Vesměs existují tři skupiny lidí. Lidé co nikdy nic nepronajímali a myslí si, že je to velice jednoduchý zdroj příjmů tzv. easy money. Druhá skupina pronajímá, avšak nevydělává tak, jak by si představovala. Třetí skupina pak umí pronajímat a vydělává vysoké finanční prostředky pronájmem bytů i jiných nemovitostí. U investičního pronájmu můžeme částečně hovořit o pasivním příjmu, který chce ale dobrou intuici a počáteční zprocesování.
Investice do bytu či jiné nemovitosti
Investice do nemovitosti bývá většinou tou správnou volbou. I pokud nekupujete za výhodnou cenu, tak postupem času zjistíte, že to byly dobře uložené peníze. V roce 2018 je sice většina nemovitostí nad svojí reálnou cenou, ale i tak je po bytech a jiných nemovitostech vysoká poptávka.
Investiční pronájem v jednoduchosti znamená: Mám byt na bydlení, avšak koupil jsem ještě jeden na pronajímání. Zkrátka takto ukládám peníze. Každý byt či dům má náklady, které ho drží v uživatelsky funkčním stavu. Tyto náklady se pronajímatel snaží držet na co možná nejnižší úrovni.
“Pronájem bytu jako investice.”
Náklady na udržování bytu by Vám měly držet cenu ve stejné výši jako byla cena kupní. Do cenové politiky bytů také výrazně vstupuje stav trhu s nemovitostmi a ekonomická situace země. Pokud srovnáme rok 2008 a 2018, tak jsou ceny zhruba o 50 % výše.
Jak poznat, jestli je pronájem bytu výhodný pro pronajímatele?
Základem je držet investice do bytu na co nejnižší úrovni a zároveň být schopen inkasovat co možná nejvyšší nájem. Kde je hranice mezi výhodností a nevýhodností?
Nájem 5 000 Kč je velice slušný u bytu, který jste koupili například v Děčíně a stál Vás 600 000 Kč. Na druhou stranu stejný nájem už není příliš výhodný u bytu v Plzni, který Vás stál 1 250 000 Kč.
“Poměr cena, výkon.”
Často jsou nejvyšší zisky právě na bytech, které mají velice nízké pořizovací náklady a mohou být i ve vyloučených lokalitách. Do takových bytů je z pohledu pronajímatele výhodné dosadit rodinu, které nájem hradí úřady. Jsou známé mnohé příklady z České republiky, kdy za byt v hodnotě 400 000 Kč dostával nájemník měsíčně 12 000 Kč tzv. čistá ruka. Takový byt se pronajímateli vrátí do tří let!
Výše zmíněný příklad je krajní, nestandardní a nepočítá s tržní cenou za pronájem.
Jaká by měla být návratnost investičního bytu?
Důležitá otázka na kterou je mnoho odpovědí. Všichni se shodnou, že tři roky je spíše nereálný sen s tržními pronájmy. Zkusme si modelovou situaci u bytu za 1 300 000 Kč. Máte přebytečný milion a třista papírů. Co s nimi?
Vybrali jste byt 2+1 na kraji Berouna za 1 300 000. Byt jste kupovali v dražbě a tedy výhodněji oproti normální situaci, kdy by byl byt ceněn mezi 1 400 000 Kč až 1 600 000 Kč. Chystáte se byt pronajmout a na jeho zvelebení jste vynaložili jen drobné finance, avšak také jste platili daň z nabití nemovitosti.
Jste na 1 400 000 Kč, tak jaký nájem je pro Vás výhodný a zároveň akceptovatelný trhem. Zdá se, že 8 000 je za pronájem bytu akceptovatelná cena. Nyní se Vám investice při ideálních podmínkách vrátí do 15 let. Stav návratnosti do 15 let je stále považován za dobrou návratnost investice.
Když však budete měsíčně inkasovat u stejné bytové jednotky pouze 5 000 Kč, tak se byt zaplatí za téměř dvojnásobný časový úsek. Do toho je zapotřebí započítat kompletní rekonstrukci, která se dělá zhruba po 25 letech a ? A už zde není vidět žádný přímý či rychlý zisk, ale spíše uložené peníze.
Zlatý střed je 15 až 20 u návratnosti investičních bytů
Jestliže chcete na bytu či jiné nemovitosti vydělávat a takto to také nazývat, tak by návratnost měla být minimálně v rozmezí 15-20 let. Investice s návratností nad 20 let již nelze zahrnout do strategického investování do bytů.
Kalkulace návratnosti a vyhodnocení vlastní situace je stěžejní pro rozhodnutí, jestli investovat své peníze a čas do pronajímání bytu/ů. Čas byla veličina s kterou se v tomto článku nepočítalo, ale jak všichni pronajímatelé vědí: pronájem není renta, ale zaměstnání. V úvodu píši, že nelze pronájem zcela řadit mezi pasivní příjmy, pokud nemáte zprostředkovatele, který se o celý nájemní proces a komunikaci s nájemce stará. Jedná se především o sestavení výhodné nájemní smlouvy, drobné opravy a případné vymáhání nájemného.
