Smrt nájemce automaticky neukončuje nájemní smlouvu. Byt dál užívá ten, s kým zemřelý žil ve společné domácnosti, nájem a služby se platí dál a dědic, na kterého právo nájmu případně přejde, ho může vypovědět do tří měsíců od chvíle, kdy se o smrti, svém dědickém právu a nepřechodu nájmu dozvěděl, nejpozději však do šesti měsíců od smrti nájemce. Výpovědní doba je potom dva měsíce. Rozhodující je, kdo v bytě bydlel, kolik je mu let a jestli vlastní jiné bydlení.
Obsah článku
Kdo platí nájem a energie po úmrtí nájemce
Nájemní smlouva smrtí nájemce nezaniká, pokračuje dál a jen se mění osoba na straně nájemce. Pokud se zemřelým v bytě žil někdo z rodiny, přechází na něj nájem přímo ze zákona a od okamžiku úmrtí je povinen platit nájemné i úhrady za služby (zákon č. 89/2012 Sb., § 2279). Pronajímatel nemusí čekat na dědické řízení, nový nájemce je daný už dnem smrti.
Smlouvy na elektřinu a plyn se řeší samostatně u dodavatele energie, zákon o nájmu na ně nemá vliv. Úmrtí odběratele je potřeba dodavateli nahlásit a doložit plnou mocí nebo úmrtním listem, dodavatel pak odběrné místo buď přepíše na nového uživatele bytu, nebo smlouvu na žádost ukončí, pokud se byt dál neobývá (ČEZ, Jak vyřešit smlouvu na energie po úmrtí).
Když v bytě nikdo jiný nežil, dluh z nájmu a služeb za dobu mezi úmrtím a vyřízením dědictví přechází do pozůstalosti. Zaplatit ho musí dědic, kterému dědické řízení byt nakonec přidělí, a to i za měsíce, kdy byt stál prázdný. Vyplacení peněz ze zablokovaného účtu zemřelého na běžné výdaje řeší samostatný návod o penězích na účtu zemřelého.
Kdy nájem přechází na člena domácnosti
Podmínky shrnuje § 2279 občanského zákoníku. Nájem přejde na osobu, která s nájemcem bydlela ve společné domácnosti ke dni jeho smrti a nemá vlastní byt ani dům. Pokud jde o manžela, partnera, rodiče, sourozence, zetě, snachu, dítě nebo vnuka, nájem na ně přechází bez souhlasu pronajímatele. U každé jiné osoby, třeba vzdálenějšího příbuzného nebo spolubydlícího bez takového vztahu, je k přechodu potřeba písemný souhlas pronajímatele. Pokud podmínky splňuje víc osob zároveň, nájem přechází na všechny společně a nerozdílně.
Nový nájem po přechodu trvá nejdéle dva roky od okamžiku přechodu. Výjimku má člen domácnosti, kterému bylo ke dni přechodu aspoň 70 let, u něj se dvouletá hranice nepoužije a nájem trvá dál bez omezení. Druhá výjimka platí pro osobu mladší 18 let, té nájem skončí nejpozději v den, kdy dosáhne dvaceti let, pokud se s pronajímatelem nedohodne jinak. Kdo přechod nechce, může to pronajímateli písemně oznámit do jednoho měsíce od smrti nájemce, podle § 2279 odst. 4.
Co se stane, když v bytě nikdo jiný nebydlel
Jestliže se zemřelým nikdo nežil nebo nikdo z domácnosti podmínky nesplňuje, přechod na člena domácnosti nenastane a nájem podle § 2282 přechází na dědice. Dědic nastupuje na místo nájemce se všemi právy a povinnostmi, tedy i s dluhem na nájemném, pokud zemřelý nájemné nebo služby neplatil. Za dluhy z nájmu vzniklé ještě před smrtí navíc ručí společně a nerozdílně s dědicem i všechny osoby, které s nájemcem žily ve společné domácnosti až do jeho smrti, bez ohledu na to, jestli na ně nájem přešel.
Lukáš Zelený, vedoucí právního oddělení dTestu, k této úpravě uvedl, že “významnou novinkou, kterou přinesl nový občanský zákoník, je přechod nájmu na dědice zemřelého nájemce. Pokud nájem bytu nepřešel na žádného člena nájemcovy domácnosti, přejdou práva a povinnosti z nájmu bytu na dědice” (Novinky.cz, 5. 2. 2016). Dodal, že pronajímateli i dědicům zákon dovoluje nájem v této situaci jednoduše ukončit.
Kolik času má dědic na výpověď nájmu
Dědic, na kterého nájem přešel a o bydlení nestojí, může podle § 2283 odst. 2 dát výpověď s dvouměsíční výpovědní dobou. Musí to udělat do tří měsíců od chvíle, kdy se dozvěděl o smrti nájemce, o svém dědickém právu a o tom, že nájem nepřešel na člena domácnosti, nejpozději ale do šesti měsíců od úmrtí.
Stejnou možnost má i pronajímatel. I on může dát výpověď bez udání důvodu, s dvouměsíční výpovědní dobou, do tří měsíců od chvíle, kdy se dozvěděl, že nájemce zemřel, že nájem nepřešel na člena domácnosti a kdo je dědicem. Pokud dědic zůstane neznámý i po šesti měsících od úmrtí, může pronajímatel byt vyklidit a nájem tím zaniká (§ 2284). Přehled hlavních lhůt je v tabulce.
| Kdo a situace | Lhůta |
|---|---|
| Člen domácnosti odmítá pokračovat v nájmu | písemné oznámení do 1 měsíce od úmrtí |
| Dědic dává výpověď z nájmu | výpovědní doba 2 měsíce, uplatnit do 3 měsíců od zjištění, nejpozději do 6 měsíců od úmrtí |
| Pronajímatel dává výpověď dědici | výpovědní doba 2 měsíce, uplatnit do 3 měsíců od zjištění |
| Dědic není znám | pronajímatel může byt vyklidit po 6 měsících od úmrtí |
Co se stane s kaucí
Kauce, tedy jistota, je pohledávka, kterou měl zemřelý nájemce vůči pronajímateli, a je proto součástí pozůstalosti. Pronajímateli ze zákona přísluší povinnost vrátit kauci po skončení nájmu bez zbytečného odkladu, případné dluhy na nájemném nebo náklady na opravu bytu si z ní nejdřív smí srazit.
Dokud dědické řízení neurčí, komu kauce patří, pronajímatel ji nevyplácí nikomu z příbuzných jen na základě ústní dohody. Peníze jdou k dědici, kterému notář kauci jako pohledávku v usnesení o dědictví přidělí, podobně jako jiné pohledávky zemřelého popsané v návodu o dluzích po zemřelém.
Obecní byt a družstevní byt, v čem je rozdíl
U obecního bytu platí stejná pravidla občanského zákoníku, radnice ale navíc vyžaduje formální žádost o přechod nájmu. Městská část Praha 16 například žádá úmrtní list, rodný list žadatele a aktuální evidenční list bytu a lhůtu pro vyřízení žádosti přitom nestanovuje. Jiná obec může mít formulář i doklady nastavené trochu jinak, podstata ale zůstává stejná jako u soukromého pronajímatele.
Družstevní byt má jiný režim. Nedědí se byt, ale družstevní podíl, se kterým je spojené právo byt užívat. Pokud byl podíl ve společném jmění manželů, stává se pozůstalý manžel jediným členem družstva automaticky, mimo dědické řízení. V ostatních případech podíl, a s ním i právo na nájem, přechází na dědice podle zákona o obchodních korporacích.
Co udělat hned
Nejdřív zjistit, kdo v bytě se zemřelým žil a jestli splňuje podmínky přechodu nájmu. Pak písemně informovat pronajímatele o úmrtí, doložit úmrtní list a domluvit se na dalším nájemném, případně na předání bytu podle vzoru předávacího protokolu.
- Pokud chcete v nájmu pokračovat, ověřte si podmínky v nájemní smlouvě, vzor najdete v návodu o nájemní smlouvě.
- Pokud nájem nechcete, podejte písemnou výpověď podle vzoru ve článku o výpovědi z nájmu a dodržte lhůty z tabulky výše.
- Senioři, kteří po úmrtí partnera zůstávají v nájmu sami, si mohou spočítat nárok na příspěvek na bydlení pro důchodce.
Nájem bytu je jen jedna položka z toho, co po úmrtí blízkého čeká na vyřízení, ostatní kroky shrnuje přehledný seznam úkolů kolem úmrtí v rodině.
