Předávací protokol je hlavní a často jedinou přílohou nájemní smlouvy bytu či domu. Předávací protokol by měl jasně mapovat, v jakém stavu byl byt či dům předán nájemci, případně novému majiteli, kdy a v jakém stavu se movité i nemovité věci nacházely (nikoliv jen předání klíčů). Pokud je pronajímán byt vybavený, tak se předávací protokol často týká i nábytku a dveří, což jsou věci náchylné k poškození.
Stručná odpověď. Předávací protokol k bytu má obsahovat identifikaci obou stran a bytu, datum předání, stavy všech měřidel s jejich výrobními čísly, počet předaných klíčů, popis stavu po místnostech včetně vybavení a seznam fotografií. Při vrácení bytu do něj zapište i vady, které vznikly nad běžné opotřebení, a jak se vyrovná kauce. Protokol podepisují obě strany a každá si nechá jeden výtisk.
Vzor předávacího protokolu ke stažení najdete níže.
Obsah článku
Co má obsahovat předávací protokol?
Úplně první informací v předávacím protokolu by měla být identifikace obou stran mezi kterými dojde k předání. Nejlépe udělá zhotovitel předávacího protokolu, když údaje přesně zkopíruje například z již vyhotovené nájemní smlouvy. Identifikační informace by měly obsahovat tyto údaje.
- Celé jméno
- Datum narození
Některé informace se uvádějí spíše doplňkově, především tyto.
- Trvalé nebo přechodné bydliště
- Telefonní číslo
- Číslo OP
- Bankovní účet
Bankovní účet je důležitý hlavně v nájemní smlouvě, aby měl nájemník jasně a přehledně na obou dokumentech, kam má pravidelně zasílat nájem. I když toto není účelem předávacího protokolu, oběma stranám to může jen pomoci.
Vzor předávacího protokolu k bytu bod po bodu
Pokud nechcete stahovat dokument, protokol si snadno sepíšete sami. Následujících deset bodů pokryje běžný byt v nájmu, u domu přidejte zahradu, garáž, kotel a další venkovní vybavení. Na co si dát pozor už při výběru bytu, shrnuje článek pronájem bytu a na co si dát pozor.
- Záhlaví. Název Předávací protokol k bytu, odkaz na nájemní smlouvu s datem jejího uzavření, datum a hodina předání.
- Strany. Pronajímatel a nájemce se jménem, datem narození, adresou, telefonem a e-mailem, případně zmocněnec, který jedná za některou ze stran.
- Byt. Adresa, číslo bytu a podlaží, dispozice a příslušenství, například sklep nebo parkovací stání.
- Měřidla. Elektroměr, plynoměr, vodoměry na teplou a studenou vodu a měřiče tepla na radiátorech, u každého výrobní číslo a stav.
- Klíče a čipy. Počet klíčů od bytu, domu, sklepa a poštovní schránky, čipy a ovladače od vjezdu nebo garáže.
- Stav po místnostech. Stěny, podlahy, okna, dveře, zásuvky a osvětlení, u každé místnosti krátký popis a zjištěné vady.
- Vybavení. Seznam nábytku a spotřebičů se značkou a stavem, třeba lednička, pračka, myčka, sporák a digestoř.
- Fotodokumentace. Počet fotografií, datum pořízení a místo, kde jsou uložené, například sdílená složka.
- Doklady. Návody a záruční listy ke spotřebičům a revizní zprávy kotle nebo plynu, pokud je pronajímatel předává.
- Prohlášení a podpisy. Věta, že nájemce byt v popsaném stavu přebírá, a podpisy obou stran s datem.
Při vrácení bytu použijte stejnou osnovu a k jednotlivým bodům doplňte rozdíly proti vstupnímu protokolu. Na první pohled je pak vidět, co je běžné opotřebení a co škoda, kterou má nájemce uhradit.
Pokud se během nájmu změní vybavení, například pronajímatel vymění pračku nebo přidá skříň, zapište změnu do dodatku k nájemní smlouvě nebo k ní sepište krátký doplňující protokol. Výstupní protokol se pak má s čím porovnat.
Předávací protokol byt a dům
Předávací protokoly se nemusejí u bytu a domu příliš lišit. Především záleží na majiteli nemovitosti, jak chce mít vše právně podchycené. Především právníci a majitelé, kteří se spálili, mají tendenci dělat velmi rozsáhlé předávací protokoly, kde jsou postižené až na první pohled nesmyslné faktory.
Nadstandardně se také pořizují fotografie klíčových předmětů a věcí (dřevěné podlahy či spotřebičů).
Zde by si nájemníci měli dát pozor, aby se k předávacímu protokolu přiložily aktuální fotky, nikoliv například fotografie, které k tomuto účelu sloužily pro předchozí nájem. Vychytralý pronajímatel by tak mohl chtít po novém nájemníkovi zaplatit opotřebení, které způsobil již nájemník před ním.
Skryté vady, které nájemník zjistí po nastěhování (neodtékající odpad, nefunkční bojler, zatékání, rozbité dlaždičky), je dobré oznámit pronajímateli e-mailem bez zbytečného odkladu, jak to vyžaduje § 2265 občanského zákoníku, ne až po prvním měsíci.
Fotodokumentace k předávacímu protokolu
Fotky mají smysl jen tehdy, když jde prokázat, kdy vznikly. Fotografujte v den předání za přítomnosti druhé strany, nejdřív celou místnost od dveří a pak detaily, například škrábance na podlaze, otlučené hrany linky nebo skvrnu na stěně. U každého měřidla vyfoťte číselník tak, aby byl čitelný stav i výrobní číslo.
Do protokolu napište, kolik fotek vzniklo a kde jsou uložené, a týž den je pošlete druhé straně e-mailem nebo do sdílené složky. Odeslaná zpráva s přílohami nese datum, takže pozdější spor o to, jestli byla škoda na fotce už při nastěhování, se dá rychle rozhodnout. Krátké video při procházce bytem doplní, co na fotkách není vidět, třeba že teče teplá voda nebo funguje trouba.
Stavy měřičů ke dni předání a klíče
Jednou z prvních informací jsou stavy měřičů ke dni předání nemovitosti. Zde se uvádějí dvě čísla. Prvním se měřič identifikuje a druhým se napíše hodnota na měřiči. Identifikuje se především plyn, voda a elektřina. Někteří pronajímatelé k předávacímu protokolu uvádějí fotky měřičů s datem, jiní zapisují hodnoty přímo před nájemcem, někde je vše postavené pouze na důvěře. To je riskantní, protože měřidla běží dál a pozdější kontrola už stav ke dni předání neprokáže.
Vstupní branou do bytu jsou klíče, které s podpisem předávacího protokolu nájemník obdrží. Počet klíčů zákon neurčuje, záleží na dohodě, a do protokolu se zapisuje přesný počet klíčů od každých potřebných dveří. Jedná se tak o vchodové dveře, případně také boční dveře, francouzské okno, vrata nebo sklep.
Nájemník by si bez výslovného souhlasu neměl další klíče přidělávat, ale měl by požádat o tento úkon pronajímatele. V praxi je to některým pronajímatelům jedno a nechávají nájemníkům volnou ruku.
Když se v nájemním bytě rychle protočí několik nájemníků, kteří vyvolávají pochybnost a například vrátí i méně klíčů, tak je ideální variantou pro klid duše výměna cylindrické vložky zámku.
Měřidla při odchodu a vyúčtování služeb
Při odchodu se zapisují stejná měřidla jako při nastěhování. Stav elektřiny a plynu potřebuje dodavatel, pokud byla smlouva na nájemce, nebo pronajímatel, který spotřebu přeúčtovává. Elektroměr i plynoměr po podpisu protokolu běží dál, proto se zapisuje údaj z okamžiku předání a ideálně se k němu přidá fotka.
Teplo a voda v bytovém domě se vyúčtovávají za celé zúčtovací období, takže v den odchodu obvykle nevíte, jestli vznikne nedoplatek, nebo přeplatek. Podle § 2252 odst. 2 občanského zákoníku jsou nedoplatek i přeplatek záloh na služby splatné k témuž dni.
Do protokolu proto zapište novou adresu a číslo účtu nájemce, aby bylo kam vyúčtování a případný přeplatek poslat. Pokud se stěhujete natrvalo, vyřiďte také změnu trvalého bydliště.
Celkový stav nemovitosti
Důležité je detailně popsat celkový stav nemovitosti a formu jednotlivých komponentů. Nejjednodušeji se vše vystihuje, když je nemovitost úplně nová. Naopak pokud jsou již některé věci na hranici životnosti, tak by si měl nájemník pohlídat, aby zaznamenaný stav odpovídal skutečnosti.
Dobré je postihnout především stav věcí, které snadno podléhají zkáze, když se o ně nájemník nebude dobře starat. Typicky se jedná o kuchyňskou linku, dřevěné podlahy, skříně, elektrospotřebiče.
Před novým pronájmem je dobrým zvykem, když je vymalováno. Pokud nájemce malbu poškodí nad běžné opotřebení, lze mu náklady na opravu strhnout z kauce bez ohledu na to, jak dlouho nájem trval.
Vrtání a zatloukání mají někteří lidé velmi rádi a prošpikují své zdi množstvím hmoždinek, hřebíčků. Dobré je do nájemní smlouvy uvést, že zásah do zdi může proběhnout jen s výslovným souhlasem majitele.
Na konci předávacího protokolu by mělo být prohlášení, které potvrzuje, že pronajímatel předal byt v jasně definovaném stavu a nájemce je se vším seznámen.
Přebírající prohlašuje, že si předávané/ý nemovitosti/byt, včetně jejich/jeho příslušenství a všech součástí, před podpisem řádně prohlédl, jejich/jeho technický i právní stav je mu znám a v tomto stavu je/jej také dnešního dne od předávajícího přebírá.
Předávací protokol při ukončení nájmu
Při skončení nájmu se byt vrací pronajímateli a protokol se sepisuje znovu. Podle § 2292 občanského zákoníku nájemce odevzdá byt v den, kdy nájem končí, a byt je odevzdán, „obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání“.
Když nájemce byt neodevzdá včas, má pronajímatel podle § 2295 právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného až do dne skutečného předání.
Rozhoduje srovnání se stavem při nastěhování. Podle § 2293 odst. 1 nájemce odevzdá byt „ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel“. Mírně ošlapaná podlaha nebo vybledlá malba po několika letech nájmu je běžné opotřebení. Díra po vrtání bez souhlasu, prasklá deska linky nebo propálený koberec už ne.
Proto se vstupní protokol vyplatí. Obecné ustanovení o nájmu v § 2225 odst. 1 říká, že pokud byl při předání věci nájemci pořízen zápis s jejím popisem, přihlédne se k němu i při vrácení. Bez zápisu stojí proti sobě jen dvě tvrzení. Malování patří podle § 2 nařízení vlády č. 308/2015 Sb. do běžné údržby, jejíž náklady podle § 2257 odst. 2 občanského zákoníku během nájmu nese nájemce, za běžné opotřebení při odchodu ale neplatí.
Předávací protokol a movité věci
Movité věci, tedy nábytek a spotřebiče, jsou mnohem náchylnější k opotřebení než hrubá stavba. Podlahy, okna a dveře jsou součástí bytu, ne movitými věcmi, přesto je dobré je v protokolu popsat zvlášť, protože lino či plovoucí podlaha se dají znehodnotit i za pouhý rok od pořízení.
Vybavení domu by se v předávacím protokolu mělo evidovat po místnostech a není vůbec od věci pořídit i rychlé fotografie z mobilu v době předání nemovitosti. Z pohledu pronajímatele je dobré se zaměřit na věci nové a drahé, tedy nábytek a spotřebiče, a ze součástí bytu na podlahy, okna a dveře.
Předávací protokol chrání stav nemovitosti a při sporu o vrácení kauce i nájemce. Kauce není půjčka pronajímateli, ale jistota, kterou musí při skončení nájmu vrátit i s úroky a strhnout si z ní smí jen to, co mu nájemce z nájmu dluží. Pronajímateli se proto vyplatí držet ji odděleně od vlastních peněz, například na spořicím účtu.
Předávací protokol může podepsat také zmocněnec na základě plné moci, tato varianta není příliš běžná. Úřední ověření podpisu zákon pro předávací protokol nevyžaduje, ověřený podpis ale druhé straně dává jistotu, že plnou moc opravdu podepsal majitel. Nejčastěji v případech, kdy má majitel na pronajímání zřízenou externí firmu.
Kauce a její vyúčtování podle § 2254
Kauce se v zákoně jmenuje jistota a upravuje ji § 2254 občanského zákoníku. Jistota a smluvní pokuta za porušení povinností z nájmu nesmí v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Při nájemném 15 000 Kč měsíčně tedy pronajímatel může chtít jistotu nejvýš 45 000 Kč.
O vrácení zákon v odstavci 2 říká doslova „Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.“
Pronajímatel si tedy může strhnout dlužné nájemné nebo náklady na opravu škody, kterou nájemce způsobil, ale ne peníze za běžné opotřebení. Pevnou lhůtu ve dnech zákon nestanoví, jistota se vrací při skončení nájmu.
Vyúčtování kauce je dobré připojit přímo k výstupnímu protokolu. Stačí jednoduchý přehled o pěti bodech.
- Složená jistota a datum, kdy ji nájemce složil.
- Úroky za dobu nájmu.
- Odečtené položky, každá s důvodem a částkou, například oprava poškozených dveří podle faktury.
- Částka k vrácení a číslo účtu, kam ji pronajímatel pošle.
- Podpisy obou stran, případně poznámka, s čím nájemce nesouhlasí.
Když pronajímatel kauci nevrátí nebo strhne víc, než odpovídá dluhu z nájmu, pošlete mu písemnou výzvu s vyčíslenou částkou a číslem účtu. Za dobu prodlení můžete podle § 1970 občanského zákoníku chtít i úrok z prodlení. Pokud nezaplatí ani po výzvě, zbývá smírčí řešení, například mediace, nebo žaloba u soudu.
Spory o kauci nejsou jen česká věc. Britská Deposit Protection Service, jedno ze státem schválených schémat pro ochranu kaucí, v červnu 2026 zveřejnila, že nejčastějším důvodem nároků pronajímatelů na peníze z kauce byl v roce 2025 úklid se zhruba 29 % nároků.
Následovaly poškození (18,4 %), dlužné nájemné (16,5 %) a malování (10,9 %). Podle nás z toho plyne, že do výstupního protokolu se vyplatí zapsat i to, jak čistý byt je, ne jen co je rozbité.
Pokud byt pronajímáte jako investici, počítejte s tím, že část kauce může padnout na opravy a byt bude nějakou dobu prázdný. Jak s tím počítat v návratnosti, rozebíráme v článku jak vydělat na pronájmu bytu.
Předávací protokol při prodeji bytu nebo domu
Při prodeji se protokol sepisuje v den, kdy kupující nemovitost převezme. Často to není den podpisu kupní smlouvy, ale až den po zápisu vlastnického práva do katastru nebo po uvolnění kupní ceny z úschovy.
Datum převzetí má i právní význam. Podle § 2130 občanského zákoníku od ujednané doby převzetí náleží kupujícímu plody a užitky nemovitosti a ve stejné době na něj přechází nebezpečí škody na věci.
Do protokolu zapište stavy měřidel kvůli přepisu energií, počet klíčů a čipů, předané doklady, například revizní zprávy kotle a elektroinstalace, a stav bytu včetně vybavení, které podle smlouvy zůstává. Kupující i prodávající pak změnu hlásí dodavatelům energií a u bytu i společenství vlastníků nebo správci domu. Jak prodat byt, na kterém vázne úvěr, popisujeme v článku prodej bytu s hypotékou, postup bez realitní kanceláře v článku jak na prodej domu bez realitky.
Pozor na lhůty pro vady. Skrytou vadu stavby musí kupující podle § 2129 odst. 2 vytknout do pěti let od nabytí, jinak mu soud právo z vadného plnění na námitku prodávajícího nepřizná. Co je zapsané v protokolu, o tom kupující prokazatelně věděl. Zápis tak chrání obě strany při pozdějším sporu o to, jestli byla vada skrytá.
Předávací protokol k autu
U auta se předávací protokol sepisuje při prodeji, při vrácení leasingového nebo služebního vozu i při půjčení. Při prodeji ho obvykle připojíte ke kupní smlouvě na auto a zapíšete do něj tyto body.
- VIN, registrační značku, značku a model vozu.
- Stav tachometru, datum a hodinu předání.
- Počet klíčů a dálkových ovladačů, servisní knížku, osvědčení o registraci a technický průkaz.
- Viditelná poškození karoserie a interiéru, ideálně s fotkami ze všech stran.
- Pneumatiky a disky, případně druhou sadu kol, a výbavu jako lékárničku nebo tažné zařízení.
- Stav paliva, u elektromobilu stav nabití baterie.
Po prodeji je potřeba zapsat nového vlastníka do registru vozidel. Žádost o zápis změny vlastníka se podle § 8 odst. 2 zákona č. 56/2001 Sb. podává do 10 pracovních dnů od převodu a podávají ji společně dosavadní i nový vlastník. Nemusí přijít současně, ale musí ji podat u téhož úřadu (§ 8 odst. 6). Žádost jde podat i elektronicky.
Papírová žádost musí mít podle § 8 odst. 3 úředně ověřené podpisy, ledaže úřad při podání ověří totožnost žadatele. Když jeden z vás na úřad jít nemůže, musí být jeho písemná plná moc podle § 8 odst. 8 opatřená úředně ověřeným podpisem, zapsaná v informačním systému oprávnění k zastupování nebo podepsaná elektronicky s účinky vlastnoručního podpisu. U předávacího protokolu k autu ani k bytu zákon ověřený podpis nevyžaduje.
Při koupi ojetého auta od soukromé osoby musí kupující skrytou vadu podle § 2112 oznámit bez zbytečného odkladu, nejpozději do dvou let po odevzdání vozu. Když kupujete jako spotřebitel od autobazaru, můžete vadu vytknout do dvou let od převzetí podle § 2165, u použité věci si ale strany mohou tuto dobu podle § 2168 zkrátit až na jeden rok.
Na vadu, kterou kupující musel s obvyklou pozorností poznat už při uzavření smlouvy, se práva z vadného plnění podle § 2103 nevztahují. Poškození zapsané v protokolu proto později reklamovat nepůjde. Pokud auto teprve vybíráte, projděte si 12 tipů, jak vybrat správné auto.
Vady zjištěné po předání a lhůty
Ne všechno se při předání ukáže. Zatékání, nefunkční bojler nebo vlhkost za skříní často zjistíte až po nastěhování. Nájemce musí podle § 2265 odst. 3 občanského zákoníku oznámit poškození nebo vadu pronajímateli bez zbytečného odkladu, jinak nemá právo na náhradu nákladů, a když vadu odstraní sám, ani na slevu z nájemného.
Přehled lhůt, které se k předávacím protokolům vážou nejčastěji, podle občanského zákoníku.
- Nájem bytu. Vadu oznámit bez zbytečného odkladu. Pokud ji pronajímatel neodstraní bez zbytečného odkladu a řádně, může ji nájemce odstranit sám a chtít náhradu odůvodněných nákladů, případně slevu z nájemného, není-li vada nepodstatná (§ 2265).
- Koupě bytu nebo domu. Skrytou vadu stavby vytknout nejpozději do pěti let od nabytí (§ 2129 odst. 2).
- Koupě ojetého auta od soukromé osoby. Skrytou vadu oznámit bez zbytečného odkladu, nejpozději do dvou let po odevzdání (§ 2112).
- Koupě od obchodníka jako spotřebitel. Vadu lze vytknout do dvou let od převzetí, u použité věci lze dohodou zkrátit až na jeden rok (§ 2165 a 2168).
- Převzetí stavby od stavební firmy. Skrytou vadu vytknout bez zbytečného odkladu, nejpozději do pěti let od převzetí stavby (§ 2629).
Vadu oznamujte písemně, e-mailem nebo dopisem, s fotkou a datem zjištění. Předávací protokol, ve kterém vada zapsaná není, pak spolu s fotkami z předání slouží jako důkaz, jaký byl stav v den převzetí.
