Mit 25 Jahren habe ich beschlossen, ein Haus zu renovieren, das ich drei Jahre zuvor bei einer Versteigerung gekauft hatte. Der Kauf war mehr als günstig: Das Haus kostete, auch wegen seines ungünstigen Grundrisses, nach meiner Schätzung nur die Hälfte bis ein Drittel des üblichen Marktpreises.
Worauf beruht meine Schätzung? Das Haus wurde zunächst für das Dreifache des Preises angeboten, zu dem ich es schließlich gekauft habe. Der Preis lag weit unter dem Wert des Grundstücks, das zum Haus gehörte. Außerdem bekam ich gleich nach dem Kauf zwei deutlich höhere Kaufangebote. Die Renovierung eines alten Hauses reizt die meisten Menschen nicht besonders. Sie bauen lieber ein deutlich teureres neues Haus nach ihren eigenen Vorstellungen. Das hat sicher seine Vorteile, denn ein altes Haus hält so manche Überraschung bereit, die Sie ohne Erfahrung nur schwer erkennen.
LEHRE: Die Menschen suchen das ideale Zuhause. Ein heruntergekommenes Haus mit ungünstigem Grundriss lockt niemanden zur Renovierung, nicht einmal zu einem minimalen Preis. Vielleicht fehlt vielen Menschen einfach die Vorstellungskraft, und sie können sich nicht ausmalen, dass sich ein altes, schäbiges Haus in ein wunderschönes, renoviertes Zuhause verwandeln kann.
Inhaltsverzeichnis
Wie beginnt man mit der Renovierung eines alten Hauses?
Es lohnt sich, die Renovierung eines Hauses als Projekt zu betrachten, und jedes gute Projekt braucht einen Plan. Neben dem ersten Schritt, dem Ausräumen, sollten Sie also alles gründlich planen, damit Sie nicht unnötig etwas tun, das Sie schon während der Bau- und Renovierungsarbeiten bereuen. Vor allem grundlegende Entscheidungen, etwa zur Aufteilung der Räume, sollten Sie mehrmals mit allen Für und Wider durchdenken. Lassen Sie sich außerdem von erfahreneren Menschen beraten, die Ihnen einen neuen Blick auf die ganze Situation eröffnen können. Laden Sie sie unverbindlich ein und fragen Sie, wie sie Ihr bauliches Dilemma lösen würden. Geben Sie ihnen nichts vor, sondern hören Sie sich in erster Linie die unabhängige Meinung eines anderen an.
Es ist eine Sache, sich beim Rohbau beraten zu lassen, und eine andere bei der Auswahl der Küche oder der Einrichtung. Bei der Wahl der Küche habe ich im Internet ganz entspannt alle Varianten verglichen und die günstigste ausgewählt.
2022: Angesichts der Belastung durch die steigenden Energiepreise im Jahr 2022 würde ich heute wohl auf die Förderung „Neue grüne Einsparungen“ (Nová zelená úsporám) zurückgreifen und das Haus ordentlich dämmen. Schwer zu sagen, ob die Dämmung das Feuchtigkeitsproblem verschlimmert oder verbessert hätte. Bei einem alten Haus können Sie ein umfassendes Projekt erstellen lassen und Förderung für den Austausch der Fenster, die Dämmung von Wänden und Decken und auch für eine mögliche Photovoltaikanlage beantragen. Zu einer bewährten Photovoltaikanlage würde ich in der heutigen Situation wohl ebenfalls greifen, allerdings nur, wenn ich selbst in dem Haus wohnen wollte. Holen Sie Angebote für eine Photovoltaikanlage, eine Wärmepumpe oder eine Kombination aus beidem ein. Anschließend können Sie den möglichen Nutzen bewerten.
Ausräumen vor der Hausrenovierung
Nach Erledigung der Formalitäten übernahm ich das Haus samt „Mietern“, denen ich für das Haus in schlechtem Zustand eine sehr günstige Miete anbot, für die sie am Ort nicht einmal eine Einzimmerwohnung bekommen hätten.
FEHLER: Das Haus war wirklich in schlechtem Zustand, und ich dachte naiv, dass man daran nichts mehr kaputt machen kann. Ich kümmerte mich also nicht weiter um das Haus und kontrollierte die Mieter nicht.
Beim Ausräumen zeigte sich, dass mir eine gelegentliche Kontrolle sicher Dutzende Stunden erspart hätte, die ich mit dem Ausräumen des Hauses und der angrenzenden Schuppen verbrachte. Diese waren vor allem mit einer enormen Menge an Zwei-Liter-PET-Flaschen Bier der Marke Braník vollgestopft. Zur Veranschaulichung: Die PET-Flaschen habe ich in Schubkarrenladungen gezählt, nicht in Säcken, und es waren wirklich sehr viele.
Bis ich alles ausgeräumt hatte, war mir immer noch nicht klar, wozu der Mieter die PET-Flaschen hatte. Als ich dann aber den kleinen Ofen aus der Küche ausräumte, entdeckte ich darin eine angeschmolzene PET-Flasche und weitere, die schon im Vorratsbehälter bereitlagen.
LEHRE: Nicht alle verhalten sich logisch und umweltbewusst :O.
Budget und Kosten der Renovierung
Vor der Renovierung schätzte ich die Kosten auf 450 000 CZK (etwa 19 000 EUR). Am Ende des Artikels erfahren Sie, ob ich das Budget einhalten konnte. Ich muss dazu sagen, dass meine Vorstellung ziemlich naiv war und ich viele Dinge nicht zu Ende gedacht hatte. Das ist beim ersten „Versuch“ einer Renovierung aber ganz normal. Im Spiel war auch eine aufwendigere Renovierung, bei der ich sogar über eine Hypothek nachdachte. Vergessen Sie nicht, Hypotheken sorgfältig zu vergleichen -> zum Beispiel in diesem Vergleichsportal. Viele Menschen wenden sich bei der Finanzierung an ihre bisherige Bank, bekommen den Kredit problemlos, zahlen bei der Hypothek aber womöglich mehrere Zehntausend zu viel.
Generell lohnt es sich oft nicht zu sparen, wenn Sie langfristig im Haus wohnen möchten. Dinge wie Dach, Dachstuhl, Dämmung, Abdichtung oder Heizung lassen sich nachträglich nur sehr schwer ändern, und Sie können sich so innerhalb weniger Jahre sehr teure Nacharbeiten einhandeln.
Tipp: Für kleinere Renovierungen eignen sich klassische Ratenkredite am besten. Sie müssen dann für den Kredit nicht die ganze Immobilie im Wert von womöglich mehreren Millionen verpfänden und sich monatelang mit Papierkram befassen. Viele glauben fälschlicherweise, jeder Verbraucherkredit sei ein Übel, das man besser meidet. Auch kleinere Beträge können Sie für nur wenige Prozent leihen, wenn Sie keine negative Kredithistorie haben. Vergessen Sie nicht, dass allein die Inflation bei etwa 3 bis 4 % pro Jahr liegt.
Wo anfangen? Abbrucharbeiten …
Im Häuschen mussten der Putz abgeschlagen oder abgekratzt, alte Heizkörper herausgeschnitten, alte Stromleitungen herausgerissen und alles für die neue Installation vorbereitet werden. Ehrlich gesagt haben mir das Abschlagen des Putzes und das Abkratzen der Farbschichten an der ganzen Renovierung wohl am wenigsten Spaß gemacht, und das aus mehreren Gründen.
Ich habe nicht alles allein gemacht, ein Freund hat mir geholfen. Zu zweit ist sogar so eine eintönige, blöde Arbeit wie das Abkratzen von Putz ein bisschen erträglicher. Außerdem haben wir die Arbeit etwa alle anderthalb Stunden mit einem Flaschenbier aufgelockert. So ein Flaschenbier tut unglaublich gut, wenn alle Schleimhäute unter einer Staubschicht liegen.
Hämmer, Spachtel, Staub, Dreck und ein Bierchen.
Wenn ich beim Abriss eine Lehre ziehen soll, dann diese: Hier habe ich einen ziemlich grundlegenden Fehler gemacht. Ich habe alle Innenwände des Häuschens stehen lassen und mühsam den Putz davon abgeschlagen. „Ich hätte alles abreißen sollen.“ Genau dieser Satz ging mir im folgenden halben Jahr ständig durch den Kopf. Ich hätte mir viel Ärger ersparen und den Grundriss neu und besser planen können.
Decken: Wie auf dem folgenden Foto zu sehen ist, blieb an den Decken der Putz, der im ganzen Haus sehr fest war. Die Decke wurde nur von jahrzehntealten Farbschichten befreit und neu gespachtelt. In einigen Teilen des Hauses wurde zur Verstärkung zusätzlich Gewebe eingearbeitet. Es wurden nicht einmal Schlitze für die neuen Stromleitungen gefräst, alles wurde durch die ursprünglichen Schwanenhals-Rohre gezogen. Nur im Badezimmer wurden abgehängte Decken aus Gipskarton eingebaut.
Wie bereits erwähnt, habe ich einige Wände bis auf den Stein bzw. Ziegel abgeschlagen und an manchen Stellen den Putz teilweise belassen, weil er mir in Ordnung schien. Bei etwa zwei Wänden ist es mir passiert, dass ich sie mühsam von etwa 7 Anstrichen befreit und danach trotzdem komplett abgeschlagen habe. Mit den Anstrichen hatte ich viel Spaß. Jedes Mal, wenn ich einen entfernt hatte, kamen drei weitere zum Vorschein, und zwar schön bunte. Und da sagte ich mir wieder: „Ich hätte alles abreißen sollen.“
TECHNIK: Mich hat die Vielfalt an Mörteln und Möglichkeiten, was man auf eine Wand auftragen kann, ziemlich fasziniert. Bei diesem Häuschen gingen viele Säcke verschiedener Marken für unterschiedliche Zwecke drauf. Ich habe mich jedes Mal beraten lassen. Die Technik für die Renovierung alter Häuser hat sich in 10 Jahren deutlich weiterentwickelt, und die Vielfalt der Möglichkeiten ebenfalls. Ich erinnere mich, dass vor 10 Jahren, als wir das Haus meiner Eltern renoviert haben, der Mörtel ausschließlich in der Mischmaschine angerührt und auf das Verhältnis von weißem und rotem Sand geachtet wurde. Nach zehn Jahren habe ich die Mischmaschine vielleicht zweimal benutzt. Heute rühren Maurer lieber kleine Mengen Fertigmischung aus dem Sack direkt im Eimer an. Man muss zugeben, dass die Fertigmischung aus dem Sack fast so hart werden kann wie Beton. Das möchte ich jedenfalls nicht abschlagen müssen …
LEHRE: Überlegen Sie es sich zweimal, bevor Sie alte Wände stehen lassen!
Installationen
An die nackten Wände kamen die Installationen, die ich erfahrenen Handwerkern überlassen habe. Die einzige größere Aktion war das Aufgraben des Abwasserkanals, an den ich mich mit dem neuen Abwasserrohr anschließen musste. Außerdem wurde der Wasserzähler verlegt, der sich früher im Haus befand und nun nach draußen kam, wofür ein Schacht ausgehoben werden musste.
Dafür, wie dürftig meine Anweisungen an den Elektriker und den Installateur waren, ist alles ziemlich gut geworden. Tja, eben erfahrene Handwerker.
Ich komme noch einmal auf die Innenwände zurück. Im Badezimmer stand eine besonders dünne, 7 Zentimeter dicke Wand aus hochkant gestellten Hohlziegeln. Die hätte weg müssen! Ich hatte aber Mitleid mit ihr und habe nach und nach dreimal ein ziemlich großes Loch hineingeschlagen. Danach hat der Elektriker sie teilweise herausgebrochen, und auch bei der Wasserinstallation brach ein größeres Stück ab als nötig. Nach dieser Erfahrung habe ich gar nicht mehr versucht, etwas daran zu befestigen. Mal sehen, wie es ihr in Zukunft ergeht.
Die übrigen Ziegelwände waren nicht mehr so brüchig, litten aber unter einem anderen Mangel, der sich am besten beim Anlegen der Wasserwaage zeigte. Beim Verputzen musste deshalb eine dicke Schicht aufgetragen werden, damit die Wände wenigstens teilweise begradigt wurden. Im Vergleich zur neuen Trennwand aus Porenbeton war das ein wirklich großer Unterschied.
Das Dach als Grundlage der Renovierung
Gleichzeitig mit den Installationen wurde auch das Dach erneuert: Die Latten wurden ausgetauscht und der Dachstuhl mit Brettern begradigt. Für diese Arbeit habe ich einen bewährten Handwerker gewählt, der in seiner Freizeit Dächer deckt. Dadurch war der Preis sehr günstig, und auch zeitlich war alles relativ schnell erledigt. Bei der Eindeckung habe ich mich auf Empfehlung für Tondachziegel entschieden, obwohl mich vor allem wegen des Preises Blechdächer oder andere günstigere Varianten gereizt hätten. Optisch geht letztlich nichts über ein hochwertiges Ziegeldach, zumindest für mich.
HANDWERKER: Fast alle Handwerker habe ich auf Empfehlung von Familie oder Bekannten ausgewählt. Alle kamen aus der näheren Umgebung, und dieser Weg hat sich als richtig erwiesen. Ich kann mir kaum vorstellen, ein Häuschen irgendwo bei Prag zu renovieren, wo ich niemanden kenne. Gute Handwerker findet man wohl immer noch besser über Empfehlungen in der Kneipe als im Internet, allerdings hängt das vom jeweiligen Gewerk ab.
Fenster
Bevor ich die Fenster bestellt habe, habe ich mich gründlich informiert, und am besten schnitten dabei die Fenster der Firma OKNOSTYL ab. Mir ging es vor allem um den niedrigsten Preis, aber ich war auch angenehm überrascht, wie reibungslos die Montage und der gesamte Auftrag abliefen.
Die anschließende Montage von Zubehör und Jalousien habe ich selbst übernommen. Die Fensterbänke hat Maurer Jirka mit der ihm eigenen Sorgfalt zugeschnitten und befestigt. Alles passte genau und funktionierte. Nach der Montage ging mir nicht aus dem Kopf, warum OKNOSTYL so viel günstiger ist und die Qualität trotzdem sehr gut. Ich bin nicht dahintergekommen. Vielleicht zeigt sich, dass die Fenster nach 10 oder 20 Jahren den Geist aufgeben. Im Moment bin ich aber rundum zufrieden. Als mir ein Teil für die Montage einer Fensterbank fehlte, genügte eine kurze Nachricht, und alles wurde mir bis nach Hause geliefert.
Gut gelungen ist auch der Einbau der französischen Gartentür, die noch vor dem Ausbruch der Öffnung ausgemessen wurde. Auch diese Geschichte ging am Ende gut aus, und die Monteure meisterten den Einbau sehr gut, auch wenn sie mich mit minutenlangen Pausen und Sprüchen wie „Das ist im A*sch, das passt da nie rein“ ordentlich erschreckt haben.
Was tun mit dem Haus nach der Renovierung?
Während der einjährigen Renovierung habe ich mehrmals daran gedacht, selbst in das Häuschen einzuziehen, doch am Ende setzte sich die ursprüngliche Absicht durch: Ich habe das Haus als sogenannte Investitionsvermietung renoviert. Auch weil das Haus für die Vermietung renoviert und repariert wurde, war bei allen Entscheidungen der Preis das wichtigste Kriterium.
Renovierung und Verputzen
Bei den Maurerarbeiten habe ich bei der Wahl des Maurers keine Sekunde gezögert, denn für unsere Familie hatte schon ein Meister seines Fachs viele Arbeiten erledigt: Maurer Jirka. Jirkas Vorteil war, dass er den Bau als Ganzes verstand und auf mögliche Probleme hinweisen konnte. Ein weiterer Vorteil war seine enorme Geschicklichkeit und Sorgfalt. Eine gewisse Schwäche hatte Jirka beim heute so oft bemühten Begriff Zeitmanagement.
Der alte Putz war vor allem in Bodennähe hohl, und stellenweise gab es sogar Feuchtigkeit und Schimmel. Ich wusste nicht genau, ob das daran lag, dass im Haus in den letzten fünf Jahren wenig geheizt und gelüftet wurde, oder ob das Problem woanders lag. Der erste wichtige Schritt war eine Dachrinne auch auf der anderen Hausseite, wo die Feuchtigkeit am höchsten war. Anschließend wurde im ganzen Haus bis auf einen Meter Höhe Sanierputz aufgetragen, der die Feuchtigkeit zumindest teilweise binden soll. Bisher sieht alles gut aus, aber wir werden sehen, was der erste Winter mit dem Putz macht.
LEHRE: Sprechen Sie sich mit den Handwerkern so früh wie möglich ab und legen Sie Termine so fest, dass Sie gleich einplanen, dass sie sich um 14 Tage verzögern.
An Jirka schätzte ich die Qualität seiner Arbeit, beim Tempo blieb er aber weit hinter meinen Erwartungen. Er kam immer nur für 2 bis 3 Stunden, einmal alle 2 bis 3 Tage. Ich musste das Ganze beschleunigen. Man empfahl mir den Maurer Radek, der nebenbei arbeitete und es schaffte, die Fertigstellung um ein bis zwei Monate vorzuziehen.
Renovierung des Bodens
Im ersten Raum lag Parkett, das nach Meinung der meisten hinüber war und herausgerissen gehörte. Mir hat Parkett aber schon immer gefallen, also wollte ich es nicht so leicht aufgeben. Ich habe es mehrmals selbst geschrubbt und mich dann ans Schleifen gemacht. Kein Schleifen mit einer Spezialmaschine, sondern Punk-Schleifen mit dem Winkelschleifer. In etwa drei Durchgängen und unter Erzeugung einer unglaublichen Staubwolke gelang es mir, das Parkett abzuschleifen.
Das Parkett war wirklich nicht in gutem Zustand und fehlte an den Rändern teilweise sogar. Ich habe 3 000 CZK (etwa 120 EUR) in Solakryl investiert, das wir an altem Holz bereits erprobt hatten. Der Effekt ist geradezu unglaublich. Sie streichen zerfallendes Holz dick ein, und das Holz wird zu Stein, der dem Zahn der Zeit weitere Jahrzehnte standhält.
FEHLER: Solakryl lässt sich auch mit Sägespänen anrühren und ergibt nach dem Trocknen eine harte Masse, die sich ideal zum Füllen von Löchern an den Raumrändern eignet. Dafür ist es hervorragend, ich habe mich aber entschieden, auch die Fugen im Raum damit zu überstreichen. Das war keine gute Idee, denn hin und wieder trocknete ein Span auf dem Parkett an und bildete eine unschöne Unebenheit.
In den anderen Räumen waren Fliesen an der Reihe. Hier habe ich etwas teurere, aber gute Handwerker beziehungsweise Bodenleger beauftragt. Auch hier war ich mit der Arbeit und der Termintreue zufrieden, der Preis war für mich aber etwas höher, da ich bis dahin alles im Low-Cost-Modus gemacht hatte.
Badezimmer
Das Bad ist ein wenig Alchemie, denn man muss sehr viele Dinge auswählen und aufeinander abstimmen, und das alles auf relativ kleinem Raum. Entscheidend ist die Raumaufteilung, die sich später nur schwer ändern lässt. Mich hat das Konzept einer gemauerten Trennwand überzeugt, das mir passender erscheint als eine Glasdusche. Die gemauerte Trennwand teilt den Raum im Bad und schafft eine gewisse Privatsphäre an der Toilette.
Die empfindliche Trennwand hat mich auch bei der Anordnung weiterer Komponenten wie Boiler oder Spiegel stark eingeschränkt. Den Spiegel zum Beispiel haben wir eine ganze Woche lang aufgehängt. Jeden Tag wurde ein neues Vorgehen ausgedacht, das sich am Ende als nicht besonders gut erwies.
Küche
Für die Küche hatte ich eine 260 cm lange Wand vorgesehen. Im Internet gibt es viele Küchen um 10 000 CZK (etwa 410 EUR), die ganz ordentlich aussehen. Ich konnte eine für 8 000 CZK (etwa 330 EUR) bei einer Firma bestellen, die gerade einen Ausverkauf hatte. Ich hatte keine übertriebenen Erwartungen, und das Ergebnis hat mich mit seiner Qualität angenehm überrascht. Zusammen mit meinem Vater haben wir die Küche an einem Wochenende aufgebaut, danach mussten nur noch die Silikonfugen gemacht und ein LED-Lichtstreifen angebracht werden.
Ich habe mich für eine Spüle mit durchgehender Abdeckung für 1 200 CZK (etwa 49 EUR) entschieden, obwohl mir viele davon abgeraten haben. Den Ausschlag gab vor allem die Einfachheit. An dieser Stelle muss ich einen Nachteil dieser Spüle erwähnen: An manchen Stellen biegt sie sich durch und arbeitet. Insgesamt wirkt sie nicht besonders stabil. Hervorheben möchte ich dagegen den LED-Streifen über der Küchenzeile. Die Ausleuchtung der Arbeitsfläche ist hervorragend. Ehrlich gesagt habe ich noch an keiner Küchenzeile gestanden, die besser beleuchtet war.
Die Fliesen hinter der Küchenzeile stammen aus einem Ausverkauf im Baustoffhandel und kosteten unter 1 000 CZK (etwa 41 EUR).
Renovierung der Türzargen und der Türen
Die Türzargen schienen mir recht gut erhalten, also habe ich sie behalten und nur mit verschiedenen Techniken den Lack entfernt. Anschließend habe ich normale Farbe mit dem bereits erwähnten Solakryl gemischt. Das Ergebnis sehen Sie auf den Fotos.
Die Türen selbst wurden nur mit Lack in der Farbe Elfenbein überstrichen, gekürzt und wieder eingehängt. Außerdem bekamen sie neue Klinken in Messingfarbe.
Für das Bad mussten neue Zargenverkleidungen angefertigt und eine Tür aus dem Baumarkt angepasst werden. Die Haustür wollte ich ursprünglich durch eine neue ersetzen, doch dann haben wir sie zusammen mit einem geschickten örtlichen Tischler mit Styropor und Profilholz ausreichend gedämmt. Außerdem musste das Glas in der Tür durch Isolierglas ersetzt werden.
Heizung
Wärmepumpe oder Gas? Dieses Dilemma habe ich anderen überlassen und mich für die günstigste Variante entschieden: elektrische Direktheizungen von Stiebel Eltron. Der größte Vorteil ist der Anschaffungspreis, denn selbst mit Montage kommen Sie auf unglaubliche rund 20 000 CZK (etwa 820 EUR). Jede Direktheizung hat außerdem ein Thermostat, mit dem sich die Temperatur wunderbar regeln lässt.
Direktheizungen nehmen außerdem wenig Platz weg und sehen recht ansprechend aus. Wenn Sie mit Strom heizen, ist es das A und O, sich den sogenannten Niedertarif einzurichten. Dabei dürfen die Direktheizungen nur ca. 20 Stunden am Tag laufen, dafür aber zu einem deutlich niedrigeren Preis pro kWh.
Im Häuschen habe ich mir noch ein Hintertürchen offen gelassen: einen Kaminofen, den die Mieter letztlich nicht installiert haben. Den Kaminofen hatte ich schon bei der Renovierung installiert, und auf voller Leistung konnte er das Haus ordentlich beheizen.
Auf Empfehlung des Elektrikers habe ich die Abschlagszahlungen für den Strom im Häuschen auf nur 1 500 CZK (etwa 62 EUR) im Monat festgelegt. Wenn dieses Budget reicht, halte ich das für einen sehr günstigen Preis. Noch eine Anmerkung zu den Direktheizungen: Sie sind absolut geräuschlos!
2022: Direktheizungen sind super, aber eher für ein Ferienhaus oder für Neubauten. Bei einem alten Häuschen würde ich heute eine andere Variante wählen, denn ohne Kaminofen wären die Heizkosten im Winter untragbar.
Dämmung
Auf Fördermittel und grüne Sparprogramme/Unsinn habe ich gepfiffen, denn der Aufwand für die Beantragung einer solchen Förderung ist ungefähr so hoch wie das, was ich bei logischem Denken und einem gewissen Maß an Kompromissen an der ganzen Sache einsparen kann. Und außerdem hatte ich keine Energie dafür. Für einen Typen, der selbstständig für Startups arbeitet, sind Förderungen zudem Blödsinn (mir fiele auch ein derberes Wort ein, eines, das mit Sch… anfängt). Andererseits: Dumm ist, wer gibt, und noch dümmer, wer nicht nimmt. Das ging mir nicht aus dem Kopf. Ich habe nicht genommen.
Die Dämmung habe ich mit 10 cm Mineralwolle gemacht, die ich unter die Bretter gebracht und wieder abgedeckt habe. Die ganze Aktion kostete ca. 15 000 CZK (etwa 620 EUR). Den Effekt möchte ich nach dem ersten Winter beurteilen. Natürlich hätte ich auch die Dienste einer Firma in Anspruch nehmen können, aber ich wollte alles in Eigenleistung machen.
FÖRDER-ECKE: Während meines Studiums kam ich als Praktikant in ein Projektzentrum, das sich mit Fördermitteln befasst. Das war ein sehr interessantes Universum. Dutzende bis Hunderte Menschen, die nur dasitzen und Förderanträge schreiben. Auf der anderen Seite sitzen weitere Menschen, die diese bewerten. Wieder andere denken sie sich aus. Jetzt muss ihnen auch noch jemand eine Software dafür entwickeln und bla bla bla. Wo ist da der Mehrwert? Und was bringt das den Menschen, die die Fördermittel in Anspruch nehmen? Für mich vor allem, dass sie sich mit Förderprogrammen beschäftigen müssen und sich nicht voll auf ihr Kerngeschäft konzentrieren können.
Damit ich die Förderungen nicht nur schlechtmache: Zusammen mit meiner Mutter haben wir vor drei Jahren eine Kesseltauschförderung von 100 000 CZK (etwa 4 100 EUR) bekommen. Aber die Logik der Förderungen stört mich, auch wenn ich sie gerade selbst annehme. Mir tun auch die Menschen leid, die dasitzen und Unsinn schreiben, statt sich irgendwie zu verwirklichen. Und um das Geld, das für die Verwaltung dieses Molochs nötig ist, ist es mir auch schade.
Kosten der Renovierung
Der Preis war die ganze Zeit eine Größe, die ich sehr genau im Blick hatte. In diesem Abschnitt möchte ich aber keine genaue Kostenaufstellung geben. Mit reinem Gewissen kann ich sagen, dass ich das Haus für etwa 550 000 CZK (etwa 23 000 EUR) renovieren konnte, wenn ich meine eigene Arbeit und die Arbeit von Freunden und Familie nicht mitrechne.
Allein wenn ich meine eigenen Arbeitsstunden bewerten müsste, kämen für das Jahr rund 180 000 CZK (etwa 7 400 EUR) zusammen. Diese Zeitinvestition konnte ich mir dank meiner Hauptarbeit im Homeoffice leisten, die nicht an feste Zeiten gebunden war. Wenn der Maurer ab 7 Uhr morgens Hilfe brauchte, bin ich hingegangen. Meine eigentliche Arbeit habe ich erst nachmittags begonnen, und sie zog sich bis in den späten Abend. Wenn etwas vorbereitet oder zusammengebaut werden musste, konnte ich das jederzeit tun.
Wenn ich den Kaufpreis von etwa 350 000 CZK (etwa 14 000 EUR) und die 550 000 CZK (etwa 23 000 EUR) für die Renovierung schnell zusammenzähle, komme ich auf 900 000 CZK (etwa 37 000 EUR), was in jeder Hinsicht ein hervorragendes Ergebnis ist. Ein kleinerer Neubau in derselben Gegend kostet samt Grundstück rund 3 bis 4 Mio. CZK (etwa 120 000 bis 160 000 EUR). Ja, da ist der Faktor eines neu geplanten Neubaus, aber dieses Häuschen liegt dafür in einer schönen historischen Straße nahe dem Zentrum. Alles hat seine Vor- und Nachteile.
Danksagung
So wie jedes Buch eine Danksagung hat, in der sich der Autor bei seinem Umfeld bedankt, wäre es nicht fair, wenn auch ich mich nicht bei meinem Umfeld bedanken würde. Der größte Dank gilt meiner engsten Familie, an die ich mich mit allen Problemen gewandt habe und mit der ich alles gründlich besprochen habe. Außerdem hat mein Vater mit gelegentlicher Mitarbeit beigetragen, die bis auf eine missglückte Betonage sehr hilfreich war.
Der zweite große Dank gilt meinem Kumpel, der fast das ganze Jahr über immer wieder auf die Baustelle kam und mir nur für Bier und Kebab geholfen hat. Ja, da stehe ich in seiner Schuld, und das ist mir sehr bewusst.
Und nicht zuletzt danke ich allen Handwerkern für ihr Können, ihre Ratschläge, Tipps und vor allem die geleistete Arbeit.
Erwähnen sollte ich auch den Baustoffhandel Stavebniny Správka, wo ich das gesamte Baumaterial gekauft und oft auch einen interessanten Rabatt bekommen habe. Und bei dieser Gelegenheit muss ich auch den Dacia Logan erwähnen, mit dem ich den gesamten Schutt abtransportiert und das Material zur Baustelle gebracht habe (heute leistet er erfolgreich irgendwo in der Ukraine seine Dienste).
Vermietung des Hauses
Als ich die Anzeige veröffentlichte, war das Interesse am Haus recht groß, sodass ich in Ruhe unter den potenziellen Mietern wählen konnte. Entscheidend waren für mich das Vertrauen in die Mieter und ein langfristiges Mietverhältnis. Ich wollte niemanden, der das Häuschen nur als Übergangslösung für ein halbes Jahr nutzt. Schließlich habe ich mich für ein Paar mittleren Alters entschieden. Einzug, Abschluss des Mietvertrags und die gesamte Übergabe des Häuschens erfolgten innerhalb eines Monats nach Abschluss der Renovierung.
Rendite der Investition in die Renovierung
Wie Pavel Bambásek und viele andere Investoren schreiben, liegt die jährliche Mietrendite bei einem gut gekauften Haus oder einer Wohnung bei 4,5 bis 6 % pro Jahr. Das bedeutet, dass sich die Investition etwa 20 Jahre nach dem Kauf amortisiert. Bei dem von mir renovierten Häuschen beträgt die Amortisationszeit, selbst wenn ich die 180 000 CZK (etwa 7 400 EUR) hinzurechne, auf die ich meine Arbeit am Haus schätze, knapp 9 Jahre. Die jährliche Mietrendite liegt damit bei sehr ordentlichen 12 % pro Jahr. Das alles natürlich unter idealen Bedingungen und ohne weitere Investitionen.
— ⏱️ Ein Jahr nach der Renovierung —
Anpassungen und Probleme ein Jahr nach der Hausrenovierung
Das erste Jahr der Vermietung und des Betriebs des renovierten Häuschens verlief nicht ganz so reibungslos, wie ich es mir vorgestellt hatte. Das größte Problem, mit dem ich mich immer noch beschäftige, sind feuchte Wände. Etwa zwei Monate nach dem Einzug (Dezember 2019) tauchte der erste nasse Fleck an der Wand auf. Es folgten ein weiterer und beginnender Schimmel.
Mehrere Fachleute rieten mir, noch abzuwarten, bis der neue Putz ausgetrocknet ist. Über den Sommer trocknete der gesamte Putz zwar perfekt aus, doch im Oktober kehrten Feuchtigkeit und Schimmel zurück. Also waren mehrere Schritte an der Reihe, die zur Behebung führen sollten. Die weniger feuchte Wand wurde vorerst nur von außen freigelegt. An den schlimmsten Stellen habe ich eine Injektage angewendet: Dabei wird alle 10 cm ein Loch gebohrt und mit einer speziellen Abdichtungsmasse gefüllt. Nach den ersten Monaten scheint es, dass diese Maßnahmen etwas geholfen haben.
Im Haus läuft außerdem oft ein Luftentfeuchter, um die übermäßige Raumfeuchte zu senken. Die Luftfeuchtigkeit liegt bei etwa 60 %, was kein allzu kritischer Wert ist. Hoffen wir, dass ich mit diesen und weiteren schrittweisen Maßnahmen das Problem vollständig beseitigen kann.
Als zweites Problem des Häuschens hat sich die Elektroheizung erwiesen, die einen recht hohen Verbrauch hat. Weiter oben im Artikel schreibe ich über den niedrigen Anschaffungspreis, der jedoch mit hohen Heizkosten erkauft wird. Deshalb habe ich den Dachboden noch besser gedämmt: Ich habe die ursprüngliche Deckendämmung entfernt und durch 10 cm Mineralwolle ersetzt.
Auf etwa der Hälfte des Hauses habe ich noch eine weitere 10 cm dicke Schicht über den Balken ergänzt. Außerdem wurden alle Löcher und Durchlässe zum Dachboden abgedichtet. Eine Wanddämmung plane ich nicht, denn die Wände im Haus sind 60 bis 80 cm dick, und davon wurde mir abgeraten. Weiter oben im Artikel steht auch, dass die Mieter den Kaminofen nicht installiert haben. Das hat sich jedoch nach der ersten Abrechnung geändert, und jetzt heizen sie regelmäßig mit dem Kaminofen. Im Zusammenhang mit der bereits erwähnten Feuchtigkeit ist gerade der Kaminofen gut geeignet, um das Haus durchzuwärmen und etwas Feuchtigkeit aus dem Haus zu ziehen.
Was würde ich ein Jahr nach der Renovierung anders machen?
Die Kombination der Heizungen würde ich wohl beibehalten, aber einen stärkeren Kaminofen kaufen und ihn zentraler im Haus platzieren. Auf jeden Fall würde ich aber eine gründliche Injektage des Mauerwerks von innen durchführen lassen. Leider gab es bei der Renovierung im Sommer im Haus nicht die geringsten Anzeichen von Feuchtigkeit. Ich hätte wohl trotzdem einen Fachmann mit Feuchtigkeitsmessgerät hinzuziehen sollen, der den Zustand des Mauerwerks, die Korrosion der ursprünglichen Abdichtung und eventuell aufsteigende Feuchtigkeit durch Kapillarwirkung gründlich untersucht hätte.
Daraus habe ich auf jeden Fall gelernt, und diesen Schritt würde ich jedem in der ersten Abbruchphase empfehlen. Vielleicht würde ich in der Anfangsphase sogar empfehlen, auf den Kauf eines Hauses zu verzichten, das deutliche Anzeichen langjähriger Durchfeuchtung zeigt. Das Wasser bekommen Sie nämlich nicht mit einem Fingerschnippen aus den Wänden, das ist ein langwieriger Prozess.
In diesem Jahr waren auch der matschige Hof und der Bereich vor dem bodentiefen Fenster (die künftige Terrasse) an der Reihe. Ich habe mich für eine einfache Variante entschieden, und auf ca. 60 Quadratmetern wurde Verbundpflaster im H-Profil verlegt. Beide Flächen wurden mit Gefälle angelegt, damit das Wasser problemlos abfließen kann. Entlang des Hauses wurden Randsteine etwa 25 cm von der Wand entfernt einbetoniert, damit ich bei möglichen weiteren Sanierungsarbeiten nicht die ganze Einfahrt aufreißen muss.
- Verbundpflaster H-Profil (15 000 CZK (etwa 620 EUR))
- Randsteine (3 000 CZK (etwa 120 EUR))
- Baggerarbeiten (3 500 CZK (etwa 140 EUR))
- Maurerarbeiten (6 000 CZK (etwa 250 EUR))
- Weiteres Kleinmaterial (4 000 CZK (etwa 160 EUR))
Zu den kleineren Arbeiten gehören außerdem das Anbringen eines Vordachs über der Tür und die Verschönerung des Bereichs rund um den Wasserschacht. Die letzte größere Maßnahme war die Sanierung des Dachs über dem Anbau, bei der nur neue Latten verlegt und die kaputten Biberschwanzziegel durch neuere ersetzt wurden. Anschließend wurde das Wasser in Dachrinnen abgeleitet, die es an diesem Gebäude nie gegeben hatte, sodass das gesamte Wasser direkt zum Fundament lief. Genau in diesem Gebäudeteil befindet sich auch ein Wohnraum des Hauses, der am stärksten unter Feuchtigkeit litt.
Insgesamt habe ich im Jahr 2020 die gesamte eingenommene Miete in das Haus investiert und natürlich auch viel eigene Arbeit. Andernfalls hätten die durchgeführten Arbeiten schätzungsweise 2,5-mal so viel gekostet.
TIPP 2020: Seit dem letzten Jahr erfasse ich die Kosten und Einnahmen aus dem Haus noch genauer in Google Sheets (Tabelle), wo ich die gesamte Zeit und das gesamte Geld festhalte, das ich in das Haus stecke. Das verschafft mir einen hervorragenden Überblick.
— ⏱️ Vier Jahre nach der Sanierung —
Im vierten Jahr der Vermietung sind die dritten Mieter eingezogen. Die Probleme mit der Feuchtigkeit bestehen weiterhin, sind dank vieler Maßnahmen aber deutlich geringer.
Als letzte Maßnahme, um die Heizkosten zu senken und Schimmel zu verhindern, kamen wärmedämmende Anstriche zum Einsatz. Ich habe mich für eine der teureren Varianten entschieden, und das Streichen des ganzen Hauses kostete einschließlich Arbeit 65 000 CZK (etwa 2 700 EUR). Ich bin wirklich gespannt auf das Ergebnis, aber nach den ersten Erfahrungen scheint es der richtige Schritt zu sein.
— ⏱️ Vier Jahre nach der Sanierung —
Der Anstrich in Kombination mit dem Heizen mit dem Kamin hat gewirkt, und die Feuchtigkeit im Haus ist vollständig verschwunden. Ich hoffe, dass der Kampf gegen die Feuchtigkeit damit vorbei ist. Auch die wärmedämmende Farbe hat das Raumklima im Haus verbessert. Vom Boden her sind die Fliesen jedoch immer noch sehr kalt. Würde ich das Haus noch einmal sanieren, würde ich hier wohl andere Materialien wählen.
Die Euro-Beträge sind Richtwerte, umgerechnet zum Kurs der Tschechischen Nationalbank von 24,290 CZK pro EUR am 5. November 2026.
