Nákupy nemovitostí se v době konjunktury těší velké oblibě u začínajících i zkušených investorů. Nemovitost se postupem času zhodnotí a na rozdíl od investic do akcií či fondů si můžete užívat pocit jistoty z vlastnictví fyzické věci, kterou navíc můžete výhodně pronajímat. Jak zajistit, aby se vám pronájem investičního bytu vyplatil?
Obsah článku
Nemovitost nakupujte s rozmyslem
Základem je odpovědný přístup k samotnému nákupu. Byt v malém městě na severu republiky možná koupíte za několik set tisíc, avšak můžete mít problémy s jeho obsazeností. Zvláště když zvolíte méně atraktivní lokalitu se špatnou dopravní obslužností, nedostatečnou občanskou vybaveností nebo dokonce s vyšší kriminalitou. Skvělá nákupní cena pak může být jedinou a poslední výhodou, kterou vám investice přinesla.
Časté střídání nájemníků nebo neplatiči pro vás totiž znamenají další náklady, o něž se sníží váš výnos z pronájmu. Pokud navíc budete bydlet třeba sto kilometrů daleko, utratíte hodně peněz i za cestování. Řídit se pouze výší ceny nemovitosti je tedy krátkozraké.
Zjistěte si, jaké nájemné je reálné
Plánujete-li investiční byt pronajímat, měli byste si zjistit, jaké nájemné je v dané lokalitě u podobné nemovitosti obvyklé. Potom si můžete spočítat, nakolik se vám investice vyplatí a za jak dlouho se vám vrátí. Pro orientační výpočet hrubého ročního výnosu můžete využít jednoduchý vzorec: vynásobte čistý měsíční nájem dvanácti (=počet měsíců pronájmu), vydělte pořizovací cenou bytu a vynásobte stem. Pokud chcete znát přibližný čistý výnos, musíte od čistého nájemného odečíst náklady na udržení investice, například peníze za opravy, platby pojištění a podobně.
Nejlepší investicí jsou byty ve větších městech. Nebudete mít nouzi o nájemníky a také nájmy jsou zde vyšší. V Praze či Brně však musíte počítat s dlouhou návratností vzhledem k vysokým cenám bytů. Dobrou volbou jsou univerzitní města, kde se můžete zaměřit na ubytování studentů. Největší zájem mezi investory je o menší a středně velké byty o dispozicích 2 + 1 nebo 2 + kk. Cena je pochopitelně menší než u vícepokojových bytů, zatímco nájemné nemusí být ve srovnání s větším bytem o tolik nižší.
Jak najdete slušného nájemníka?
Když už investiční byt máte, přichází na řadu hledání slušného a platícího nájemníka. Vaším cílem je vydělat peníze, nikoliv řešit problémy. Současný nedostatek bytů má obvykle za následek převis poptávky nad nabídkou. To však ještě neznamená, že si mezi zájemci vyberete dobře, zvláště nemáte-li s pronájmem bytu žádné zkušenosti.
Přesto však můžete leccos sami ovlivnit už v okamžiku, kdy nemovitost k pronájmu nabízíte. Byt s ušmudlanými stěnami, poškrábanými dveřmi a prasklým umyvadlem logicky pronajmete za mnohem nižší cenu, než kdybyste investovali do oprav. Chcete-li přilákat pozornost movitější klientely, dejte si na úpravě bytu záležet.
Nemusíte na to být sami – řada českých firem se věnuje takzvanému home stagingu, tedy přípravě nemovitosti na prodej nebo pronájem tak, aby byl pro zájemce maximálně atraktivní. Týká se to nejen nábytku a dalšího zařízení, ale i zdůraznění výhod bytu a upozadění jeho negativ, nebo třeba i změny dispozice. Součástí služby je i profesionální nafocení nemovitosti pro účely realitní inzerce.
Nájemní smlouvu nepodceňujte
Zorientovat se budete muset i v oblasti nájemních smluv. V žádném případě nespoléhejte na ústní dohodu a veškeré podmínky si sjednejte písemně. Každá smlouva musí obsahovat označení smluvních stran a pronajímané nemovitosti, rozsah jejího užívání, výši nájemného a způsob jeho úhrady, dobu trvání nájmu i podmínky výpovědi. Vzor nájemní smlouvy naleznete na internetu, ale měl by pro vás být pouze inspirací. Konečnou podobu smlouvy byste vždy měli nechat na právnících. Řada z nich nabízí i kontrolu smluv online.
Pasivní příjem z investičního bytu je cílem každého investora. Celá věc však není jednoduchá a pojem pasivní je trochu zavádějící. Jako majitel nemovitosti budete muset vyvíjet značnou aktivitu i poté, co byt obsadíte nájemníkem. Budete řešit opravy, vyúčtování energií, čekají vás pravidelné kontroly bytu, v horším případě i trable s neplatiči.
Profesionální nájemce vás zbaví starostí
Že si to představujete jinak? Chcete, aby vám nemovitost generovala příjem, aniž byste kvůli tomu měli hlavu plnou starostí? V tom případě vsaďte na službu garantovaného nájmu, kterou nabízí například StálýNájem.cz. Tato chytrá služba se stane vaším nájemcem, který vám bude pravidelně posílat dohodnuté nájemné po celou dobu trvání nájmu.
Podnájemníka do vašeho bytu zajistí sám a postará se o vše potřebné – od sepsání nájemní smlouvy přes zajištění oprav až po řešení situace s případnými dlužníky. Po skončení pronájmu vám pak StálýNájem.cz vrátí nemovitost v původním stavu. A pokud ji nebudete zrovna potřebovat pro vlastní bydlení, nejspíš smlouvu s ním prodloužíte – protože tento způsob pronájmu investičního bytu absolutně bez starostí má smysl.
Rozšiřujte si znalosti o investování
Jeden investiční byt vás rozhodně neuživí, ale pravidelný příjem z nájmu příjemně vylepší váš rozpočet. Pokud si však chcete díky pasivním příjmům z nemovitostí zajistit větší nezávislost, musíte získat hlubší znalosti. Znamená to číst odborné články a publikace, a naslouchat zkušeným investorům a využívat chytré služby.
Jak dosáhnout finanční nezávislosti nákupem a pronájmem nemovitostí se můžete naučit například v tréninkovém programu Finanční samuraj, který sestavil investor, podnikatel a někdejší generální manažer společnosti Mall.cz Vít Endler.
