Rekonstrukce starého domu krok za krokem

10,4K

Ve svých 25 letech jsem se rozhodl rekonstruovat dům, který jsem tři roky před tím koupil v aukci. Koupě byla více než výhodná a dům i díky špatným dispozicím stál dle mého odhadu polovinu až třetinu klasické tržní ceny.

Z čeho můj odhad pramení? Dům byl nejdříve nabízen za trojnásobek ceny, za kterou jsem ho koupil. Cena byla hluboko pod cenou pozemku, který k domu náležel. Navíc ihned po koupi jsem dostal dvě výrazně vyšší nabídky na odkup. Rekonstrukce starého domu není takovým lákadlem pro většinu lidí. Raději si postaví výrazně dražší dům nový podle svých představ. Má to jistě své výhody, jelikož starý dům skýtá nejedno překvapení, které bez předchozích zkušeností jen těžko odhalíte.

POUČENÍ: Lidé hledají ideální bydlení. Zbídačený dům se špatnou dispozicí nikoho k rekonstrukci neláká ani za minimální cenu. Možná má mnoho lidí slabou představivost a nedokáží si představit, že starý ošuntělý dům se může proměnit v nádherný a zrekonstruovaný.

Jak začít rekonstrukci starého domu?

Rekonstrukci domu je dobré brát jako projekt a každý dobrý projekt by měl mít plán. Takže mimo prvního kroku vyklízení, je dobré vše důkladně naplánovat, abyste zbytečně neudělali něco, čeho budete již v průběhu stavby a rekonstrukce domu litovat. Především zásadní rozhodnutí, jako rozvržení místností, by mělo projít několikrát kolečkem pro a proti. Také si nechte poradit od zkušenějších lidí, kteří Vám mohou otevřít nový pohled na celou situaci. Nezávazně je pozvěte a zeptejte se jich, jak by oni řešili Vaše stavební dilema. Nic jim nepodsouvejte, ale v první řadě si zkuste vyslechnout nezávislý názor někoho jiného.

Jedna věc je poradit si při hrubé stavbě a druhá při výběru kuchyně či doplňků. Při výběru kuchyně jsem si na internetu v pohodě porovnal všechny varianty a vybral tu nejvýhodnější.

2022: Při náročnosti a zdražování energií v roce 2022 bych již asi sáhnul po dotaci Nová zelená úsporám a dům řádně zateplil. Těžko říci, jestli by problém s vlhkostí zateplení zhoršilo či zlepšilo. U starého domu si můžete udělat komplexní projekt, kdy si zažádáte na výměnu oken, zateplení zdí i stropů a také na možnou fotovoltaickou elektrárnu. Po prověřené fotovoltaice bych v dnešní situaci asi také sáhnul, ale to v případě, že bych chtěl v domě bydlet. Zkuste poptat fotovoltaiku, tepelné čerpadlo nebo kombinaci obojího. Následně si můžete vyhodnotit možný přínos.

Vyklízení před rekonstrukcí domu

Dům jsem po vyřízení papírů obdržel i s “nájemníky”, kterým jsem za dům ve špatném stavu nabídl velmi příznivý nájem, za který by v místě bydliště nesehnali ani garsonku.

CHYBA: Dům byl v opravdu špatném stavu a já si naivně myslel, že na něm není již co poničit. O dům jsem tedy nejevil vyšší zájem a nájemníky nekontroloval.

Při vyklízení domu se ukázalo, že by mi občasná kontrola jistě ušetřila desítky hodin, které jsem strávil vyklízením domu i přilehlých kůlen, které byly zanešeny především enormním množstvím dvoulitrových pet lahví od piva značky Braník. Pro představu – pet láhve jsem počítal na káry, nikoliv na pytle a bylo jich opravdu hodně.

Než jsem vše vyklidil, tak mi stále nebylo jasné k čemu pet láhve nájemník měl. Když jsem ovšem vyklízel kamínka z kuchyně, tak jsem objevil jednu natavenou petku uvnitř a další připravené v zásobníku.

POUČENÍ: Ne všichni se chovají logicky a ekologicky :O.

Rozpočet a cena rekonstrukce

Před rekonstrukcí jsem odhadoval cenu na 450 tisíc. Na konci článku zjistíte, jestli se mi podařilo rozpočet dodržet. Nutno podotknout, že má představa byla značně naivní a mnoho věcí jsem nedomyslel. To je ale přirozené při prvním “pokusu” o rekonstrukci. Ve hře byla také nákladnější rekonstrukce, kdy jsem uvažoval i o hypotéce. Nezapomínejte si hypotéky řádně porovnat -> například v tomto porovnávači. Mnoho lidí sáhne při financování po své stávající bance, úvěr bez problémů dostane, ale na hypotéce může přeplatit vyšší desetitisíce.

Obecně se často nevyplatí šetřit, pokud chcete v domě dlouhodobě bydlet. Věci jako střecha, krovy zateplení, hydroizolace či vytápění jsou jen velmi těžko upravitelné a můžete si tak zadělat na velmi nákladné vícepráce po jednotkách let.

Tip: Na menší rekonstrukce jsou nejvhodnější klasické půjčky. Nemusíte pak kvůli úvěru zastavit celou nemovitost v hodnotě třeba i několika milionů a řešit měsíce papírování. Mezi lidmi panuje chybná představa, že je každý spotřebitelský úvěr zlo, kterému je lepší se vyvarovat. I menší peníze si můžete půjčit jen za pár procent, pokud nemáte černou finanční historii. Nezapomínejte, že jen inflace se pohybuje kolem 3-4 % ročně.

Kde začít? Bourací práce..

V domku bylo třeba vybouchat či oškrábat omítku, vyřezat staré radiátory, vytrhat staré elektrické vedení a vše připravit pro nové osazení. Popravdě řečeno bouchání omítky a škrabání nánosů barvy mě na celé rekonstrukci nebavilo asi nejvíce a to hned z několika důvodů.

Nedělal jsem vše sám a pomáhal mi jeden kamarád. Ve dvou je i tak monotóní a blbá práce jako škrabání omítky o trochu lepší. Navíc jsme práci zhruba každou hodinku a půl prokládali jedním lahváčem. Ten lahváč neuvěřitelně bodne, když máte všechny sliznice pod nánosem prachu.

Kladiva, špachtle, prach, bordel a pivko.

Pokud bych měl zabrousit k nějakému poučení při bourání, tak zde jsem udělal jednu poměrně zásadní chybu. Nechal jsem všechny vnitřní příčky domku a skopával na nich pracně omítku. “Měl jsem všechno zbourat.” Přesně tato věta se mi honila v následujícím půl roce stále hlavou. Mohl jsem si ušetřit mnoho starostí a vymyslet si vnitřní dispozici znovu a lépe.

Stropy: Jak je vidět na následující fotce, tak na stropech zůstala omítka, která byla velmi kompaktní v celém domě. Strop se pouze zbavil letitých nánosů barvy a přeštukoval. V některých částech domu se ještě použila ke zpevnění perlinka. Dokonce se ani nedělala spára na nové vedení elektřiny, vše se protáhlo původními husími krky. Jen v koupelně se udělaly sádrokartonové podhledy.

Jak jsem již zmínil, tak jsem některé zdi skopal na kámen/cihlu a někde jsem omítku částečně nechal, jelikož mi přišla OK. Asi u dvou stěn se mi stalo, že jsem je pracně oškrábal asi od 7 nátěrů a následně jsem je stejně celé skopal. S nátěry jsem si hodně užil. Vždy když jsem odstranil jeden, tak se objevily další tři a pěkně barevný. No a to jsem si zase řekl: “Měl jsem všechno zbourat.”

TECHNOLOGIE: Dost mě fascinovalo množství malt a možností, co na zeď nahodit. Na tomto domku padlo mnoho pytlů různých značek s různým účelem. Vždy jsem si nechal poradit. Technologie pro rekonstrukci starých domů se za 10 let výrazně posunula a rozmanitost možností také. Pamatuji si, že ještě před 10 lety, když jsme rekonstruovali dům rodičů, tak se malta míchala výhradně v míchačce a držel se poměr bílého a červeného písku. Míchačku jsem po deseti letech využil asi dvakrát. Dnes zedníci dávají přednost namíchání malého množství směsi z pytle přímo v kýbly. Nutno uznat, že tvrdost připravené směsi z pytle se může tvrdostí téměř rovnat betonu. No okopávat bych to teda nechtěl..

POUČENÍ: Dvakrát si vše rozmysli, než necháš starý zdi stát!

Instalace

Na holé zdi přišly instalace, které jsem nechal zkušeným řemeslníkům. Jedinou větší akcičkou bylo kopání/prokopnutí odpadu, na které jsem se musel s novou odpadní rourou napojit. Také se přesouval vodoměr, který byl dříve umístěn uvnitř domu a nyní šel ven a bylo třeba vykopat šachtu.

Na to, jak chabé instrukce jsem elektrikáři a instalatérovi dal, tak vše dopadlo poměrně dobře. No hold zkušení řemeslníci.

Ještě se jednou vrátím k vnitřním příčkám. V koupelně se nacházela extra slabá 7 centimetrová zeď z dutých cihel na stojáka. Ta měla jít dolů! Já se ale slitoval a postupně jsem do ní udělal třikrát poměrně masivní díru. Následně jí elektrikář částečně vylomil a i při instalaci vody se ukopla větší část než bylo třeba. Po této zkušenosti jsem se k ní již nic nesnažil připevnit. Uvidíme, jak se jí bude dařit v budoucnu.

Další cihlové zdi již nebyly tak křehké, ovšem trpěly jiným neduhem, který se nejlépe projevil přiložením vodováhy. Při omítání se tak nahazovala vysoká vrstva, aby se zdi alespoň částečně srovnaly. V porovnání s novou příčkou z pěňáků to byl opravdu velký rozdíl.

Střecha jako základ rekonstrukce

Současně s instalacemi se dělala také nová střecha, měnily se latě, a prkny se vyrovnával krov. Na tuto práci jsem si vybral ověřeného řemeslníka, který pokrývá střechy ve volném čase. Díky tomu byla cena velmi příznivá a i časově bylo vše hotovo poměrně brzy. Krytinu jsem volil dle doporučení pálenou, i když mě především cennou lákaly plechy či jiné levnější varianty. Nakonec po vizuální stránce na kvalitní pálenou střechu nic nemá, tedy alespoň pro mě.

ŘEMESLNÍCI: Téměř všechny řemeslníky jsem vybíral dle doporučení rodiny či známých. Všichni byli z blízkého okolí a tato cesta se ukázala jako správná. Příliš si nedovedu představit opravovat domek někde kousek od Prahy, kde nikoho neznám. Kvalitní řemeslníky je stále asi lepší hledat na doporučení někde v hospodě než na internetu, ovšem záleží obor od oboru.

Okna

Před tím než jsem okna zadal, tak jsem si dělal určitou rešerši, z které mi nejlépe vyšla okna od firmy OKNOSTYL. Šel jsem především po nejnižší ceně, ale byl jsem také příjemně překvapený bezproblémovou realizací a průběhem zakázky.

Následnou montáž doplňků a žaluzií jsem dělal sám. Parapety ořízl a přidělal zedník Jirka s pečlivostí jemu vlastní. Vše přesně vyšlo a ukázalo se jako funkční. Po realizaci mi šrotovalo hlavou, proč je OKNOSTYL o tolik levnější a přitom je kvalita velmi dobrá. Nepřišel jsem na to. Možná se ukáže, že po 10, 20 letech okna odejdou. V současnosti jsem ale spokojený na jedničku s hvězdičkou. Když mi nedodali jeden díl k namontování parapetu, tak stačilo napsat a vše mi bylo doručeno až domů.

Dobře dopadlo také zasazení francouzského okna do zahrady, které se zaměřovalo ještě před jeho vybouráním. I tento příběh skončil nakonec dobře a montéři si se zasazením poradili velmi dobře, i když dokázali významně postrašit několikaminutovými prostoji a hláškami “To je v p*deli, to se tam nevejde”.

Co s domem po rekonstrukci?

Při roční rekonstrukci jsem si několikrát myslel, že se do domku nastěhuji, avšak nakonec zvítězil původní záměr, kdy jsem dům rekonstruoval za účelem takzvaného investičního pronájmu. I díky tomu, že se dům rekonstruoval a opravoval za účelem pronájmu, tak byla hlavním kritériem při výběru všeho cena.

Rekonstrukce a nahazování omítek

U zednických prací jsem s výběrem zedníka vůbec neváhal, jelikož pro naší rodinu dělal již mnoho věcí mistr svého řemesla – zedník Jirka. Výhoda Jirky byla ta, že dokázal chápat stavbu jako celek a upozornit na možné komplikace. Další výhodou byla extrémní zručnost a pečlivost. Určitou slabinou Jirky byl v dnešní terminologii tak často předhazovaný pojem time management.

Staré omítky byly především u podlahy odfouklé a někde byla dokonce vlhkost a plíseň. Nevěděl jsem přesně, jestli to je tím, že se v posledních pěti letech v domě málo topilo a nevětralo nebo jestli je problém jinde. Prvním významným krokem bylo přidání okapu i na druhou stranu domu, kde byla vlhkost nejvyšší. Následně byly použity do výšky jednoho metru v celém domě sanační omítky, které by měly vlhkost alespoň částečně přidržet. Zatím vypadá vše v pořádku, avšak uvidíme, co s omítkami udělá první zima.

PONAUČENÍ: S řemeslníky komunikovat co nejvíce dopředu a nastavovat termíny tak, že rovnou počítáte, že je o 14 dní přetáhnou.

U Jirky jsem cenil jeho kvalitu provedení, ovšem s rychlostí byl daleko za mým očekáváním. Přijel vždy na 2-3 hodinky jednou za 2-3 dny. Potřeboval jsem zrychlit. Dostal jsem doporučení na zedníka Radka, který pracoval formou melouchu a dokázal mi tak dokončení stavby o měsíc až dva urychlit.

Rekonstrukce podlahy

V první místnosti byly parkety, které podle většiny názorů byly za hranou a vhodné na vytrhání. Mně se parkety vždy líbily, tak jsem se jich nehodlal tak snadno vzdát. Na vlastní pěst jsem je několikrát vydrhl a pak se pustil do broušení. Žádné broušení speciálním strojem, ale punkové broušení flexou. Asi natřikrát se mi při vytvoření neuvěřitelného prachového mraku podařilo parkety zbrousit.

Parkety nebyly opravdu v dobré formě a u krajů částečně i chyběly. Investoval jsem 3 tisíce do solakrylu, který jsme již měli na staré dřevo ozkoušený. Ten efekt je až neuvěřitelný. Rozpadající dřevo natřete silnou vrstvou a ze dřeva se stane kámen, který odolá zubu času další desítky let.

CHYBA: Solakryl se dá rozdělat také s pilinami a vytvoří po zaschnutí tvrdou hmotu ideální na zadělání děr po stranách místnosti. K tomuto účelu je výborný, ovšem já sem se rozhodl přetřít i spáry v místnosti. To nebyl dobrý nápad, jelikož občas nějaká pilina zaschla na parketě a vytvořila nepříjemné zvlnění.

V dalších místnostech se na řadu dostala dlažba, kde jsem využil trochu dražší, ovšem kvalitou dobré řemeslníky/podlaháře. Zde jsem byl opět spokojený s odvedenou prací i splněním termínu, ale cena pro mě byla trochu vyšší, jelikož jsem jel doposud vše v režimu low cost.

Koupelna

Koupelna je trochu alchymie, jelikož je třeba vybrat velké množství věcí a napasovat je k sobě – to vše ještě na poměrně malý prostor. Zásadní věcí je vyřešení dispozice, kterou následně již těžko předěláte. Mě zaujal koncept vyzděné příčky, který mi přijde vhodnější než prosklený sprchový kout. Vyzděnou příčkou se v koupelně oddělil prostor a vytvořilo se určité soukromí u záchodu.

Křehká příčka mě výrazně limitovala také při rozmístění dalších komponentů jako je bojler nebo zrcadlo. Například zrcadlo jsme věšeli celý týden. Každý den se vymyslel nový postup, který se nakonec ukázal jako nepříliš dobrý.

Kuchyně

Na kuchyni jsem měl vyčleněnou stěnu o délce 260 cm. Internet je plný kuchyní okolo 10 tisíc, které vypadají vcelku obstojně. Podařilo se mi objednat jednu za 8 tisíc u firmy, která měla výprodej. Neměl jsem přehnané očekávání a výsledný produkt mě svojí kvalitou příjemně překvapil. Společně s tátou jsme kuchyni smontovali za víkend a stačilo již jen udělat silikony a přidat LED pásek osvětlení.

Dřez jsem zvolil celoplošný v ceně 1200 Kč, i když mě od toho mnozí odrazovali. Toto řešení bylo především díky jednoduchosti. Na tomto místě je třeba zmínit jednu nevýhodu tohoto dřezu. V některých místech se prohýbá a pracuje. Celkově nepůsobí příliš bytelně. Na druhé straně bych vyzdvihl LED pásek nad linkou. Kvalita nasvícení pracovní plochy je extrémně dobrá. Po pravdě jsem ještě nestál u linky, která by byla nasvícena lépe.

Dlaždičky za kuchyňskou linku byly z výprodeje ve stavebninách pod 1000 Kč.

Renovace rámů dveří a samotných dveří

Rámy dveří mi přišly poměrně dobré, takže jsem je zachoval a pouze odstranil za pomoci různorodých technik lak. Následně jsem smíchal klasickou barvu s již zmíněným Solakrylem a výsledný efekt lze posoudit z fotek.

Samotné dveře se pouze přetřely lakem barvy slonová kost, zkrátily a opět nasadily. Také se osadily novými klikami v mosazné barvě.

Do koupelny bylo potřeba vyrobit nové obložky a upravit dveře z hypermarketu. Vchodové dveře jsem chtěl původně vyměnit za nové, ovšem následně jsme je společně se šikovným místním truhlářem dostatečně zateplily polystyrenem a palubkami. Vyměnit bylo třeba ve dveřích také sklo a nahradit ho izolačním.

Topení

Tepelné čerpadlo vs. plyn, tak toto dilema jsem nechal jiným a zvolil nejlevnější variantu, kterou jsou elektrické přímotopy Stiebel Eltron. Největší výhodou je pořizovací cena, jelikož i s montáží se dostanete na neuvěřitelnou částku okolo 20 tisíc korun. Každý přímotop má navíc termostat a lze na něm krásně regulovat teplotu.

Přímotopy také nezabírají moc místa a navíc jsou poměrně vzhledné. Pokud topíte elektrikou, tak je základ nastavit si takzvaný nízký tarif, kdy přímotopy mohou běžet pouze cca 20 hodin denně ale za výrazně nižší cenu za kWh.

V domku jsem ještě nechal otevřená zadní vrátka pro krbová kamna, která si nakonec nájemci nenainstalovali. Krbová kamna jsem měl nainstalována již při rekonstrukci a na plný výkon dokázala dům slušně vytopit.

Dle doporučení elektrikáře jsem nastavil zálohy na elektřinu na domek pouze na 1500 Kč měsíčně. Pokud tento budget vystačí, tak si myslím, že je to velmi příznivá cena. Ještě jedna poznámka k přímotopům – jsou naprosto nehlučné!

2022: Přímotopy jsou super, ale asi spíše na chatu nebo do nových domů. U starého domku bych dnes volil jinou variantu, jelikož bez krbových kamen by náklady na topení v zimě byly neúnosné.

Zateplení

Na dotace a zelené úspory/nesmysly jsem se vykašlal, jelikož náklad na vyřizování takovéto dotace je zhruba podobný, který dokáži na celé věci ušetřit při logickém uvažování a při určité míře kompromisu. No a také jsem na to neměl energii. Navíc pro kluka, který dělá na živnost pro startupy, jsou dotace hloupost (i horší slovo bych vymyslel, to co začíná na písmenko p). Na druhou stranu: Hloupý kdo dává a hloupější, kdo nebere. Vrtalo mi to hlavou. Nebral jsem.

Zateplení jsem udělal za pomoci 10 cm vaty, kterou jsem dostal pod prkna a opět přikryl. Celá akce vyšla cca na 15 tisíc. Efekt chci vyhodnotit po první zimě. Samozřejmě jsem mohl využít služeb i nějaké firmy, ale snažil jsem se to dělat celé svépomocí.

DOTAČNÍ OKÉNKO: Při studiu jsem se dostal na stáž do projektového centra, kde se řeší dotace. Byl to hodně zajímavý vesmír. Desítky až stovky lidí, kteří jen sedí a sepisují dotační podání. Na druhé straně jsou další lidé, kteří to vyhodnocují. Další lidé to vymýšlení. Teď jim k tomu ještě někdo musí dělat software a bla bla bla. Kde je přidaná hodnota? A co to přináší lidem, kteří dotace čerpají? Za mě především to, že se musí věnovat dotačním titulům a nemohou se naplno věnovat svému core bussinesu.

Abych ty dotace jen nehanil, tak se nám společně s mamkou před třemi lety podařilo dostat kotlíkovou dotaci 100 000 Kč. Ale logika dotací mi vadí, i když jí zrovna přijímám. Také je mi líto těch lidí, kteří místo toho, aby se nějak realizovali, tak sedí a sepisují nesmysly. No a taky mi je líto těch peněz, které jsou potřeba na režii tohoto molochu.

Cena rekonstrukce

Cena byla hodnotou, kterou jsem reflektoval celou dobu velmi výrazně, avšak v této pasáži nechci dávat přesný rozbor ceny. S čistým svědomím mohu poznamenat, že dům se mi podařilo opravit zhruba za půl miliónu a padesát tisíc, pokud nebudu počítat svojí práci, práci kamarádů a rodiny.

Jen když bych měl ocenit svojí vlastní hodinovou práci, tak by se za ten rok pohybovala okolo 180 tisíc korun. Tuto časovou investici jsem si mohl dovolit díky mé hlavní práci z domova, která nebyla vázaná na konkrétní čas. Když zedník potřeboval od 7 ráno pomáhat, tak jsem šel – svojí práci jsem začal dělat až odpoledne a posunula se do pozdního večera. Když bylo potřeba něco připravit či složit, tak jsem mohl kdykoliv.

Při rychlém součtu pořizovací ceny přibližně 350 tisíc a 550 tisíc za rekonstrukci jsem na 900 tisících, což je vynikající výsledek po všech stránkách. Menší novostavba ve stejné lokalitě i s pozemkem se pohybuje okolo 3-4 milionů. Ano, je zde ten faktor nově řešené novostavby, ale tento baráček je zase v krásné historické ulici blízko centra. Každé má to svoje.

Poděkování

Jako má každá kniha své poděkování, kde autor děkuje svému okolí, tak by nebylo fér, abych také já nepoděkoval svému okolí. Hlavní poděkování patří nejbližší rodině, na kterou jsem se obracel se všemi problémy a důkladně jsme vše konzultovali. Navíc táta přispěl i svou občasnou prací, která až na jedno nepovedené betonování, byla velmi přínosná.

Druhé velké poděkování patří mému kamarádovi, který mi chodil téměř po celý rok na barák občasně pomáhat pouze za pivo a kebab. Ano, tady jsem dlužník a dobře si to uvědomuji.

No a v neposlední řadě všem řemeslníkům za jejich umění tvorby, rady, tipy a především odvedenou práci.

A ještě bych měl také zmínit Stavebniny Správka, kde jsem nakoupil veškerý materiál na stavbu a často dostal i zajímavou slevu. No a při té příležitosti musím zmínit také Dacii Logan, kterou jsem odvozil veškerou suť a přivezl materiál na stavbu (dneska už zdárně slouží někde na Ukrajině).

Pronájem domu

Při vyvěšení inzerátu byl o dům poměrně zájem, takže jsem si mezi potencionálními nájemníky mohl v klidu vybírat. Rozhodující pro mě byla důvěra v nájemníky a dlouhodobost pronájmu. Nechtěl jsem nikoho, kdo by měl domek jen jako přechodné bydlení na půl roku. Nakonec jsem se rozhodl pro pár ve středním věku. Nastěhování, sepsání nájemní smlouvy a celé předání domku proběhlo do měsíce od dokončení rekonstrukce.

Návratnost investice do rekonstrukce

Jak píše Pavel Bambásek a mnoho dalších investorů, tak roční návratnost u dobře koupeného domu či bytu činí na nájemném od 4,5 do 6 % ročně. To znamená, že se investice vrátí zhruba po 20 letech od koupě. U mnou zrekonstruovaného domku činí návratnost i po přičtení 180 tisíc, na kterou si cením svojí práci na baráku, necelých 9 let. Roční návratnost investice na nájemném tak činí velice slušných 12 % ročně. To vše samozřejmě za ideálních okolností a bez dalších investic.

— ⏱️ Rok po rekonstrukci —

Úpravy a problémy rok po rekonstrukci domu

První rok pronájmu a fungování zrekonstruovaného domku neproběhl úplně tak hladce, jak jsem si představoval. Největším problémem, který stále řeším, jsou vlhké zdi. Přibližně po dvou měsících bydlení (prosinec 2019) se objevila první mokrá skvrna na zdi. Následovala ještě další a začínající plíseň.

Několik odborníků říkalo, ať ještě počkám, aby nové omítky vyschly. Přes léto všechny omítky sice perfektně vyschly, ovšem v říjnu vlhkost a plíseň nastoupila znovu. Na řadu tak přišlo několik kroků, jež by měly směřovat k nápravě. Méně vlhká zeď se zatím pouze odkopala z venkovní strany. Na nejhorších místem jsem aplikoval injektáž, kdy se vyvrtá po 10 cm díra a zaplní se speciální hydroizolační směsí. Po prvních měsících se zdá, že tyto kroky mírně pomohly.

V domě také běží často vysoušeč k odstranění nadměrné vnitřní vlhkosti. Vlhkost se pohybuje okolo 60 %, což není zase tak kritické číslo. Doufejme, že se těmito a dalšími postupnými kroky dopracuji k celkovému odstranění.

Druhým problémem domku se ukázalo elektrické topení, které má poměrně velkou spotřebu. Výše v článku píši o nízké pořizovací ceně, která je však daní za vysoké náklady na vytápění. Na základě toho jsem ještě lépe zateplil půdu, kde jsem vyndal původní izolaci stropů a nahradil ji 10 cm vatou.

Zhruba na půlce domu jsem ještě přidal jednu 10 cm vrstvu nad dřeva. Také všechny díry a průduchy do půdy se utěsnily. Na zateplení stěn se nechystám, jelikož jsou zdi v domě 60-80 cm tlusté a nebylo mi to tak doporučeno. Výše v článku se také píše, že krbová kamna si nájemníci nenainstalovali. To se ovšem po prvním vyúčtování změnilo a nyní pravidelně do krbových kamen topí. V souvislosti s již zmíněnou vlhkostí je jsou právě krbová kamna dobrá k prohřátí domu a vytáhnutí nějaké vlhkosti z domu.

Co bych rok po rekonstrukci udělal jinak?

Kombinaci topení bych asi zanechal, ale zakoupil bych silnější krbová kamna a umístil je více centrálně do domu. Rozhodně bych však udělal důkladnou injektáž zdiva z vnitřních prostor. Bohužel při letním rekonstruování domu nebyly v domě ani ty nejmenší náznaky vlhkosti. Měl jsem asi i přesto vyhledat odborníka s vlhkoměrem, který by dostatečně prozkoumal stav zdiva, korozi původní hydroizolace a případné kapilární vzlínání.

Zde jsem se rozhodně poučil a tento krok bych každému v první bourací fázi doporučil. Možná bych i v prvotní fázi doporučil vyhnout se koupi domu, který vykazuje jasné známky dlouhodobého vlhnutí. Vodu totiž ze zdí nedostanete lusknutím prstů, ale je to dlouhodobý proces.

Také v tomto roce přišla řada na úpravu zabláceného dvora a prostoru před francouzským oknem (budoucí terasa). Volil jsem jednoduchou variantu a na cca 60 metrech čtverečních se položila zámková dlažba s H profily. Obě plochy se vyspádovaly, aby mohla voda jednoduše odtékat. Podél baráku se vybetonovaly obrubníky přibližně 25 cm od zdi, abych při dalších možných sanačních pracích nemusel celý vjezd rozebírat.

• Zámková dlažba H profil (15 000 Kč)
• Obrubníky (3 000 Kč)
• Bagrování (3 500 Kč)
• Zednické práce (6 000 Kč)
• Další drobné předměty (4 000 Kč)

Mezi menší úpravy lze zařadit ještě namontování stříšky nad dveřmi a zkulturnění prostoru okolo šachty na vodu. Poslední větší akcí byla rekonstrukce střechy nad přístavkem domu, kde se pouze dali nové latě a vyměnily se rozbité bobrovky za novější. Následně se pak svedla voda do okapů, které na této budově nikdy nebyly, takže všechna voda šla pěkně hned k základům. Právě v této budově je také jedna obytná místnost domu, která trpěla na vlhkost nejvíce.

V součtu jsem v roce 2020 investoval do domu celý vybraný nájem a samozřejmě také mnoho své práce. Odhadem by jinak totiž provedené úpravy stály 2,5 krát tolik.

TIP 2020: Od minulého roku si také ještě lépe eviduji náklady i příjmy z baráku v Google sheets (tabulka), kde mám zaevidovaný veškerý čas i peníze, co na baráku strávím. Dává mi to skvělý přehled.

— ⏱️ Čtyři roky po rekonstrukci —

Čtvrtý rok pronájmu se nastěhovali třetí nájemníci. Problémy s vlhkostí přetrvávají, ale jsou díky mnoha opatřením mnohem menší.

Jako poslední opatření, které má snížit náklady na vytápění a zamezit plísni byly termoizolační nátěry. Vybral jsem si jedny z těch dražších a vymalování celého domu i s prací stálo 65000 Kč. Jsem opravdu zvědavý na výsledek, ale z prvních zkušeností to vypadá jako správný krok.