Každý žadatel o hypotéku musí doložit své příjmy. Zaměstnanec požádá u svého zaměstnavatele o potvrzení příjmu, jak to ale mají osoby samostatně výdělečné činné a podnikatelé? Jak svůj příjem doloží, jak na ně banky nahlíží a mají vůbec šanci na hypotéku dosáhnout? Hypotéka pro mladé.
Obsah článku
OSVČ a podnikatelé mohou žádat o hypotéku
Zatímco zaměstnancům výši příjmu potvrdí zaměstnavatel, u kterého si to banky ještě mohou dodatečně ověřit, podnikatelé musí předložit poslední daňová přiznání. Aby vůbec měli šanci hypotéku získat, musí být jejich podnikání ziskové, tedy příjmy musí převyšovat výdaje.
Pro posuzování bonity podnikatele je rozhodující v daňovém přiznání výše základu daně. Tu značně ovlivní to, zda uplatňujete paušální výdaje procentem z příjmu nebo si v daňové evidenci započítáváte skutečné výdaje. Platí, že čím vyšší je základ daně, tím vyšší hypotéku můžete získat.
„OSVČ mohou od roku 2021 při splnění zákonem stanovených podmínek platit paušální daň. Kdo se k režimu paušální daně přihlásil, nepodává v daňové přiznání ani pojistné přehledy. Tuzemské banky tak u těchto žadatelů o hypotéku musí uplatnit novou metodiku posuzování úvěruschopnosti.“
Miroslav Majer, CEO hyponamiru.cz
Kdo uplatňuje paušální výdaje?
Paušální výdaje procentem z příjmu jsou ideální pro drobné živnostníky, kteří za měsíc vystaví několik málo faktur a mají jen minimální výdaje. U řemeslných živností a zemědělské výroby si do nákladů můžete bez dokládání účtenek a faktur dát automatiky 80 % z příjmů, maximálně ale 1,6 milionu korun. U volných, vázaných a koncesovaných živností je to 60 % a maximálně 1,2 milionu korun. V případě, že vykonávaná činnost není živností, pak lze uplatnit výdaje ve výši 40 %, maximálně ale 800 000 Kč ročně. U příjmu z pronájmu pak 30% paušál, nejvýše ale 600 000 Kč za rok.
„Při využití paušálních výdajů se bude hypoteční specialista zajímat o obor podnikání. Například u IT specialisty může banka místo 60 % paušálu uplatnit výdaje ve výši 50 %. Každá banka má pro výpočet příjmu z daňového přiznání svůj vzorec, v praxi to může znamenat, že u jedné banky může podnikatel dosáhnout na hypotéku ve výši 3 miliony korun a u jiné získá 3,5 milionu.“
Miroslav Majer, CEO hyponamiru.cz
Svobodná povolání jako jsou advokáti nebo lékaři banky běžně zvýhodňují, modifikací výdajů navýší příjem tak, aby dosáhli na vyšší hypotéku.
Další možností je obratová hypotéka
Co když podnikatel nemá svobodné povolání, má sice vysoké roční příjmy, zároveň ale také vysoké výdaje? Musí se s hypotékou rovnou rozloučit? Pokud si vede daňovou evidenci a uplatňuje výdaje nikoli paušálem, ale ve skutečné výši, výsledkem bude nízký základ daně, na jehož základě na hypotéku rozhodně nedosáhne.
Některé banky ale poskytují tzv. obratovou hypotéku, pro kterou se příjem vypočítá z obratu. Banka tak do ročního příjmu započítá například čtvrtku ročního příjmu a živnostník může i přes nízký základ daně na hypoteční úvěr dosáhnout. U jednotlivých bank se ale metodika výpočtu liší, proto je i v tomto případě namístě využít služeb zkušeného hypotečního specialisty.
V praxi to vypadá např. následovně. Živnostník má roční příjmy ve výši 1,8 milionu korun, za nájemné pro svůj obchod, pořízení materiálů, školení a účetní zaplatí 1,6 milionu korun. Vede si evidenci, uplatňuje skutečné výdaje. Vypočítaný roční příjem je 146 508 Kč, maximální výše hypotečního úvěru by tak byla 1 245 300 Kč. Díky obratové hypotéce se ale vypočítaný roční příjem navýší na 432 000 Kč a maximální výše hypotéky dokonce na 3 672 000 Kč.
Jaké jsou podmínky hypotéky pro OSVČ
Hypotéka pro OSVČ není nemožná, ve srovnání se zaměstnancem to podnikatelé ale mají přece jen o něco složitější. Základem úspěchu je správně nastavený základ daně, důležité je také to, abyste mysleli dopředu a to, že budete o hypotéku pro živnostníky žádat, řešili už nějakou dobu předem. Nastavit si správný základ těsně před žádostí o úvěr vám totiž k ničemu nebude. Doložit byste měli také potřebné doklady, k těm se dostaneme za chvíli. Další podmínky se už neliší, patří mezi ně:
- Věk minimálně 18 let
- Dostatečný příjem a bonita, tedy schopnost splácet
- Dostatečná hodnota zástavy
Jaké doklady musí OSVČ bance při žádosti o hypotéku doložit?
OSVČ, které uplatňují výdaje ve skutečné výši nebo využívají výdajový paušál musí bance doložit následující doklady pro hypotéku:
- Alespoň jedno daňové přiznání za poslední zdaňovací období.
- Spolu s ním musí dodat také potvrzení o podání daňového přiznání na finanční úřad a o zaplacení daně. Kdo má na daních dluh, ten na hypotéku musí zapomenout.
- Připravte si i výpisy z banky. Jejich počet se liší banku od banky, poslouží jí k ověření výše příjmů a pravidelnosti plateb.
- Finanční úřad požádejte o potvrzení o bezdlužnosti, doložíte ho při čerpání hypotečního úvěru.
Víte, že důležitá je i doba, po kterou podnikáte? Začínající živnostník hypotéku nezíská, většinou je zapotřebí podnikat alespoň 6-12 měsíců.
A co OSVČ v režimu paušální daně?
Živnostníci, kteří platí paušální daň přiznání nepodávají, tudíž ho bance ani nemohou předložit. Místo toho banka může chtít doložit výpisy z podnikatelského účtu, potvrzení o vstupu do režimu paušální daně, zajímat se jistě budou i o zdroj příjmu.
Započtou se ovšem jen ty transakce na účtech, které prokazatelně souvisí s podnikatelskou činností, se započtením jednorázových převodů z jiného vlastního účtu nebo například hotovostních vkladů bez doložené fakturace tak počítat nelze. Výdaje se vypočítají procentem z dosažených příjmů podle druhu vykonávané činnosti.
Tip: Podívejte se také na srovnání půjček nebo si přečtěte o hypotéce pro mladé.
Nejčastější příčiny zamítnutí žádosti o hypotéku u OSVČ
Osob samostatně výdělečně činných, které žádají o hypotéku, je poměrně dost, ačkoli ale vydělávají často víc než běžný zaměstnanec, pro banku jsou rizikovými klienty. Jaké jsou nejčastější příčiny zamítnutí žádosti o hypotéku?
- Nízký daňový základ – banky při žádosti o hypotéku pro živnostníky posuzují čistý příjem OSVČ, který zejména v případě, že uplatňujete daňový paušál nemusí na poskytnutí hypotéky stačit, případně vám banka může nabídnout nižší hypotéku. Víte, že výši poskytnutého úvěru vám pomůže odhadnout OSVČ kalkulačka?
- Nedostatek úspor
- Krátká bankovní historie
- Zástavní hodnota nemovitosti je příliš nízká
- Záznam v bankovním nebo nebankovním registru, o kterém možná nemáte ani tušení.
- Banka nemá jistotu, že zvládnete půjčku pro OSVČ splácet. Stejně jako zaměstnanci, i OSVČ musí svůj příjem doložit. Banky většinou zajímá, zda jde o pravidelný příjem, který trvá alespoň posledních 12 měsíců, k doložení se hodí daňové přiznání, případně čestné prohlášení nebo výpisy z banky.
