5,5K
Vesměs existují tři skupiny lidí. Lidé co nikdy nic nepronajímali a myslí si, že je to velice jednoduchý zdroj příjmů tzv. easy money. Druhá skupina pronajímá, avšak nevydělává tak, jak by si představovala. Třetí skupina pak umí pronajímat a vydělává vysoké finanční prostředky pronájmem bytů i jiných nemovitostí. U investičního pronájmu můžeme částečně hovořit o pasívnom príjme, ktorý si však vyžaduje dobrú intuíciu a počiatočné spracovanie.
Investícia do bytu alebo inej nehnuteľnosti
Investícia do nehnuteľnosti býva väčšinou správnou voľbou. Aj keď nekúpite za výhodnú cenu, časom zistíte, že to boli dobre uložené peniaze. V roku 2018 je síce väčšina nehnuteľností nad svojou reálnou cenou, no aj tak je po bytoch a iných nehnuteľnostiach vysoký dopyt. Investičný prenájom zjednodušene znamená: Mám byt na bývanie, no kúpil som si ešte jeden na prenajímanie. Jednoducho takto ukladám peniaze. Každý byt či dom má náklady, ktoré ho udržiavajú v obývateľnom a funkčnom stave. Tieto náklady sa prenajímateľ snaží držať na čo najnižšej úrovni. „Prenájom bytu ako investícia.“ Náklady na údržbu bytu by Vám mali udržať cenu na rovnakej úrovni, aká bola kúpna cena. Do cenovej politiky bytov výrazne vstupuje aj stav trhu s nehnuteľnosťami a ekonomická situácia krajiny. Ak porovnáme roky 2008 a 2018, ceny sú zhruba o 50 % vyššie.Ako zistiť, či je prenájom bytu výhodný pre prenajímateľa?
Základom je držať investície do bytu na čo najnižšej úrovni a zároveň byť schopný inkasovať čo najvyšší nájom. Kde je hranica medzi výhodnosťou a nevýhodnosťou? Nájom 5 000 CZK (približne 210 EUR) je veľmi slušný pri byte, ktorý ste kúpili napríklad v Děčíne a stál Vás 600 000 CZK (približne 25 000 EUR). Na druhej strane rovnaký nájom už nie je príliš výhodný pri byte v Plzni, ktorý Vás stál 1 250 000 CZK (približne 51 000 EUR). „Pomer cena a výkon.“ Najvyššie zisky sú často práve na bytoch, ktoré majú veľmi nízke obstarávacie náklady a môžu byť aj v sociálne vylúčených lokalitách. Do takých bytov je z pohľadu prenajímateľa výhodné umiestniť rodinu, ktorej nájom hradia úrady. Z Českej republiky sú známe mnohé príklady, keď za byt v hodnote 400 000 CZK (približne 16 000 EUR) dostával prenajímateľ od nájomníka mesačne 12 000 CZK (približne 490 EUR), tzv. v čistom. Taký byt sa prenajímateľovi vráti do troch rokov! Uvedený príklad je krajný, neštandardný a nepočíta s trhovou cenou prenájmu.Aká by mala byť návratnosť investičného bytu?
Dôležitá otázka, na ktorú existuje mnoho odpovedí. Všetci sa zhodnú, že tri roky sú pri trhových prenájmoch skôr nereálny sen. Skúsme si modelovú situáciu pri byte za 1 300 000 CZK (približne 53 000 EUR). Máte nadbytočný milión a tristo papierov. Čo s nimi? Vybrali ste si byt 2+1 na okraji Berouna za 1 300 000. Byt ste kupovali v dražbe, a teda výhodnejšie v porovnaní s bežnou situáciou, keď by bol byt ocenený na 1 400 000 CZK (približne 57 000 EUR) až 1 600 000 CZK (približne 66 000 EUR). Chystáte sa byt prenajať a na jeho zveľadenie ste vynaložili len drobné financie, no zaplatili ste aj daň z nadobudnutia nehnuteľnosti. Ste na 1 400 000 CZK (približne 57 000 EUR), aký nájom je teda pre Vás výhodný a zároveň akceptovateľný pre trh? Zdá sa, že 8 000 je za prenájom bytu akceptovateľná cena. Pri ideálnych podmienkach sa Vám investícia vráti do 15 rokov. Návratnosť do 15 rokov sa stále považuje za dobrú návratnosť investície. Ak však budete pri tej istej bytovej jednotke mesačne inkasovať len 5 000 CZK (približne 210 EUR), byt sa zaplatí za takmer dvojnásobne dlhé obdobie. K tomu treba započítať kompletnú rekonštrukciu, ktorá sa robí približne po 25 rokoch a ? Tu už nevidno žiadny priamy či rýchly zisk, ale skôr uložené peniaze.Zlatá stredná cesta pri návratnosti investičných bytov je 15 až 20
Ak chcete na byte či inej nehnuteľnosti zarábať a aj to tak nazývať, návratnosť by mala byť minimálne v rozmedzí 15 až 20 rokov. Investíciu s návratnosťou nad 20 rokov už nemožno zahrnúť do strategického investovania do bytov. Výpočet návratnosti a vyhodnotenie vlastnej situácie sú kľúčové pre rozhodnutie, či investovať svoje peniaze a čas do prenajímania bytu či bytov. Čas bol veličinou, s ktorou sa v tomto článku nepočítalo, ale ako vedia všetci prenajímatelia: prenájom nie je renta, ale zamestnanie. V úvode píšem, že prenájom nemožno úplne zaradiť medzi pasívne príjmy, ak nemáte sprostredkovateľa, ktorý sa stará o celý nájomný proces a komunikáciu s nájomcom. Ide predovšetkým o zostavenie výhodnej nájomnej zmluvy, drobné opravy a případné vymáhání nájemného.Sumy v eurách sú orientačné, prepočítané kurzom Českej národnej banky 24,365 CZK za EUR k 9. októbra 2026.
