W wieku 25 lat postanowiłem wyremontować dom, który trzy lata wcześniej kupiłem na licytacji. Zakup był więcej niż korzystny, a dom, także z powodu złego układu pomieszczeń, kosztował według moich szacunków od połowy do jednej trzeciej zwykłej ceny rynkowej.
Skąd te szacunki? Dom był początkowo oferowany za trzykrotność ceny, za którą go kupiłem. Cena była znacznie niższa od wartości działki, która należała do domu. Poza tym zaraz po zakupie dostałem dwie wyraźnie wyższe oferty odkupu. Remont starego domu nie jest dla większości ludzi zbyt kuszący. Wolą zbudować znacznie droższy nowy dom według własnych wyobrażeń. Ma to oczywiście swoje zalety, bo stary dom kryje niejedną niespodziankę, którą bez wcześniejszego doświadczenia trudno odkryć.
WNIOSEK: Ludzie szukają idealnego miejsca do życia. Zrujnowany dom ze złym układem pomieszczeń nikogo nie zachęca do remontu nawet za minimalną cenę. Być może wielu ludzi ma słabą wyobraźnię i nie potrafi sobie wyobrazić, że stary, zaniedbany dom może zmienić się w piękny, wyremontowany.
Spis treści
Jak zacząć remont starego domu?
Remont domu warto traktować jak projekt, a każdy dobry projekt powinien mieć plan. Oprócz pierwszego kroku, czyli opróżniania, warto więc wszystko dokładnie zaplanować, żeby niepotrzebnie nie zrobić czegoś, czego będziesz żałować już w trakcie budowy i remontu. Przede wszystkim kluczowe decyzje, takie jak rozkład pomieszczeń, powinny kilka razy przejść przez rundę argumentów za i przeciw. Poradź się też bardziej doświadczonych osób, które mogą otworzyć ci nowe spojrzenie na całą sytuację. Zaproś je niezobowiązująco i zapytaj, jak one rozwiązałyby twój budowlany dylemat. Niczego im nie podsuwaj, tylko przede wszystkim spróbuj wysłuchać niezależnej opinii kogoś innego.
Czym innym jest radzenie sobie przy stanie surowym, a czym innym przy wyborze kuchni czy dodatków. Przy wyborze kuchni w internecie bez problemu porównałem wszystkie warianty i wybrałem najkorzystniejszy.
2022: Przy wysokich kosztach i drożejącej energii w 2022 roku pewnie sięgnąłbym już po dotację z programu Nowa zielona oszczędnościom (Nová zelená úsporám) i porządnie ocieplił dom. Trudno powiedzieć, czy ocieplenie pogorszyłoby, czy poprawiło problem z wilgocią. W przypadku starego domu możesz przygotować kompleksowy projekt, w którym wnioskujesz o dofinansowanie wymiany okien, ocieplenia ścian i stropów, a także ewentualnej instalacji fotowoltaicznej. Po sprawdzoną fotowoltaikę w obecnej sytuacji pewnie też bym sięgnął, ale tylko wtedy, gdybym chciał w tym domu mieszkać. Zapytaj o ofertę na fotowoltaikę, pompę ciepła albo połączenie obu rozwiązań. Potem możesz ocenić możliwe korzyści.
Opróżnianie domu przed remontem
Po załatwieniu formalności otrzymałem dom razem z „lokatorami”, którym za dom w złym stanie zaproponowałem bardzo korzystny czynsz, za który w tej miejscowości nie wynajęliby nawet kawalerki.
BŁĄD: Dom był naprawdę w złym stanie, a ja naiwnie myślałem, że nie ma już w nim czego zniszczyć. Nie interesowałem się więc nim specjalnie i nie kontrolowałem lokatorów.
Podczas opróżniania domu okazało się, że okazjonalna kontrola z pewnością zaoszczędziłaby mi dziesiątki godzin, które spędziłem na sprzątaniu domu i przylegających szop, zawalonych przede wszystkim ogromną ilością dwulitrowych butelek PET po piwie marki Braník. Dla wyobrażenia: butelki PET liczyłem na taczki, a nie na worki, i było ich naprawdę dużo.
Zanim wszystko uprzątnąłem, wciąż nie było dla mnie jasne, do czego lokatorowi były potrzebne butelki PET. Kiedy jednak opróżniałem piecyk w kuchni, znalazłem w środku jedną nadtopioną butelkę, a kolejne przygotowane w zasobniku.
WNIOSEK: Nie wszyscy zachowują się logicznie i ekologicznie :O.
Budżet i koszt remontu
Przed remontem szacowałem koszt na 450 000 CZK (około 81 000 PLN). Na końcu artykułu dowiesz się, czy udało mi się zmieścić w budżecie. Trzeba przyznać, że moje wyobrażenie było mocno naiwne i wielu rzeczy nie przemyślałem. To jednak naturalne przy pierwszej „próbie” remontu. W grę wchodził też droższy remont, przy którym rozważałem nawet kredyt hipoteczny. Pamiętaj, żeby dokładnie porównać kredyty hipoteczne -> na przykład w tej porównywarce. Wiele osób przy finansowaniu sięga po swój obecny bank, kredyt dostaje bez problemu, ale na hipotece może przepłacić wysokie dziesiątki tysięcy.
Generalnie często nie opłaca się oszczędzać, jeśli chcesz mieszkać w domu długo. Takie rzeczy jak dach, więźba, ocieplenie, hydroizolacja czy ogrzewanie bardzo trudno później poprawić i możesz sobie w ten sposób narobić bardzo kosztownych prac dodatkowych już po kilku latach.
Wskazówka: Na mniejsze remonty najlepiej nadają się zwykłe pożyczki. Nie musisz wtedy z powodu kredytu zastawiać całej nieruchomości wartej nawet kilka milionów i miesiącami zajmować się papierami. Wśród ludzi panuje błędne przekonanie, że każdy kredyt konsumencki to zło, którego lepiej unikać. Nawet mniejsze kwoty możesz pożyczyć tylko na kilka procent, jeśli nie masz złej historii kredytowej. Pamiętaj, że sama inflacja wynosi około 3-4 % rocznie.
Od czego zacząć? Prace rozbiórkowe..
W domku trzeba było skuć lub zeskrobać tynk, wyciąć stare grzejniki, wyrwać starą instalację elektryczną i wszystko przygotować pod nowy montaż. Szczerze mówiąc, skuwanie tynku i zeskrobywanie warstw farby było chyba najmniej przyjemną częścią całego remontu, i to z kilku powodów.
Nie robiłem wszystkiego sam, pomagał mi jeden kolega. We dwóch nawet tak monotonna i głupia robota jak skrobanie tynku jest trochę znośniejsza. Do tego mniej więcej co półtorej godziny przerywaliśmy pracę jednym piwem z butelki. Takie piwo smakuje niesamowicie, kiedy wszystkie błony śluzowe masz pokryte warstwą kurzu.
Młotki, szpachelki, kurz, bałagan i piwko.
Jeśli miałbym wyciągnąć jakiś wniosek z prac rozbiórkowych, to popełniłem tu jeden dość poważny błąd. Zostawiłem wszystkie wewnętrzne ścianki działowe domku i mozolnie skuwałem z nich tynk. „Trzeba było wszystko zburzyć.” Właśnie to zdanie chodziło mi po głowie przez kolejne pół roku. Mogłem oszczędzić sobie wielu zmartwień i zaprojektować układ wnętrza od nowa i lepiej.
Stropy: Jak widać na kolejnym zdjęciu, na stropach został tynk, który w całym domu był bardzo zwarty. Strop jedynie oczyszczono z wieloletnich warstw farby i ponownie wygładzono. W niektórych częściach domu do wzmocnienia użyto jeszcze siatki z włókna szklanego. Nie robiono nawet bruzd pod nową instalację elektryczną, wszystko przeciągnięto przez stare peszle. Tylko w łazience wykonano sufity podwieszane z płyt gipsowo-kartonowych.
Jak już wspomniałem, niektóre ściany skułem do kamienia/cegły, a gdzieniegdzie tynk częściowo zostawiłem, bo wydawał mi się OK. Przy mniej więcej dwóch ścianach zdarzyło mi się, że mozolnie zeskrobałem z nich około 7 warstw farby, a potem i tak skułem je w całości. Z warstwami farby miałem sporo zabawy. Zawsze gdy usunąłem jedną, pojawiały się trzy kolejne, i to ładnie kolorowe. No i znów powiedziałem sobie: „Trzeba było wszystko zburzyć.”
TECHNOLOGIA: Bardzo zafascynowała mnie liczba zapraw i możliwości, czym pokryć ścianę. Na ten domek poszło wiele worków różnych marek o różnym przeznaczeniu. Zawsze pytałem o radę. Technologie remontu starych domów przez 10 lat bardzo poszły do przodu, podobnie jak różnorodność możliwości. Pamiętam, że jeszcze 10 lat temu, kiedy remontowaliśmy dom rodziców, zaprawę mieszało się wyłącznie w betoniarce i trzymało się proporcji białego i czerwonego piasku. Po dziesięciu latach betoniarki użyłem może dwa razy. Dziś murarze wolą rozrobić małą ilość mieszanki z worka bezpośrednio w wiadrze. Trzeba przyznać, że gotowa mieszanka z worka może być twarda niemal jak beton. No, skuwać bym tego nie chciał..
WNIOSEK: Dwa razy wszystko przemyśl, zanim zostawisz stare ściany!
Instalacje
Na gołe ściany trafiły instalacje, które zostawiłem doświadczonym fachowcom. Jedyną większą akcją było odkopanie kanalizacji, do której musiałem podłączyć nową rurę odpływową. Przenoszono też wodomierz, który wcześniej znajdował się w domu, a teraz trafił na zewnątrz, więc trzeba było wykopać studzienkę.
Biorąc pod uwagę, jak skąpe instrukcje dałem elektrykowi i hydraulikowi, wszystko wyszło całkiem dobrze. No cóż, doświadczeni fachowcy.
Jeszcze raz wrócę do wewnętrznych ścianek działowych. W łazience znajdowała się wyjątkowo cienka, 7-centymetrowa ścianka z pustaków ustawionych na sztorc. Ta miała pójść do rozbiórki! Ja się jednak nad nią zlitowałem i stopniowo zrobiłem w niej trzy dość pokaźne dziury. Potem elektryk częściowo ją wyłamał, a przy instalacji wody odpadł większy kawałek, niż było trzeba. Po tym doświadczeniu nie próbowałem już niczego do niej mocować. Zobaczymy, jak będzie się trzymać w przyszłości.
Pozostałe ceglane ściany nie były już tak kruche, ale cierpiały na inną przypadłość, którą najlepiej było widać po przyłożeniu poziomicy. Przy tynkowaniu nakładano więc grubą warstwę, żeby choć częściowo wyrównać ściany. W porównaniu z nową ścianką działową z bloczków z betonu komórkowego różnica była naprawdę duża.
Dach jako podstawa remontu
Równocześnie z instalacjami robiono też nowy dach: wymieniano łaty, a deskami wyrównywano więźbę. Do tej pracy wybrałem sprawdzonego fachowca, który w wolnym czasie kryje dachy. Dzięki temu cena była bardzo korzystna, a całość została skończona stosunkowo szybko. Zgodnie z zaleceniami wybrałem dachówkę ceramiczną, choć ze względu na cenę kusiła mnie przede wszystkim blacha lub inne tańsze warianty. Ostatecznie pod względem wizualnym nic nie dorówna porządnemu dachowi z dachówki ceramicznej, przynajmniej moim zdaniem.
FACHOWCY: Prawie wszystkich fachowców wybierałem z polecenia rodziny lub znajomych. Wszyscy pochodzili z najbliższej okolicy i ta droga okazała się właściwa. Trudno mi sobie wyobrazić remont domku gdzieś pod Pragą, gdzie nikogo nie znam. Dobrych fachowców chyba nadal lepiej szukać z polecenia, na przykład w knajpie, niż w internecie, choć zależy to od branży.
Okna
Zanim zamówiłem okna, zrobiłem pewne rozeznanie, z którego najlepiej wypadły okna firmy OKNOSTYL. Kierowałem się przede wszystkim najniższą ceną, ale byłem też mile zaskoczony bezproblemowym montażem i przebiegiem całego zlecenia.
Późniejszy montaż dodatków i żaluzji zrobiłem sam. Parapety przyciął i zamontował murarz Jirka z właściwą sobie starannością. Wszystko idealnie pasowało i okazało się funkcjonalne. Po montażu chodziło mi po głowie, dlaczego OKNOSTYL jest o tyle tańszy, a jakość jest przy tym bardzo dobra. Nie doszedłem do tego. Może się okaże, że po 10 czy 20 latach okna się zepsują. Na razie jednak jestem zadowolony na szóstkę z plusem. Kiedy nie dostarczono mi jednej części do montażu parapetu, wystarczyło napisać i wszystko przywieziono mi aż pod dom.
Dobrze wyszło też osadzenie okna francuskiego od strony ogrodu, które mierzono jeszcze przed wykuciem otworu. Ta historia również skończyła się dobrze i monterzy bardzo dobrze poradzili sobie z osadzeniem, choć potrafili porządnie nastraszyć kilkuminutowymi przestojami i tekstami w stylu „Jest w d*pie, to się tam nie zmieści”.
Co zrobić z domem po remoncie?
Podczas rocznego remontu kilka razy myślałem, że sam zamieszkam w domku, ale ostatecznie zwyciężył pierwotny zamiar: remontowałem dom z myślą o tak zwanym wynajmie inwestycyjnym. Również dlatego, że dom był remontowany i naprawiany z myślą o wynajmie, głównym kryterium przy wyborze wszystkiego była cena.
Remont i tynkowanie
Przy pracach murarskich w ogóle nie wahałem się z wyborem murarza, bo dla naszej rodziny wykonał już wiele prac mistrz swojego fachu: murarz Jirka. Zaletą Jirki było to, że potrafił patrzeć na budynek jako całość i ostrzegać przed możliwymi komplikacjami. Kolejną zaletą była niezwykła zręczność i staranność. Pewną słabością Jirki było tak często dziś przywoływane pojęcie time management.
Stare tynki były odparzone, zwłaszcza przy podłodze, a miejscami pojawiła się nawet wilgoć i pleśń. Nie wiedziałem dokładnie, czy to dlatego, że przez ostatnie pięć lat w domu mało grzano i nie wietrzono, czy problem leży gdzie indziej. Pierwszym ważnym krokiem było dodanie rynny także po drugiej stronie domu, gdzie wilgoć była największa. Następnie w całym domu do wysokości jednego metra położono tynki renowacyjne, które powinny przynajmniej częściowo zatrzymywać wilgoć. Na razie wszystko wygląda dobrze, ale zobaczymy, co z tynkami zrobi pierwsza zima.
NAUCZKA: Komunikuj się z fachowcami jak najwcześniej i ustalaj terminy tak, by od razu zakładać, że przeciągną je o 14 dni.
U Jirki ceniłem jakość wykonania, ale tempo pracy było dalekie od moich oczekiwań. Przyjeżdżał zawsze na 2-3 godzinki raz na 2-3 dni. Potrzebowałem przyspieszyć. Dostałem polecenie na murarza Radka, który dorabiał po godzinach i dzięki temu udało się przyspieszyć zakończenie budowy o miesiąc lub dwa.
Remont podłogi
W pierwszym pomieszczeniu był parkiet, który według większości opinii nadawał się już tylko do wyrwania. Mnie parkiet zawsze się podobał, więc nie zamierzałem tak łatwo z niego rezygnować. Na własną rękę kilka razy go wyszorowałem, a potem zabrałem się za szlifowanie. Żadnego szlifowania specjalną maszyną, tylko punkowe szlifowanie szlifierką kątową. Mniej więcej za trzecim razem, przy niewiarygodnej chmurze pyłu, udało mi się parkiet zeszlifować.
Parkiet naprawdę nie był w dobrej formie, a przy krawędziach miejscami nawet go brakowało. Zainwestowałem 3 000 CZK (około 540 PLN) w Solakryl, który mieliśmy już sprawdzony na starym drewnie. Efekt jest wręcz niewiarygodny. Rozpadające się drewno pokrywasz grubą warstwą i drewno staje się twarde jak kamień, który oprze się upływowi czasu przez kolejne dziesięciolecia.
BŁĄD: Solakryl można też rozrobić z trocinami, a po wyschnięciu powstaje twarda masa idealna do wypełniania dziur po bokach pomieszczenia. Do tego celu nadaje się świetnie, ale ja postanowiłem pokryć nią także szczeliny w całym pomieszczeniu. To nie był dobry pomysł, bo czasem jakaś trocina zaschła na parkiecie i utworzyła nieprzyjemne nierówności.
W kolejnych pomieszczeniach przyszła kolej na płytki, przy których skorzystałem z trochę droższych, ale dobrych jakościowo fachowców od podłóg. Tu również byłem zadowolony z wykonanej pracy i dotrzymania terminu, ale cena była dla mnie trochę wyższa, bo dotąd jechałem ze wszystkim w trybie low cost.
Łazienka
Łazienka to trochę alchemia, bo trzeba wybrać mnóstwo rzeczy i dopasować je do siebie, a wszystko to na stosunkowo małej przestrzeni. Kluczowe jest rozwiązanie układu, który później trudno zmienić. Mnie zaciekawiła koncepcja murowanej ścianki działowej, która wydaje mi się lepsza niż przeszklona kabina prysznicowa. Murowana ścianka oddzieliła przestrzeń w łazience i zapewniła trochę prywatności przy toalecie.
Krucha ścianka mocno ograniczała mnie też przy rozmieszczaniu innych elementów, takich jak bojler czy lustro. Lustro wieszaliśmy na przykład przez cały tydzień. Każdego dnia wymyślaliśmy nowy sposób, który ostatecznie okazywał się niezbyt dobry.
Kuchnia
Na kuchnię miałem przeznaczoną ścianę o długości 260 cm. Internet jest pełen kuchni za około 10 000 CZK (około 1 800 PLN), które wyglądają całkiem przyzwoicie. Udało mi się zamówić jedną za 8 000 CZK (około 1 400 PLN) w firmie, która miała wyprzedaż. Nie miałem wygórowanych oczekiwań, a gotowy produkt mile mnie zaskoczył swoją jakością. Razem z tatą zmontowaliśmy kuchnię w weekend i wystarczyło już tylko zrobić silikony i dodać taśmę LED do oświetlenia.
Wybrałem zlewozmywak nakładany na całą szafkę za 1 200 CZK (około 220 PLN), choć wielu mnie od tego odwodziło. Zdecydowałem się na to rozwiązanie głównie ze względu na prostotę. W tym miejscu trzeba wspomnieć o jednej wadzie tego zlewozmywaka. W niektórych miejscach się ugina i pracuje. Ogólnie nie sprawia wrażenia zbyt solidnego. Z drugiej strony wyróżniłbym taśmę LED nad blatem. Jakość oświetlenia blatu roboczego jest wyjątkowo dobra. Szczerze mówiąc, nie stałem jeszcze przy szafkach kuchennych, które byłyby lepiej oświetlone.
Płytki za zabudową kuchenną pochodziły z wyprzedaży w składzie budowlanym, poniżej 1 000 CZK (około 180 PLN).
Renowacja ościeżnic i samych drzwi
Ościeżnice wydawały mi się w całkiem dobrym stanie, więc je zachowałem i jedynie usunąłem z nich lakier różnymi technikami. Następnie zmieszałem zwykłą farbę ze wspomnianym już Solakrylem, a efekt końcowy możesz ocenić na zdjęciach.
Same drzwi zostały jedynie pomalowane lakierem w kolorze kość słoniowa, skrócone i ponownie założone. Dostały też nowe klamki w kolorze mosiądzu.
Do łazienki trzeba było zrobić nowe opaski i dopasować drzwi z hipermarketu. Drzwi wejściowe chciałem pierwotnie wymienić na nowe, ale ostatecznie razem ze zdolnym miejscowym stolarzem wystarczająco ocieplilismy je styropianem i boazerią. W drzwiach trzeba było też wymienić szybę na zespoloną.
Ogrzewanie
Pompa ciepła czy gaz? Ten dylemat zostawiłem innym i wybrałem najtańszy wariant, czyli elektryczne grzejniki bezpośrednie Stiebel Eltron. Ich największą zaletą jest cena zakupu, bo nawet z montażem zamkniesz się w niewiarygodnej kwocie około 20 000 CZK (około 3 600 PLN). Każdy grzejnik ma do tego termostat, więc można na nim wygodnie regulować temperaturę.
Grzejniki bezpośrednie zajmują też mało miejsca, a przy tym całkiem dobrze wyglądają. Jeśli ogrzewasz dom prądem, podstawą jest ustawienie tak zwanej taryfy nocnej (niskiej), w której grzejniki mogą pracować tylko około 20 godzin na dobę, ale za znacznie niższą cenę za kWh.
W domu zostawiłem jeszcze furtkę w postaci kominka (pieca kominkowego), którego najemcy ostatecznie nie zainstalowali. Piec kominkowy miałem zamontowany już podczas remontu i na pełnej mocy potrafił przyzwoicie ogrzać cały dom.
Zgodnie z zaleceniem elektryka ustawiłem zaliczki na prąd za dom na zaledwie 1 500 CZK (około 270 PLN) miesięcznie. Jeśli ten budżet wystarczy, uważam, że to bardzo korzystna cena. Jeszcze jedna uwaga o grzejnikach bezpośrednich: są zupełnie bezgłośne!
2022: Grzejniki bezpośrednie są świetne, ale raczej do domku letniskowego albo do nowych domów. W starym domu wybrałbym dziś inny wariant, bo bez pieca kominkowego koszty ogrzewania zimą byłyby nie do udźwignięcia.
Ocieplenie
Dotacje i programy typu „zielone oszczędności” (czy raczej zielone bzdury) sobie odpuściłem, bo koszt załatwiania takiej dotacji jest mniej więcej taki sam, jak to, co mogę zaoszczędzić na całym przedsięwzięciu dzięki zdrowemu rozsądkowi i pewnym kompromisom. No i nie miałem na to energii. Poza tym dla faceta, który na własnej działalności pracuje dla startupów, dotacje to głupota (wymyśliłbym nawet gorsze słowo, to na literę p). Z drugiej strony: Głupi, kto daje, a jeszcze głupszy, kto nie bierze. Chodziło mi to po głowie. Nie wziąłem.
Ocieplenie zrobiłem za pomocą 10 cm wełny, którą wsunąłem pod deski i z powrotem je przykryłem. Cała akcja kosztowała około 15 000 CZK (około 2 700 PLN). Efekt chcę ocenić po pierwszej zimie. Oczywiście mogłem skorzystać też z usług jakiejś firmy, ale starałem się zrobić wszystko samodzielnie.
OKIENKO O DOTACJACH: W czasie studiów trafiłem na staż do centrum projektowego, które zajmuje się dotacjami. To był bardzo ciekawy świat. Dziesiątki, a nawet setki ludzi, którzy tylko siedzą i piszą wnioski o dotacje. Po drugiej stronie są kolejni ludzie, którzy je oceniają. Jeszcze inni to wszystko wymyślają. A teraz ktoś musi im jeszcze do tego tworzyć oprogramowanie i tak dalej, i tak dalej. Gdzie tu wartość dodana? I co to daje ludziom, którzy z dotacji korzystają? Moim zdaniem przede wszystkim to, że muszą zajmować się programami dotacyjnymi i nie mogą w pełni poświęcić się swojej podstawowej działalności.
Żeby jednak nie tylko narzekać na dotacje: razem z mamą trzy lata temu udało nam się dostać dotację na wymianę kotła w wysokości 100 000 CZK (około 18 000 PLN). Mimo to logika dotacji mi przeszkadza, nawet jeśli akurat z nich korzystam. Szkoda mi też ludzi, którzy zamiast się jakoś realizować, siedzą i piszą bzdury. No i szkoda mi pieniędzy potrzebnych na utrzymanie tego molocha.
Koszt remontu
Cena była czynnikiem, który przez cały czas bardzo mocno brałem pod uwagę, ale w tym fragmencie nie chcę podawać dokładnego rozbicia kosztów. Z czystym sumieniem mogę jednak powiedzieć, że dom udało mi się wyremontować za mniej więcej pół miliona i pięćdziesiąt tysięcy CZK, jeśli nie liczę własnej pracy oraz pracy przyjaciół i rodziny.
Gdybym miał wycenić samą swoją pracę według stawki godzinowej, za ten rok wyszłoby około 180 000 CZK (około 33 000 PLN). Na taką inwestycję czasu mogłem sobie pozwolić dzięki temu, że moja główna praca zdalna nie była przywiązana do konkretnych godzin. Kiedy murarz potrzebował pomocy od 7 rano, szedłem: swoją pracę zaczynałem dopiero po południu i przesuwała się do późnego wieczora. Kiedy trzeba było coś przygotować albo rozładować, mogłem to zrobić w każdej chwili.
Po szybkim zsumowaniu ceny zakupu, około 350 000 CZK (około 63 000 PLN), i 550 000 CZK (około 99 000 PLN) za remont wychodzi mi 900 000 CZK (około 160 000 PLN), co jest świetnym wynikiem pod każdym względem. Mniejszy nowy dom w tej samej okolicy razem z działką kosztuje od 3 do 4 mln CZK (około 540 000 do 720 000 PLN). Owszem, w nowym budynku wszystko jest rozwiązane od nowa, ale ten domek stoi za to na pięknej, zabytkowej ulicy blisko centrum. Każde rozwiązanie ma swoje plusy.
Podziękowania
Tak jak każda książka ma swoje podziękowania, w których autor dziękuje bliskim, tak i ja nie byłbym fair, gdybym nie podziękował swojemu otoczeniu. Największe podziękowania należą się najbliższej rodzinie, do której zwracałem się ze wszystkimi problemami i z którą wszystko dokładnie omawialiśmy. Tata dołożył się też swoją pracą od czasu do czasu, która, poza jednym nieudanym betonowaniem, była bardzo pomocna.
Drugie wielkie podziękowanie należy się mojemu kumplowi, który przez niemal cały rok przychodził od czasu do czasu pomagać mi przy domu tylko za piwo i kebaba. Tak, tu jestem dłużnikiem i dobrze o tym wiem.
No i wreszcie wszystkim fachowcom za ich kunszt, rady, wskazówki, a przede wszystkim za wykonaną pracę.
Powinienem jeszcze wspomnieć o składzie budowlanym Stavebniny Správka, gdzie kupiłem wszystkie materiały budowlane i często dostawałem całkiem atrakcyjny rabat. A przy okazji muszę wspomnieć też o Dacii Logan, którą wywiozłem cały gruz i przywiozłem materiały na budowę (dziś z powodzeniem służy gdzieś na Ukrainie).
Wynajem domu
Po wystawieniu ogłoszenia dom wzbudził spore zainteresowanie, więc mogłem spokojnie wybierać spośród potencjalnych najemców. Decydujące było dla mnie zaufanie do najemców i długoterminowy wynajem. Nie chciałem nikogo, dla kogo domek byłby tylko tymczasowym lokum na pół roku. Ostatecznie zdecydowałem się na parę w średnim wieku. Wprowadzenie się, spisanie umowy najmu i całe przekazanie domu odbyły się w ciągu miesiąca od zakończenia remontu.
Zwrot z inwestycji w remont
Jak pisze Pavel Bambásek i wielu innych inwestorów, roczna stopa zwrotu z najmu dobrze kupionego domu lub mieszkania wynosi od 4,5 do 6 % rocznie. Oznacza to, że inwestycja zwraca się mniej więcej po 20 latach od zakupu. W przypadku wyremontowanego przeze mnie domku zwrot, nawet po doliczeniu 180 000 CZK (około 33 000 PLN), na które wyceniam swoją pracę przy domu, nastąpi po niecałych 9 latach. Roczna stopa zwrotu z najmu wynosi więc bardzo przyzwoite 12 % rocznie. Wszystko to oczywiście w idealnych warunkach i bez dodatkowych inwestycji.
— ⏱️ Rok po remoncie —
Poprawki i problemy rok po remoncie domu
Pierwszy rok wynajmu i użytkowania wyremontowanego domku nie przebiegł tak gładko, jak sobie wyobrażałem. Największym problemem, z którym wciąż się zmagam, są wilgotne ściany. Mniej więcej po dwóch miesiącach mieszkania (grudzień 2019) na ścianie pojawiła się pierwsza mokra plama. Potem kolejna i początki pleśni.
Kilku specjalistów radziło, żebym jeszcze poczekał, aż nowe tynki wyschną. Przez lato wszystkie tynki rzeczywiście doskonale wyschły, ale w październiku wilgoć i pleśń wróciły. Przyszła więc pora na kilka kroków, które powinny pomóc rozwiązać problem. Mniej zawilgoconą ścianę na razie tylko odkopano od zewnątrz. W najgorszych miejscach zastosowałem iniekcję: co 10 cm wierci się otwór i wypełnia go specjalną mieszanką hydroizolacyjną. Po pierwszych miesiącach wygląda na to, że te działania nieco pomogły.
W domu często pracuje też osuszacz, który usuwa nadmiar wilgoci z powietrza. Wilgotność utrzymuje się na poziomie około 60 %, co nie jest aż tak krytyczną wartością. Mam nadzieję, że tymi i kolejnymi krokami uda mi się stopniowo całkowicie pozbyć wilgoci.
Drugim problemem domu okazało się ogrzewanie elektryczne, które zużywa dość dużo energii. Wyżej w artykule piszę o niskiej cenie zakupu, za którą jednak płaci się wysokimi kosztami ogrzewania. Dlatego jeszcze lepiej ociepliłem strych: wyjąłem pierwotną izolację stropu i zastąpiłem ją 10 cm wełny.
Mniej więcej na połowie domu dołożyłem jeszcze jedną warstwę 10 cm nad belkami. Uszczelniono też wszystkie otwory i szczeliny prowadzące na strych. Ocieplenia ścian nie planuję, bo mury w domu mają od 60 do 80 cm grubości i nie zalecano mi tego. Wyżej w artykule piszę też, że najemcy nie zainstalowali pieca kominkowego. To jednak zmieniło się po pierwszym rozliczeniu i teraz regularnie w nim palą. W związku ze wspomnianą wilgocią piec kominkowy dobrze sprawdza się do nagrzania domu i usunięcia z niego części wilgoci.
Co rok po remoncie zrobiłbym inaczej?
Połączenie dwóch źródeł ogrzewania pewnie bym zostawił, ale kupiłbym mocniejszy piec kominkowy i umieścił go bardziej centralnie w domu. Na pewno jednak zrobiłbym porządną iniekcję murów od wewnątrz. Niestety podczas letniego remontu w domu nie było nawet najmniejszych oznak wilgoci. Mimo to powinienem był chyba poszukać specjalisty z wilgotnościomierzem, który dokładnie zbadałby stan murów, korozję pierwotnej hydroizolacji i ewentualne podciąganie kapilarne.
Tu zdecydowanie wyciągnąłem wnioski i ten krok poleciłbym każdemu już na pierwszym etapie wyburzeń. Być może na samym początku poradziłbym nawet, żeby unikać kupna domu, który wykazuje wyraźne oznaki długotrwałego zawilgocenia. Wody ze ścian nie wyciągniesz bowiem pstryknięciem palców, to długotrwały proces.
W tym roku przyszła też kolej na uporządkowanie zabłoconego podwórka i przestrzeni przed oknem balkonowym (przyszły taras). Wybrałem proste rozwiązanie i na około 60 metrach kwadratowych ułożono kostkę brukową o profilu H. Obie powierzchnie wyprofilowano ze spadkiem, żeby woda mogła łatwo spływać. Wzdłuż domu zabetonowano obrzeża w odległości około 25 cm od ściany, żebym przy ewentualnych kolejnych pracach osuszających nie musiał rozbierać całego podjazdu.
- Kostka brukowa profil H (15 000 CZK (około 2 700 PLN))
- Obrzeża (3 000 CZK (około 540 PLN))
- Prace koparką (3 500 CZK (około 630 PLN))
- Prace murarskie (6 000 CZK (około 1 100 PLN))
- Inne drobne rzeczy (4 000 CZK (około 720 PLN))
Do mniejszych prac można jeszcze zaliczyć zamontowanie daszku nad drzwiami i uporządkowanie przestrzeni wokół studzienki wodomierzowej. Ostatnią większą inwestycją był remont dachu nad przybudówką domu, gdzie położono tylko nowe łaty i wymieniono pęknięte dachówki karpiówki na nowsze. Następnie odprowadzono wodę do rynien, których na tym budynku nigdy nie było, więc cała woda spływała prosto pod fundamenty. Właśnie w tym budynku znajduje się też jedno z pomieszczeń mieszkalnych domu, które najbardziej cierpiało z powodu wilgoci.
W sumie w 2020 roku zainwestowałem w dom cały zebrany czynsz i oczywiście także mnóstwo własnej pracy. Według moich szacunków wykonane prace kosztowałyby inaczej 2,5 raza więcej.
WSKAZÓWKA 2020: Od zeszłego roku jeszcze dokładniej prowadzę też ewidencję kosztów i przychodów z domu w Google sheets (arkusz), gdzie zapisuję cały czas i wszystkie pieniądze, które poświęcam na dom. Daje mi to świetny przegląd sytuacji.
— ⏱️ Cztery lata po remoncie —
W czwartym roku wynajmu wprowadzili się trzeci najemcy. Problemy z wilgocią nadal występują, ale dzięki wielu działaniom są znacznie mniejsze.
Ostatnim działaniem, które ma obniżyć koszty ogrzewania i zapobiec pleśni, były farby termoizolacyjne. Wybrałem jedne z droższych, a pomalowanie całego domu razem z robocizną kosztowało 65 000 CZK (około 12 000 PLN). Jestem naprawdę ciekaw efektu, ale pierwsze doświadczenia wskazują, że to był dobry krok.
— ⏱️ Cztery lata po remoncie —
Malowanie tą farbą w połączeniu z ogrzewaniem kominkiem przyniosło efekt i wilgoć w domu całkowicie zniknęła. Mam nadzieję, że ta walka z wilgocią jest już zakończona. Farba termoizolacyjna poprawiła też komfort cieplny w domu. Płytki na podłodze są jednak nadal bardzo zimne. Gdybym remontował dom jeszcze raz, wybrałbym tu chyba inne materiały.
Kwoty w złotych są orientacyjne, przeliczone po kursie Czeskiego Banku Narodowego 5,534 CZK za PLN z dnia 5 listopada 2026.
