Zděděný byt, dům nebo pozemek bez daně neprodáte automaticky. Osvobození od daně z příjmu platí, pokud jste v nemovitosti měli bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo pokud od nabytí uplynulo 10 let, u starších nemovitostí 5 let, a do této lhůty se počítá i doba vlastnictví zůstavitele. Jinak se z rozdílu mezi prodejní cenou a cenou podle znaleckého posudku ke dni nabytí platí 15 % daň z příjmu, u vysokých základů 23 %.
Obsah článku
Kdy prodej zděděné nemovitosti nedaníte
Dědictví samo o sobě daň z příjmu nemá, majetek po zesnulém je od daně osvobozený bez ohledu na hodnotu a příbuzenský vztah, jak jsme popsali v článku o dani z dědictví. Jiná otázka je pozdější prodej zděděné nemovitosti. Ten řeší § 4 zákona o daních z příjmů a dvě samostatné podmínky pro osvobození.
První podmínkou je bydliště. Pokud jste měli ve zděděném rodinném domě nebo bytové jednotce trvalé bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem, je příjem z prodeje osvobozený bez ohledu na to, jak dlouho nemovitost vlastníte. Platí to i při kratším bydlení, pokud peníze z prodeje použijete na obstarání vlastní bytové potřeby do konce zdaňovacího období následujícího po roce, kdy jste je získali.
Druhou podmínkou je obecný časový test, který se použije u chaty, pozemku, bytu k pronájmu nebo u jakékoli nemovitosti, kde dědic nebydlel. U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 je to 10 let od nabytí do prodeje, u nemovitostí nabytých do konce roku 2020 platí dřívější lhůta 5 let. Rozhoduje datum, kdy byl zůstavitel zapsán jako vlastník v katastru nemovitostí.
Jak se do časového testu počítá doba vlastnictví zůstavitele
Pro dědice v řadě přímé, tedy děti, rodiče, prarodiče nebo vnoučata, a pro manžela nebo manželku zesnulého, zákon časový test zjednodušuje. Do lhůty se započítává i doba, po kterou nemovitost prokazatelně vlastnil zůstavitel, obě období se sčítají.
Pokud rodič nemovitost vlastnil 8 let a zdědí ji po něm syn nebo dcera v přímé linii, k osvobození podle desetiletého testu musí dědic s prodejem počkat déle než 2 roky, aby obě období dohromady desetiletou hranici přesáhla. Kdyby rodič nemovitost koupil rok před úmrtím, musí dědic počkat déle než 9 let, aby obě období dohromady desetiletou hranici přesáhla, pokud v nemovitosti nebydlí.
Kdo nemovitost zdědil v jiné než přímé linii, třeba po sourozenci, tetě nebo bez příbuzenského vztahu, dobu vlastnictví zůstavitele si nezapočítává. Časový test mu běží znovu od data, kdy nemovitost nabyl podle pořadí dědických tříd.
Zvláštní situace nastává u pozůstalého manžela nebo manželky, pokud byla nemovitost ve společném jmění manželů. Svou polovinu vlastní od původního nabytí do společného jmění a časový test u ní běží bez přerušení. Druhou polovinu po zemřelém manželovi dědí se započtením doby, po kterou ji vlastnil zůstavitel, protože manžel nebo manželka patří mezi osoby zvýhodněné stejně jako dědicové v řadě přímé. Časový test se u obou polovin posuzuje samostatně.
Kdy se platí 15 % nebo 23 % daň z prodeje
Když prodávající nesplní ani podmínku bydliště, ani časový test, je zisk z prodeje zdanitelný ostatní příjem podle § 10 zákona o daních z příjmů. Základní sazba je 15 % ze základu daně. Pokud roční základ daně ze všech příjmů fyzické osoby přesáhne 36násobek průměrné mzdy, nad tuto hranici se platí 23 %. Pro příjmy roku 2026 je hranice 1 762 812 Kč, vyšší sazba se počítá jen z přesahující části.
Pokud nemovitost zdědilo víc dědiců a prodávají ji společně, zisk z prodeje si mezi sebou nedělí jako celek. Každý spoluvlastník zdaňuje jen svůj podíl podle velikosti dědického podílu, který mu notář přiznal v usnesení o pozůstalosti, a daň si počítá samostatně ve vlastním přiznání.
Daň se počítá ze zisku, ne z celé prodejní ceny. Proto má smysl znát přesně, jaký výdaj lze od prodejní ceny odečíst.
Co se počítá jako výdaj, cena podle znaleckého posudku
U nemovitosti nabyté bezúplatně, tedy děděním nebo darem, zákon jako výdaj uznává cenu zjištěnou znaleckým posudkem podle zákona o oceňování majetku, a to k datu, kdy nemovitost nabyl dědic, tedy ke dni úmrtí zůstavitele, nebo obdarovaný, ke dni darování, ne k datu prodeje. Ocenění, které notář jako soudní komisař použil při dědickém řízení, pro tento účel obvykle stačí, pokud oceňuje nemovitost ke dni úmrtí zůstavitele.
K ceně z posudku lze přičíst další prokazatelné výdaje spojené s prodejem, odměnu realitní kanceláři, poplatek za vklad do katastru nebo náklady na nový znalecký posudek. Bez dokladů finanční úřad výdaj neuzná a základem daně se stane rovnou celá prodejní cena.
Příklad výpočtu daně z prodeje zděděného bytu
Modelový příklad ukazuje, jak se z konkrétních čísel stane výsledná daň.
| Položka | Částka |
|---|---|
| Prodejní cena bytu | 4 000 000 Kč |
| Cena podle znaleckého posudku ke dni nabytí | 3 200 000 Kč |
| Náklady na prodej, makléř, znalec, katastr | 150 000 Kč |
| Základ daně | 650 000 Kč |
| Daň z příjmu, sazba 15 % | 97 500 Kč |
Kdyby dědic prokazatelné náklady na prodej nedoložil, základem daně by bylo 800 000 Kč, tedy jen rozdíl prodejní ceny a ceny z posudku, a daň by vzrostla na 120 000 Kč.
Kdy a kam podat daňové přiznání
Zdanitelný prodej patří do daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob za rok, ve kterém jste peníze z prodeje obdrželi. Lhůta pro papírové přiznání je 3 měsíce po konci zdaňovacího období, tedy 1. duben následujícího roku. Elektronicky, včetně podání datovou schránkou, je lhůta 4 měsíce, tedy začátek května. S daňovým poradcem na základě plné moci podané do 1. dubna je lhůta 6 měsíců, tedy 1. červenec.
Oznamovací povinnost u osvobozeného příjmu nad 5 000 000 Kč se na prodej nemovitosti zapsané v katastru nevztahuje. Finanční úřad si údaj o vlastníkovi a datu prodeje dohledá sám z katastru nemovitostí, stejného rejstříku, ze kterého vychází i každoroční daň z nemovitosti.
Co udělat před prodejem zděděné nemovitosti
Než zděděný byt, dům nebo pozemek nabídnete k prodeji, zjistěte přesné datum, kdy ho nabyl zůstavitel, a vyžádejte si ocenění nemovitosti ke dni jeho smrti, ideálně to, které notář použil při dědickém řízení. Bez tohoto dokladu obhájíte výdaj jen těžko.
Pokud na nemovitosti zůstala hypotéka zůstavitele, vyřešte ji před prodejem, postup popisuje článek o hypotéce po smrti. Dům lze prodat i bez realitní kanceláře, kroky i náklady shrnuje návod na prodej domu bez realitky. Přehled všech kroků po úmrtí blízkého, od pohřbu po vyřízení dědictví, najdete v souhrnném článku co zařídit po úmrtí.
