Nájemní smlouva upravuje vztah mezi pronajímatelem a nájemníkem. Jejím účelem je předejít budoucím nesrovnalostem a jasně vymezit práva a povinnosti obou stran. I když se obě strany dohodly a sepsaly náležitě na základě zákonných parametrů skvělou nájemní smlovu, může se během času stát, že je nutné smlouvu částečně upravit či pozměnit. V tomto případě není třeba uzavírat smlouvu novou. Na malé změny postačí uzavření dodatku ke smlouvě. VZOR dodatku si můžete zdarma stáhnout na konci článku.
Obsah článku
Co musí obsahovat Dodatek k nájemní smlouvě
Už název dodatek napovídá, že se jedná jen o částečné upravení stávající smlouvy. Některá ustanovení již pozbyla platnosti nebo je nezbytná jen malá úprava za souhlasu obou zúčastněných stran. Většinou se jedná o změny jednoho článku, který upravuje buď délku smluvního vztahu nebo výšku nájemného či záloh za služby.
Nejčastěji se dodatkem prodlužuje doba nájmů u smluvních vztahů na dobu určitou. Oblíbené je použití dodatku u změny výše nájmu nebo záloh na služby spojené s užíváním bytové či nebytové jednotky. V případě potřeby větších změn doporučujeme ukončit stávající nájemní vztah a plynule navázat uzavřením smlouvy nové. Množství dodatků k jedné smlouvy může vést k nepřehlednosti, proto je dobré jimi měnit pouze jednoznačná ustanovení.
Číslovat Dodatek ano či ne
Dodatek k nájemní smlouvě číslujte pro větší přehlednost a na první pohled poznatelnou časovou posloupnost. Jestli jste číslovat doteď zapomínali, tak se nemusíte obávat jeho neplatnosti. I neočíslovaný dodatek zůstává stále platný, nicméně budete-li v budoucnu potřebovat více dodatků ke smlouvě, jistě číslování oceníte.
Kdy dodatek k nájemní smlouvě použít?
Nejčastějši se používá dodatek k nájemní smlouvě v těchto případech:
- Změny výše nájmu: Dodatek slouží zejména k upravení výše nájemného, buď dočasně nebo trvale. Dole v článku najdete připravený vzor.
- Změna délky nájemní doby: Jak jsme již zmiňovali, prodlužování dob na dobu určitou je jedním z nejpoužívanějších forem dodatku. Vzor najdete také níže v článku.
- Přidání nebo odebrání nájemních prostor: Rozšíření nebo omezení rozsahu pronajatých prostor lze také vyřešit pouze dodatkem, který zdokumentuje požadované změny.
- Změna podmínek platby nájmu: Domluví-li se obě strany na úpravě způsobu nebo časového harmonogramu platby nájmu, je i v tomto případě sepsání dodatku ostačujícím řešením.
- Povolení nebo omezení určitých činností: Může se stát, že potřebujete omezit či výslovně povolit určité činnosti v pronajatém prostoru. Jedná se například o provozování podnikání nebo změnu ve vzhledu prostoru.
- Změna oprávnění týkajících se údržby a oprav: Dodatky mohou být použity k úpravě povinností nájemce a pronajímatele, které se týkají údržby a oprav v pronajatých prostorách.
- Dodatečné služby nebo vybavení: Pokud majitel nemovitosti souhlasí s poskytnutím dalších služeb nebo vybavení, může být použit dodatek k nájemní smlouvě k zahrnutí těchto položek.
- Změna podmínek výpovědi: Pokud se mají změnit podmínky výpovědi nájemní smlouvy, lze použít dodatek k zaznamenání těchto změn.
Ve všech těchto uvedených případech platí, že dodatek musí odsouhlasit a vlastnoručně podepsat zástupci obou zastoupených stran.
Co nesmí v dodatku k nájemní smlouvě chybět?
Už na první pohled musí být jasné, ke které smlouvě se dodatek vztahuje a kterou svým zněním rozšiřuje či pozměňuje. Jasná specifikace předmětné smlouvy, V nejlepším případě ustanovení o možných dodatcích obsahuje již původní smlouva o nájmu v části závěrečná ustanovení. Dále tam nesmí chybět:
- Jasně vypsané smluvní strany – V případě převodu na nového majitele koupí či v rámci dědického řízení se doporučuje uvést co nejjasněji určené obě strany smluvního vztahu, aby nedocházelo k pozdějším komplikacím.
- Číslo článku či bodu smlouvy, jehož ustanovení se dodatkem mění – V případě, že potřebujete změnit více částí původní smlouvy, určitě doporučujeme zvážit možnost sepsání smlouvy nové. Dodatek slouží k drobným změnám.
- Jednoznačná platnost dodatku – Časová ohraničenost je nezbytná z důvodu přesného stanovení platnosti a ne vždy je chtěným datumem platnosti datum podpisu smlouvy. Vyplatí se tedy vypsat od jakého datumu jsou nová ustanovení platná a na jak dlouho. V případě, že jedna ze stran nesplní dohodnuté podmínky, lépe se tak stanovuje případná náhrada za nesplnění domluveného.
- Vlastnoruční podpisy – Právoplatní zástupci obou stran podepíší vlastnoručně. Datum podpisu je samozřejmou částí koněčné části dodatku. Dodatky bývají většinou jednostranné,
- Dodatek se ve většině případů vyhotovuje ve dvou originálech – Každá strana si ponechá jeden originál. Při vícestranném dodatku označte krátkým iniciálem každou stranu v dolním rohu, aby se zabránilo budoucím možným výměnám textu bez vědomí druhé strany.
Nájemní smlouva a její specifikace
Dodatek jako takový tedy rozšiřuje a upravuje ustanovení v původní smlouvě. Aby se předešlo budoucím konfliktům či dokonce neplatnosti smluvních ustanovení, měla by obsahovat následující náležitosti, které stanovuje Zákon č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku. Dobře napsaná nájemní smlouva a jasně a zřetelně stanovené podmínky pro obě strany jsou jedním z hlavních způsobů, jak předcházet nepříjemnostem.
Nezbytná ustanovení nájemní smlouvy
I když uzavíráte nájemní smlouvu s někým ze svých přátel, určitě sepište dohromady alespoň tato ustanovení.
- Jasná identifikace zúčastněných stran – Musí být jasné kdo kontrakt uzavírá a na koho se v případě potřeby obrátit.
- Podrobná specifikace předmětu nájmu – Označte a popište vše, co je předmětem pronájmu, aby nedošlo k záměně. Nejlépe použijte výpis z Listu vlastnictví, jehož kopie může být součástí smlouvy. Specifikujte i podlaží. Pokud existuje plán s číslováním, připojte jej jako součást smlouvy. V případě, že k pronajatému prostoru patří i například sklepní kóje, půdní prostor nebo parkovací místo, určitě uvedené označte v plánu, který se stane součástí smlouvy.
- Výše nájmu a záloh na služby – Doporučujeme jasně rozepsat jednotlivé částky a to i slovy. Nesmí chybět způsob a datum jejich úhrady.
- Délka nájmu – Stanovte jednoznačný začátek v případě smlouvy na dobu neurčitou. Při smlouvě na dobu určitou uveďte datum ukončení nájemního vztahu. Obě časová ohraničení jsou podstatná v případě nedodržení ukončení nájemního vztahu.
- Datum, místo a vlastnoruční podpis obou stran.
Výše nájmu a záloh na služby spojené s užíváním bytu bývá často pro zjednodušení uváděna paušálně. Paušální částka za nájem a služby neumožňuje roční vyúčtování služeb. Oddělené placení záloh na služby a možnost vyúčtování je sice starost navíc, ale dodává nájemnímu vztahu na transparentnosti. Zvýšení nájmu či samostatné zvýšení záloh na služby lze potom jednoduše na základě dodatku.
💡 Tip: Chystáte se pronajmout vlastní byt či zakoupit byt jako investici? To vám nesmí ujít tento článek.
Dodatečná ustanovení nájemní smlouvy
Vymezení následujících oblastí pokryje většinu situací, které vám nájemní vztah může přinést.
- Zánik smlouvy – Výpovědní lhůty jsou sice dané zákonem, čím jasněji ale vše do smlouvy uvedete, tím jednodušší pro obě strany.
- Práva a povinnosti pronajímatele i nájemníka – Do této kategorie patří například podmínky zpřístupnění bytu třetím osobám či pronajímateli nebo ustanovení týkající se drobných oprav.
- Úprava výše nájmu – Již do smlouvy můžete uvěst pravidelné navýšení nájmu v případě, že inflace překročí určitou míru. Jedná se o takzvanou indexaci nebo také inflační doložku. Tato možnost ale vyžaduje přesné stanovení kdo, kdy a na jakém základě stanoví navýšení nájmu.
- Kauce – Kauce nebo také jistina je určitou zálohou za případné prodlení s platbou či vzniklé náklady. Ze zákona není povinná a nesmí překročit trojnásobek čistého měsíčního nájmu.
- Závěrečná ujednání – Právě zde si můžete dopředu stanovit podmínky používání dodatků. Dodatek můžete připojit i bez předchozího uvedení ve smlouvě.
Zpracování ochrany osobních údajů ve smlouvě i dodatku
Zmínka o ochraně a zpracování osobních údajů dle GDPR musí být součástí smluvy. V případě, že budete nějakých způsobem předávat data o nájemci dále, musíte jej na to upozornit. U smluv staršího data je dobré toto ustanovení ke smlouvě připojit třeba například formou dodatku. U Společenství vlastníků jednotek zmiňuje § 1177 Občanského zákoníku povinnost vlastníka oznámit odpovědnému představiteli SVJ bydliště osoby, které přenechal byt k užívání, tedy nájemníka. Určitě doporučujeme tuto povinnost do smlouvy uvést.
Rozhodně nezapomeňte jako součást smlouvy sepsat předávací protokol a přesný popis služeb spojených s užíváním pronajatého prostoru. Naopak nemůžete v nájemní smlouvě zakázat chov domácích mazlíčků, kouření či nahlášení trvalého bydliště. V případě, že se jednotka nachází v domě s platným domovním řádem, rozhodně jej uveďte jako součást smlouvy. Můžete tak jasně doložit, že jste s ním nájemníka seznámil.
💡 Tip: Více o nájemní smlouvě se dozvíte v tomto článku. Chystáte se na pronájem v Praze? Tak to vám nesmí ujít článek Natálie Schejbalové, který najdete zde.
Smlouva na dobu určitou či neurčitou
Většina vlastníků bytových jednotek, kteří své byty pronajímají, volí smlouvy na dobu určitou. O tomto trendu bývá často vedena polemika v médiích. Existují země, které omezují možnosti sjednání nájmu na dobu určitou u bytových jednotek pouze za jistých předpokladů.
Při smlouvě na dobu určitou musí být jasně uveden začátek i konec smluvního vztahu. Další prodloužení můžete stanovit právě dodatkem ke smlouvě. Nesepíšete-li dodatek a nájemník zůstane bydlet v pronajaté jednotce a plní nadále své povinnosti bez písemného upozornění k vystěhování, prodlužuje se nájem automaticky po třech měsících o délku sjednanou v původní smlouvě, nejdéle však o dva roky.
Smlouva, kde není jasné ukončení nájemního vztahu je smlouva na dobu neurčitou a ukončuje se buď výpovědí či dohodou.
