dnes murári uprednostňujú namiešanie malého množstva zmesi z vreca priamo vo vedre. Treba uznať, že pripravená zmes z vreca sa môže tvrdosťou takmer vyrovnať betónu. No otĺkať by som to teda nechcel..
PONAUČENIE: Dvakrát si všetko rozmysli, než necháš staré steny stáť!
Inštalácie
Na holé steny prišli inštalácie, ktoré som nechal na skúsených remeselníkov. Jedinou väčšou akciou bolo kopanie/prekopanie k odpadu, na ktorý som sa musel napojiť novou odpadovou rúrou. Presúval sa aj vodomer, ktorý bol predtým umiestnený vnútri domu a teraz išiel von, takže bolo treba vykopať šachtu.
Na to, aké chabé pokyny som elektrikárovi a inštalatérovi dal, dopadlo všetko pomerne dobre. Holt skúsení remeselníci.
Ešte sa raz vrátim k vnútorným priečkam. V kúpeľni sa nachádzala mimoriadne slabá 7-centimetrová stena z dutých tehál postavených na stojato. Tá mala ísť dole! Ja som sa nad ňou však zľutoval a postupne som do nej trikrát urobil pomerne masívnu dieru. Následne ju elektrikár čiastočne vylomil a aj pri inštalácii vody sa odbila väčšia časť, než bolo treba. Po tejto skúsenosti som sa na ňu už nič nesnažil pripevniť. Uvidíme, ako sa jej bude dariť v budúcnosti.
Ďalšie tehlové steny už neboli také krehké, trpeli však iným neduhom, ktorý sa najlepšie ukázal po priložení vodováhy. Pri omietaní sa preto nahadzovala hrubá vrstva, aby sa steny aspoň čiastočne vyrovnali. V porovnaní s novou priečkou z pórobetónových tvárnic to bol naozaj veľký rozdiel.
Strecha ako základ rekonštrukcie
Súčasne s inštaláciami sa robila aj nová strecha, menili sa laty a doskami sa vyrovnával krov. Na túto prácu som si vybral overeného remeselníka, ktorý vo voľnom čase pokrýva strechy. Vďaka tomu bola cena veľmi priaznivá a aj časovo bolo všetko hotové pomerne skoro. Krytinu som podľa odporúčania zvolil pálenú, aj keď ma predovšetkým cenou lákali plechy či iné lacnejšie varianty. Napokon po vizuálnej stránke sa kvalitnej pálenej streche nič nevyrovná, teda aspoň pre mňa.
REMESELNÍCI: Takmer všetkých remeselníkov som vyberal podľa odporúčania rodiny či známych. Všetci boli z blízkeho okolia a táto cesta sa ukázala ako správna. Veľmi si neviem predstaviť opravovať domček niekde kúsok od Prahy, kde nikoho nepoznám. Kvalitných remeselníkov je stále asi lepšie hľadať na odporúčanie niekde v krčme než na internete, no záleží od odboru.
Okná
Predtým než som okná objednal, urobil som si určitý prieskum, z ktorého mi najlepšie vyšli okná od firmy OKNOSTYL. Išiel som predovšetkým po najnižšej cene, ale bol som aj príjemne prekvapený bezproblémovou realizáciou a priebehom zákazky.
Následnú montáž doplnkov a žalúzií som robil sám. Parapety orezal a pripevnil murár Jirka s precíznosťou jemu vlastnou. Všetko presne sedelo a ukázalo sa ako funkčné. Po realizácii mi vŕtalo hlavou, prečo je OKNOSTYL o toľko lacnejší, a pritom je kvalita veľmi dobrá. Neprišiel som na to. Možno sa ukáže, že po 10, 20 rokoch okná odídu. Momentálne som však spokojný na jednotku s hviezdičkou. Keď mi nedodali jeden diel na namontovanie parapetu, stačilo napísať a všetko mi doručili až domov.
Dobre dopadlo aj osadenie francúzskeho okna do záhrady, ktoré sa zameriavalo ešte pred vybúraním otvoru. Aj tento príbeh sa napokon skončil dobre a montéri si s osadením poradili veľmi dobre, aj keď dokázali poriadne vystrašiť niekoľkominútovými prestojmi a hláškami „To je v p*deli, to sa tam nezmestí“.
Čo s domom po rekonštrukcii?
Počas ročnej rekonštrukcie som si niekoľkokrát myslel, že sa do domčeka nasťahujem, no napokon zvíťazil pôvodný zámer, keď som dom rekonštruoval na účely takzvaného investičného prenájmu. Aj vďaka tomu, že sa dom rekonštruoval a opravoval na prenájom, bola hlavným kritériom pri výbere všetkého cena.
Rekonštrukcia a nahadzovanie omietok
Pri murárskych prácach som s výberom murára vôbec neváhal, keďže pre našu rodinu už urobil veľa vecí majster svojho remesla, murár Jirka. Výhodou Jirku bolo, že dokázal chápať stavbu ako celok a upozorniť na možné komplikácie. Ďalšou výhodou bola extrémna zručnosť a precíznosť. Určitou slabinou Jirku bol v dnešnej terminológii taký často spomínaný pojem time management.
Staré omietky boli najmä pri podlahe duté a odstávali a niekde bola dokonca vlhkosť a pleseň. Nevedel som presne, či je to tým, že sa v posledných piatich rokoch v dome málo kúrilo a nevetralo, alebo je problém inde. Prvým významným krokom bolo pridanie odkvapu aj na druhú stranu domu, kde bola vlhkosť najvyššia. Následne sa v celom dome do výšky jedného metra použili sanačné omietky, ktoré by mali vlhkosť aspoň čiastočne zadržať. Zatiaľ vyzerá všetko v poriadku, no uvidíme, čo s omietkami urobí prvá zima.
PONAUČENIE: S remeselníkmi komunikujte čo najviac dopredu a nastavujte termíny tak, že rovno počítate s tým, že ich o 14 dní pretiahnu.
Na Jirkovi som si cenil kvalitu práce, no rýchlosťou bol ďaleko za mojím očakávaním. Prišiel vždy na 2 až 3 hodinky raz za 2 až 3 dni. Potreboval som zrýchliť. Dostal som odporúčanie na murára Radka, ktorý robil formou fušky, a dokázal mi tak dokončenie stavby urýchliť o mesiac až dva.
Rekonštrukcia podlahy
V prvej miestnosti boli parkety, ktoré podľa väčšiny názorov boli za hranou a vhodné na vytrhanie. Mne sa parkety vždy páčili, tak som sa ich nemienil tak ľahko vzdať. Na vlastnú päsť som ich niekoľkokrát vydrhol a potom sa pustil do brúsenia. Žiadne brúsenie špeciálnym strojom, ale punkové brúsenie flexou. Asi na tretí raz sa mi za vzniku neuveriteľného prachového mraku podarilo parkety zbrúsiť.
Parkety naozaj neboli v dobrej forme a pri krajoch čiastočne aj chýbali. Investoval som 3 000 CZK (približne 120 EUR) do Solakrylu, ktorý sme už mali na staré drevo vyskúšaný. Ten efekt je až neuveriteľný. Rozpadajúce sa drevo natriete hrubou vrstvou a z dreva sa stane kameň, ktorý odolá zubu času ďalšie desiatky rokov.
CHYBA: Solakryl sa dá rozmiešať aj s pilinami a po zaschnutí vytvorí tvrdú hmotu ideálnu na zapravenie dier po stranách miestnosti. Na tento účel je výborný, no ja som sa rozhodol pretrieť aj škáry v miestnosti. To nebol dobrý nápad, keďže občas nejaká pilina zaschla na parkete a vytvorila nepríjemné zvlnenie.
V ďalších miestnostiach prišla na rad dlažba, kde som využil trochu drahších, no kvalitných remeselníkov/podlahárov. Tu som bol opäť spokojný s odvedenou prácou aj dodržaním termínu, ale cena bola pre mňa trochu vyššia, keďže som doteraz všetko robil v režime low cost.
Kúpeľňa
Kúpeľňa je trochu alchýmia, keďže treba vybrať veľké množstvo vecí a napasovať ich k sebe, a to všetko ešte na pomerne malom priestore. Zásadnou vecou je vyriešenie dispozície, ktorú už potom ťažko prerobíte. Mňa zaujal koncept murovanej priečky, ktorý mi príde vhodnejší než presklený sprchovací kút. Murovanou priečkou sa v kúpeľni oddelil priestor a vytvorilo sa určité súkromie pri záchode.
Krehká priečka ma výrazne obmedzovala aj pri rozmiestnení ďalších komponentov, ako je bojler alebo zrkadlo. Napríklad zrkadlo sme vešali celý týždeň. Každý deň sme vymysleli nový postup, ktorý sa napokon ukázal ako nie veľmi dobrý.
Kuchyňa
Na kuchyňu som mal vyčlenenú stenu s dĺžkou 260 cm. Internet je plný kuchýň okolo 10 000 CZK (približne 410 EUR), ktoré vyzerajú celkom obstojne. Podarilo sa mi objednať jednu za 8 000 CZK (približne 330 EUR) u firmy, ktorá mala výpredaj. Nemal som prehnané očakávania a výsledný produkt ma svojou kvalitou príjemne prekvapil. Spolu s otcom sme kuchyňu zmontovali za víkend a už stačilo len urobiť silikóny a pridať LED pásik osvetlenia.
Drez som zvolil celoplošný za 1 200 CZK (približne 49 EUR), aj keď ma od toho mnohí odhovárali. Toto riešenie som zvolil najmä pre jednoduchosť. Na tomto mieste treba spomenúť jednu nevýhodu tohto drezu. Na niektorých miestach sa prehýba a pracuje. Celkovo nepôsobí veľmi pevne. Na druhej strane by som vyzdvihol LED pásik nad linkou. Kvalita osvetlenia pracovnej plochy je extrémne dobrá. Po pravde, ešte som nestál pri linke, ktorá by bola osvetlená lepšie.
Obkladačky za kuchynskú linku boli z výpredaja v stavebninách pod 1 000 CZK (približne 41 EUR).
Renovácia rámov dverí a samotných dverí
Rámy dverí mi prišli pomerne dobré, takže som ich zachoval a len som pomocou rôznych techník odstránil lak. Následne som zmiešal klasickú farbu s už spomínaným Solakrylom a výsledný efekt môžete posúdiť z fotiek.
Samotné dvere sa len pretreli lakom vo farbe slonová kosť, skrátili a opäť nasadili. Osadili sa aj novými kľučkami v mosadznej farbe.
Do kúpeľne bolo potrebné vyrobiť nové obložky a upraviť dvere z hypermarketu. Vchodové dvere som pôvodne chcel vymeniť za nové, no napokon sme ich spolu so šikovným miestnym stolárom dostatočne zateplili polystyrénom a palubkami. Vo dverách bolo treba vymeniť aj sklo a nahradiť ho izolačným.
Kúrenie
Tepelné čerpadlo, alebo plyn? Túto dilemu som nechal iným a zvolil som najlacnejší variant, ktorým sú elektrické priamotopy Stiebel Eltron. Najväčšou výhodou je obstarávacia cena, pretože aj s montážou sa dostanete na neuveriteľnú sumu okolo 20 000 CZK (približne 820 EUR). Každý priamotop má navyše termostat a dá sa na ňom pekne regulovať teplota.
Priamotopy tiež nezaberajú veľa miesta a navyše sú pomerne pekné. Ak kúrite elektrinou, základom je nastaviť si takzvanú nízku tarifu, keď priamotopy môžu bežať len približne 20 hodín denne, ale za výrazne nižšiu cenu za kWh.
V domčeku som ešte nechal otvorené zadné dvierka pre krbové kachle, ktoré si napokon nájomcovia nenainštalovali. Krbové kachle som mal nainštalované už pri rekonštrukcii a na plný výkon dokázali dom slušne vykúriť.
Podľa odporúčania elektrikára som nastavil zálohy na elektrinu za domček len na 1 500 CZK (približne 62 EUR) mesačne. Ak tento rozpočet vystačí, myslím si, že je to veľmi priaznivá cena. Ešte jedna poznámka k priamotopom: sú úplne nehlučné!
2022: Priamotopy sú super, ale skôr asi na chatu alebo do nových domov. Pri starom domčeku by som dnes volil iný variant, pretože bez krbových kachlí by náklady na kúrenie v zime boli neúnosné.
Zateplenie
Na dotácie a zelené úspory/nezmysly som sa vykašľal, pretože náklady na vybavovanie takejto dotácie sú zhruba podobné tým, ktoré dokážem na celej veci ušetriť pri logickom uvažovaní a pri určitej miere kompromisu. A tiež som na to nemal energiu. Navyše pre chalana, ktorý robí na živnosť pre startupy, sú dotácie hlúposť (vymyslel by som aj horšie slovo, to, ktoré začína na písmenko p). Na druhej strane: Hlúpy, kto dáva, a hlúpejší, kto neberie. Vŕtalo mi to hlavou. Nebral som.
Zateplenie som urobil pomocou 10 cm vaty, ktorú som dostal pod dosky a opäť prikryl. Celá akcia vyšla približne na 15 000 CZK (približne 620 EUR). Efekt chcem vyhodnotiť po prvej zime. Samozrejme, mohol som využiť aj služby nejakej firmy, ale snažil som sa to celé robiť svojpomocne.
DOTAČNÉ OKIENKO: Počas štúdia som sa dostal na stáž do projektového centra, kde sa riešia dotácie. Bol to veľmi zaujímavý vesmír. Desiatky až stovky ľudí, ktorí len sedia a spisujú žiadosti o dotácie. Na druhej strane sú ďalší ľudia, ktorí to vyhodnocujú. Ďalší ľudia to vymýšľajú. Teraz im k tomu ešte niekto musí robiť softvér a bla bla bla. Kde je pridaná hodnota? A čo to prináša ľuďom, ktorí dotácie čerpajú? Podľa mňa predovšetkým to, že sa musia venovať dotačným titulom a nemôžu sa naplno venovať svojmu hlavnému podnikaniu (core business).
Aby som dotácie len nehanil, spolu s mamou sa nám pred tromi rokmi podarilo získať kotlíkovú dotáciu 100 000 CZK (približne 4 100 EUR). Logika dotácií mi však prekáža, aj keď ju práve prijímam. Je mi tiež ľúto tých ľudí, ktorí namiesto toho, aby sa nejako realizovali, sedia a spisujú nezmysly. A je mi ľúto aj tých peňazí, ktoré sú potrebné na réžiu tohto molocha.
Cena rekonštrukcie
Cena bola hodnotou, ktorú som celý čas veľmi výrazne zohľadňoval, v tejto pasáži však nechcem uvádzať presný rozbor ceny. S čistým svedomím môžem poznamenať, že dom sa mi podarilo opraviť zhruba za 550 000 CZK (približne 23 000 EUR), ak nebudem rátať svoju prácu, prácu kamarátov a rodiny.
Keby som mal oceniť len svoju vlastnú hodinovú prácu, za ten rok by sa pohybovala okolo 180 000 CZK (približne 7 400 EUR). Túto časovú investíciu som si mohol dovoliť vďaka mojej hlavnej práci z domu, ktorá nebola viazaná na konkrétny čas. Keď murár potreboval od 7 ráno pomáhať, išiel som. Svoju prácu som začal robiť až poobede a posunula sa do neskorého večera. Keď bolo treba niečo pripraviť alebo zložiť, mohol som kedykoľvek.
Pri rýchlom súčte obstarávacej ceny približne 350 000 CZK (približne 14 000 EUR) a 550 000 CZK (približne 23 000 EUR) za rekonštrukciu som na 900 000 CZK (približne 37 000 EUR), čo je vynikajúci výsledok po všetkých stránkach. Menšia novostavba v rovnakej lokalite aj s pozemkom sa pohybuje okolo 3 až 4 mil. CZK (približne 120 000 až 160 000 EUR). Áno, je tu faktor nově riešenej novostavby, ale tento domček je zase v krásnej historickej ulici blízko centra. Všetko má svoje.
Poďakovanie
Ako má každá kniha svoje poďakovanie, v ktorom autor ďakuje svojmu okoliu, nebolo by fér, keby som aj ja nepoďakoval svojmu okoliu. Hlavné poďakovanie patrí najbližšej rodine, na ktorú som sa obracal so všetkými problémami a všetko sme dôkladne konzultovali. Navyše otec prispel aj svojou občasnou prácou, ktorá okrem jedného nepodareného betónovania bola veľmi prínosná.
Druhé veľké poďakovanie patrí môjmu kamarátovi, ktorý mi takmer celý rok chodil na dom občas pomáhať len za pivo a kebab. Áno, tu som dlžník a dobre si to uvedomujem.
A v neposlednom rade všetkým remeselníkom za ich umenie tvorby, rady, tipy a predovšetkým odvedenú prácu.
A ešte by som mal spomenúť Stavebniny Správka, kde som nakúpil všetok materiál na stavbu a často dostal aj zaujímavú zľavu. Pri tejto príležitosti musím spomenúť aj Daciu Logan, ktorou som odviezol všetku sutinu a priviezol materiál na stavbu (dnes už úspešne slúži niekde na Ukrajine).
Prenájom domu
Po zverejnení inzerátu bol o dom pomerne veľký záujem, takže som si mohol medzi potenciálnymi nájomníkmi v pokoji vyberať. Rozhodujúca bola pre mňa dôvera v nájomníkov a dlhodobosť prenájmu. Nechcel som nikoho, kto by mal domček len ako prechodné bývanie na pol roka. Napokon som sa rozhodol pre pár v strednom veku. Nasťahovanie, spísanie nájomnej zmluvy a celé odovzdanie domčeka prebehlo do mesiaca od dokončenia rekonštrukcie.
Návratnosť investície do rekonštrukcie
Ako píše Pavel Bambásek a mnohí ďalší investori, ročná návratnosť pri dobre kúpenom dome či byte predstavuje na nájomnom 4,5 až 6 % ročne. To znamená, že sa investícia vráti zhruba po 20 rokoch od kúpy. Pri mnou zrekonštruovanom domčeku predstavuje návratnosť aj po pripočítaní 180 000 CZK (približne 7 400 EUR), na ktoré si cením svoju prácu na dome, necelých 9 rokov. Ročná návratnosť investície na nájomnom tak predstavuje veľmi slušných 12 % ročne. To všetko, samozrejme, za ideálnych okolností a bez ďalších investícií.
— ⏱️ Rok po rekonštrukcii —
Úpravy a problémy rok po rekonštrukcii domu
Prvý rok prenájmu a fungovania zrekonštruovaného domčeka neprebehol celkom tak hladko, ako som si predstavoval. Najväčším problémom, ktorý stále riešim, sú vlhké steny. Približne po dvoch mesiacoch bývania (december 2019) sa objavila prvá mokrá škvrna na stene. Nasledovala ďalšia a začínajúca pleseň.
Viacerí odborníci hovorili, aby som ešte počkal, kým nové omietky vyschnú. Cez leto síce všetky omietky perfektne vyschli, no v októbri sa vlhkosť a pleseň objavili znova. Na rad tak prišlo niekoľko krokov, ktoré by mali viesť k náprave. Menej vlhká stena sa zatiaľ len odkopala z vonkajšej strany. Na najhorších miestach som aplikoval injektáž, keď sa každých 10 cm vyvŕta diera a vyplní sa špeciálnou hydroizolačnou zmesou. Po prvých mesiacoch sa zdá, že tieto kroky mierne pomohli.
V dome tiež často beží odvlhčovač na odstránenie nadmernej vnútornej vlhkosti. Vlhkosť sa pohybuje okolo 60 %, čo nie je až také kritické číslo. Dúfajme, že sa týmito a ďalšími postupnými krokmi dopracujem k jej úplnému odstráneniu.
Druhým problémom domčeka sa ukázalo elektrické kúrenie, ktoré má pomerne veľkú spotrebu. Vyššie v článku píšem o nízkej obstarávacej cene, za ktorú sa však platí vysokými nákladmi na vykurovanie. Na základe toho som ešte lepšie zateplil povalu, kde som vybral pôvodnú izoláciu stropov a nahradil ju 10 cm vatou.
Zhruba na polovici domu som ešte pridal jednu 10 cm vrstvu nad trámy. Utesnili sa aj všetky diery a prieduchy do povaly. Na zateplenie stien sa nechystám, pretože steny v dome sú hrubé 60 až 80 cm a nebolo mi to tak odporúčané. Vyššie v článku sa tiež píše, že krbové kachle si nájomníci nenainštalovali. To sa však po prvom vyúčtovaní zmenilo a teraz v krbových kachliach pravidelne kúria. V súvislosti s už spomínanou vlhkosťou sú práve krbové kachle dobré na prehriatie domu a vytiahnutie časti vlhkosti z domu.
Čo by som rok po rekonštrukcii urobil inak?
Kombináciu kúrenia by som asi ponechal, ale kúpil by som silnejšie krbové kachle a umiestnil ich viac do stredu domu. Určite by som však urobil dôkladnú injektáž muriva z vnútorných priestorov. Žiaľ, pri letnej rekonštrukcii neboli v dome ani tie najmenšie náznaky vlhkosti. Asi som aj napriek tomu mal vyhľadať odborníka s vlhkomerom, ktorý by dostatočne preskúmal stav muriva, koróziu pôvodnej hydroizolácie a prípadné kapilárne vzlínanie.
Tu som sa určite poučil a tento krok by som každému odporučil v prvej búracej fáze. Možno by som už v úvodnej fáze odporučil vyhnúť sa kúpe domu, ktorý vykazuje jasné známky dlhodobého vlhnutia. Vodu totiž zo stien nedostanete lusknutím prstov, je to dlhodobý proces.
V tomto roku prišla na rad aj úprava zablateného dvora a priestoru pred francúzskym oknom (budúca terasa). Volil som jednoduchý variant a na približne 60 metroch štvorcových sa položila zámková dlažba s H profilmi. Obe plochy sa vyspádovali, aby voda mohla jednoducho odtekať. Pozdĺž domu sa vybetónovali obrubníky približne 25 cm od steny, aby som pri ďalších možných sanačných prácach nemusel rozoberať celý vjazd.
- Zámková dlažba H profil (15 000 CZK (približne 620 EUR))
- Obrubníky (3 000 CZK (približne 120 EUR))
- Bagrovanie (3 500 CZK (približne 140 EUR))
- Murárske práce (6 000 CZK (približne 250 EUR))
- Ďalšie drobné predmety (4 000 CZK (približne 160 EUR))
Medzi menšie úpravy možno zaradiť ešte namontovanie strieške nad dverami a skultúrnenie priestoru okolo šachty na vodu. Poslednou väčšou akciou bola rekonštrukcia strechy nad prístavbou domu, kde sa iba dali nové laty a rozbité škridly bobrovky sa vymenili za novšie. Následne sa potom zviedla voda do odkvapov, ktoré na tejto budove nikdy neboli, takže všetka voda išla pekne hneď k základom. Práve v tejto budove je aj jedna obytná miestnosť domu, ktorá trpela vlhkosťou najviac.
V súčte som v roku 2020 investoval do domu celé vybrané nájomné a samozrejme aj veľa svojej práce. Podľa odhadu by inak vykonané úpravy stáli 2,5-krát toľko.
TIP 2020: Od minulého roka si tiež ešte lepšie evidujem náklady aj príjmy z domu v Google sheets (tabuľka), kde mám zaevidovaný všetok čas aj peniaze, ktoré na dome strávim. Dáva mi to skvelý prehľad.
— ⏱️ Štyri roky po rekonštrukcii —
Štvrtý rok prenájmu sa nasťahovali tretí nájomníci. Problémy s vlhkosťou pretrvávajú, ale vďaka mnohým opatreniam sú oveľa menšie.
Ako posledné opatrenie, ktoré má znížiť náklady na vykurovanie a zabrániť plesni, boli termoizolačné nátery. Vybral som si jedny z tých drahších a vymaľovanie celého domu aj s prácou stálo 65 000 CZK (približne 2 700 EUR). Som naozaj zvedavý na výsledok, ale podľa prvých skúseností to vyzerá ako správny krok.
— ⏱️ Štyri roky po rekonštrukcii —
Vymaľovanie farbou v kombinácii s kúrením v krbe zabralo a vlhkosť v dome úplne zmizla. Dúfam, že tento boj s vlhkosťou sa už skončil. Termoizolačná farba tiež zlepšila tepelnú pohodu v dome. Od zeme sú však stále veľmi studené dlaždice. Tu by som asi volil nejaké iné materiály, keby som opravoval dom znova.
Sumy v eurách sú orientačné, prepočítané kurzom Českej národnej banky 24,365 CZK za EUR k 9. októbra 2026.
