Czy opłaca się wynajem mieszkania lub domu jako inwestycja?

5,5K Vesměs existují tři skupiny lidí. Lidé co nikdy nic nepronajímali a myslí si, že je to velice jednoduchý zdroj příjmů tzv. easy money. Druhá skupina pronajímá, avšak nevydělává tak, jak by si představovala. Třetí skupina pak umí pronajímat a vydělává vysoké finanční prostředky pronájmem bytů i jiných nemovitostí. U investičního pronájmu můžeme částečně hovořit o dochodzie pasywnym, który wymaga jednak dobrej intuicji i uporządkowania wszystkiego na początku.

Inwestycja w mieszkanie lub inną nieruchomość

Inwestycja w nieruchomość jest zwykle dobrym wyborem. Nawet jeśli nie kupujesz po korzystnej cenie, z czasem przekonasz się, że były to dobrze ulokowane pieniądze. W 2018 roku większość nieruchomości jest co prawda droższa niż ich rzeczywista wartość, ale mimo to popyt na mieszkania i inne nieruchomości jest wysoki. Wynajem inwestycyjny w uproszczeniu oznacza: Mam mieszkanie, w którym mieszkam, ale kupiłem jeszcze jedno na wynajem. Po prostu w ten sposób lokuję pieniądze. Każde mieszkanie czy dom generuje koszty, dzięki którym pozostaje w stanie nadającym się do użytku. Wynajmujący stara się utrzymywać te koszty na jak najniższym poziomie. „Wynajem mieszkania jako inwestycja.” Koszty utrzymania mieszkania powinny sprawić, że jego wartość pozostanie na tym samym poziomie co cena zakupu. Na ceny mieszkań duży wpływ ma też sytuacja na rynku nieruchomości i sytuacja gospodarcza kraju. Jeśli porównamy rok 2008 i 2018, ceny są mniej więcej o 50 % wyższe.

Jak sprawdzić, czy wynajem mieszkania opłaca się wynajmującemu?

Podstawą jest utrzymywanie wydatków na mieszkanie na jak najniższym poziomie i jednocześnie pobieranie jak najwyższego czynszu. Gdzie przebiega granica między opłacalnością a nieopłacalnością? Czynsz w wysokości 5 000 CZK (około 900 PLN) to bardzo przyzwoita kwota w przypadku mieszkania, które kupiłeś na przykład w Děčínie za 600 000 CZK (około 110 000 PLN). Z drugiej strony taki sam czynsz nie jest już zbyt korzystny w przypadku mieszkania w Pilźnie, które kosztowało cię 1 250 000 CZK (około 230 000 PLN). „Stosunek ceny do jakości.” Często najwyższe zyski przynoszą właśnie mieszkania o bardzo niskich kosztach zakupu, które mogą znajdować się nawet w wykluczonych społecznie dzielnicach. Z punktu widzenia wynajmującego opłaca się wynająć takie mieszkanie rodzinie, której czynsz opłacają urzędy. W Czechach znanych jest wiele przypadków, gdy za mieszkanie o wartości 400 000 CZK (około 72 000 PLN) wynajmujący dostawał co miesiąc od najemcy 12 000 CZK (około 2 200 PLN) tzw. na rękę. Takie mieszkanie zwraca się wynajmującemu w ciągu trzech lat! Powyższy przykład jest skrajny, nietypowy i nie uwzględnia rynkowej stawki za wynajem.

Jaki powinien być okres zwrotu z mieszkania inwestycyjnego?

Ważne pytanie, na które istnieje wiele odpowiedzi. Wszyscy zgadzają się, że trzy lata to przy rynkowych czynszach raczej nierealne marzenie. Spróbujmy przeanalizować modelową sytuację z mieszkaniem za 1 300 000 CZK (około 230 000 PLN). Masz wolny milion trzysta patyków. Co z nimi zrobić? Wybrałeś mieszkanie 2+1 na obrzeżach Berouna za 1 300 000. Kupiłeś je na licytacji, a więc korzystniej niż w zwykłej sytuacji, gdy mieszkanie byłoby wyceniane na 1 400 000 do 1 600 000 CZK (około 250 000 do 290 000 PLN). Zamierzasz je wynająć, a na jego odświeżenie wydałeś tylko niewielkie kwoty, ale zapłaciłeś też podatek od nabycia nieruchomości. Jesteś na poziomie 1 400 000 CZK (około 250 000 PLN), więc jaki czynsz będzie dla ciebie korzystny, a jednocześnie akceptowalny dla rynku? Wygląda na to, że 8 000 to akceptowalna cena za wynajem mieszkania. W idealnych warunkach inwestycja zwróci ci się w ciągu 15 lat. Zwrot w ciągu 15 lat wciąż uznaje się za dobry zwrot z inwestycji. Jeśli jednak za to samo mieszkanie będziesz pobierać co miesiąc tylko 5 000 CZK (około 900 PLN), mieszkanie spłaci się w niemal dwa razy dłuższym czasie. Do tego trzeba doliczyć generalny remont, który robi się mniej więcej co 25 lat, i ? I tu nie widać już żadnego bezpośredniego czy szybkiego zysku, a raczej ulokowane pieniądze.

Złoty środek to 15 do 20 przy zwrocie z mieszkań inwestycyjnych

Jeśli chcesz zarabiać na mieszkaniu lub innej nieruchomości i rzeczywiście nazywać to zarabianiem, okres zwrotu powinien wynosić najwyżej od 15 do 20 lat. Inwestycji z okresem zwrotu powyżej 20 lat nie można już zaliczyć do strategicznego inwestowania w mieszkania. Obliczenie okresu zwrotu i ocena własnej sytuacji są kluczowe przy decyzji, czy inwestować pieniądze i czas w wynajem mieszkania lub mieszkań. W tym artykule nie uwzględniono czasu, ale jak wiedzą wszyscy wynajmujący: wynajem to nie renta, ale praca. We wstępie piszę, że wynajmu nie można w pełni zaliczyć do dochodów pasywnych, jeśli nie masz pośrednika, który zajmuje się całym procesem najmu i komunikacją z najemcą. Chodzi przede wszystkim o przygotowanie korzystnej umowy najmu, drobné opravy a případné vymáhání nájemného.

Kwoty w złotych są orientacyjne, przeliczone po kursie Czeskiego Banku Narodowego 5,534 CZK za PLN z dnia 5 listopada 2026.