Nájem bytu na dobu neurčitou může nájemce vypovědět kdykoli a bez udání důvodu. Pronajímatel smí dát výpověď jen z důvodů, které vyjmenovává zákon. Výpověď musí být písemná, musí druhé straně dojít a výpovědní doba je tři měsíce, počítané od prvního dne měsíce po doručení.
Pravidla stanoví zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Ověřili jsme je ve znění platném od 1. ledna 2026, které podle Zákonů pro lidi platí do 31. prosince 2026. Vzory jsou obecné a nenahrazují právní radu, ve sporu se obraťte na advokáta nebo na bezplatnou právní poradnu.
Obsah článku
Výpovědní doba tři měsíce a kdy začíná běžet
U nájmu nemovité věci je výpovědní doba podle § 2231 odst. 1 tříměsíční. Stejnou dobu má pronajímatel u výpovědi z důvodů v § 2288. Rozhoduje den, kdy výpověď druhé straně dojde, ne den, kdy ji napíšete.
Občanský zákoník v § 2286 odst. 1 říká doslova „Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.“ Když pronajímatel převezme výpověď 15. října 2026, výpovědní doba začne 1. listopadu 2026 a skončí 31. ledna 2027.
V poslední den nájmu nájemce podle § 2292 byt odevzdá. Když to neudělá, má pronajímatel podle § 2295 nárok na náhradu ve výši nájemného až do skutečného odevzdání.
Výpověď z nájmu nájemcem
Nájem na dobu neurčitou může nájemce ukončit bez důvodu. Paragraf 2231 odst. 2 stanoví „Výpověď nemusí být odůvodněna; to neplatí, má-li strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.“ Jaký nájem máte, zjistíte z nájemní smlouvy.
Nájem na dobu určitou smí nájemce vypovědět jen podle § 2287. Musí se změnit okolnosti, ze kterých strany při uzavření smlouvy zřejmě vycházely, a to tak, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Zákon příklady nejmenuje, ve sporu rozhoduje soud.
Délku výpovědní doby § 2287 výslovně neuvádí, počítejte proto se třemi měsíci. Bezpečnější cestou bývá dohoda o skončení nájmu podle § 1981. Kdo chce v bytě zůstat a jen změnit podmínky, potřebuje místo výpovědi dodatek k nájemní smlouvě.
Bydlí v bytě manželé, mají podle § 745 společné nájemní právo, i když smlouvu podepsal jen jeden z nich. Podle § 746 jsou zavázáni a oprávněni společně a nerozdílně, výpověď proto podávají oba.
Vzor výpovědi z nájmu pro nájemce
Údaje v hranatých závorkách nahraďte svými. U nájmu na dobu neurčitou důvod neuvádějte, u nájmu na dobu určitou změnu okolností popište konkrétně.
Výpověď podepisují všichni nájemci, u manželů oba. Za nepřítomného může podepsat zmocněnec s plnou mocí.
VÝPOVĚĎ Z NÁJMU BYTU
Nájemce 1 [jméno a příjmení], datum narození [datum], bytem [adresa bytu]
Nájemce 2 [manžel nebo manželka, jméno a příjmení], datum narození [datum], bytem [adresa bytu]
Pronajímatel [jméno a příjmení nebo název], [adresa nebo sídlo]
Tímto vypovídáme nájem bytu č. [číslo] v domě [ulice a číslo popisné, obec] sjednaný nájemní smlouvou ze dne [datum], a to podle [§ 2231 u nájmu na dobu neurčitou, nebo § 2287 u nájmu na dobu určitou] zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. [Jen u doby určité] Důvodem je [popis změny okolností].
Výpovědní doba činí tři měsíce a začne běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi. Byt předáme v poslední den nájmu. Jistotu ve výši [částka] Kč prosíme vraťte na účet č. [číslo účtu].
V [místo] dne [datum]
………………………………………
podpis nájemce 1
………………………………………
podpis nájemce 2
Výpověď z nájmu pronajímatelem jen ze zákonných důvodů
Podle § 2288 odst. 1 smí pronajímatel vypovědět nájem na dobu určitou i neurčitou, když nájemce hrubě poruší povinnost z nájmu. Dalším důvodem je odsouzení nájemce pro úmyslný trestný čin vůči pronajímateli, jeho domácnosti, lidem v domě nebo cizímu majetku v domě.
Stejný odstavec dovoluje výpověď, když má být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu, nebo když je tu jiný obdobně závažný důvod.
U nájmu na dobu neurčitou přidává § 2288 odst. 2 potřebu bytu pro pronajímatele nebo pro manžela pronajímatele, který hodlá opustit rodinnou domácnost, pokud byl podán návrh na rozvod nebo je manželství rozvedeno. Důvodem může být i potřeba bytu pro příbuzného pronajímatele či jeho manžela v přímé linii nebo pro sourozence.
Důvod musí pronajímatel ve výpovědi uvést. Do výpovědi patří i poučení, o kterém píšeme níže.
Když byt vypovězený podle odstavce 2 do jednoho měsíce od vyklizení k uvedenému účelu nevyužije, musí ho podle § 2289 nájemci znovu pronajmout, nebo mu nahradit škodu. Lhůta neběží po dobu úprav bytu, pokud začaly nejdéle do dvou týdnů po vyklizení a řádně se v nich pokračuje.
Mají-li byt v nájmu manželé, dává se výpověď a doručuje oběma, i když jeden z nich ve smlouvě není. Jinak je neplatná, jak připomněl Ústavní soud v rozhodnutí sp. zn. III. ÚS 3044/24.
Bez poučení je výpověď neplatná. Podle § 2286 odst. 2 musí pronajímatel nájemce poučit o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem. Návrh soudu může nájemce podle § 2290 podat do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.
Poučení musí obsahovat i tuto lhůtu. Právní větu k rozsudku ze 15. dubna 2024, sp. zn. 26 Cdo 2029/2023, schválilo občanskoprávní a obchodní kolegium Nejvyššího soudu 12. února 2025.
„Obsahovou náležitostí výpovědi pronajímatele je nejen poučení nájemce bytu o právu navrhnout soudní přezkum oprávněnosti výpovědi, ale i poučení o lhůtě, v jaké má žalobu podat. Při absenci řádného poučení je výpověď absolutně neplatná.“ Nejvyšší soud, sp. zn. 26 Cdo 2029/2023
Vzor výpovědi z nájmu pro pronajímatele
Vyberte jednu ze dvou variant, výpověď v tříměsíční době podle § 2288, nebo bez výpovědní doby podle § 2291. Důvod popište konkrétně, s daty a částkami, protože ho v případném sporu posuzuje soud.
U manželů vyplňte oba a každému doručte vlastní stejnopis. Poučení na konci nevynechávejte ani nezkracujte, platí pro obě varianty.
VÝPOVĚĎ Z NÁJMU BYTU
Pronajímatel [jméno a příjmení nebo název], [adresa nebo sídlo]
Nájemce 1 [jméno a příjmení], datum narození [datum], bytem [adresa bytu]
Nájemce 2 [manžel nebo manželka, i když není ve smlouvě], datum narození [datum], bytem [adresa bytu]
Tímto vypovídám nájem bytu č. [číslo] v domě [ulice a číslo popisné, obec] sjednaný nájemní smlouvou ze dne [datum].
[Varianta A] Výpověď dávám podle § 2288 odst. [1 nebo 2] písm. [písmeno] zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Výpovědním důvodem je [konkrétní popis]. Výpovědní doba činí tři měsíce a začne běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po doručení této výpovědi.
[Varianta B] Výpověď dávám bez výpovědní doby podle § 2291 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Zvlášť závažné porušení povinnosti spatřuji v [konkrétní popis]. Dne [datum] jsem vás vyzval k nápravě, kopii výzvy přikládám. Byt odevzdejte bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu.
Poučení Podle § 2286 odst. 2 občanského zákoníku máte právo vznést proti této výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Návrh soudu můžete podle § 2290 podat do dvou měsíců ode dne, kdy vám tato výpověď došla.
V [místo] dne [datum]
………………………………………
podpis pronajímatele
Příloha [u varianty B] kopie výzvy k nápravě ze dne [datum]
Výpověď bez výpovědní doby
Pronajímatel může podle § 2291 vypovědět nájem bez výpovědní doby, když nájemce poruší povinnost zvlášť závažným způsobem. Zákon mezi příklady uvádí nezaplacení nájemného a služeb za aspoň tři měsíce nebo závažné či nenapravitelné poškozování bytu.
Pronajímatel musí nájemce předem vyzvat k nápravě a ve výpovědi uvést, v čem porušení vidí, jinak se k výpovědi nepřihlíží. Kopii výzvy k výpovědi přiložte. Byt nájemce odevzdá bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu.
I tato výpověď musí obsahovat poučení podle § 2286 odst. 2 o námitkách a o návrhu soudu na přezkum včetně dvouměsíční lhůty, jinak je podle závěru Nejvyššího soudu ve věci 26 Cdo 2029/2023 neplatná.
Nájemce může odejít bez výpovědní doby podle § 2266, když pronajímatel neodstraní vadu, za kterou nájemce neodpovídá, ani v dodatečné lhůtě a jde o hrubé porušení jeho povinností.
Doručení výpovědi a vrácení kauce
Nejjistější je předat výpověď osobně a nechat si převzetí potvrdit podpisem a datem na kopii. Druhou cestou je doporučený dopis. U dopisu, který adresát převzal, se podle § 573 má za to, že došel třetí pracovní den po odeslání, ledaže se prokáže jiný den. Schovejte si proto podací lístek a dodejku.
Když dopis odeslaný ve čtvrtek 29. října 2026 adresát převezme v pátek 30. října, výpovědní doba začne 1. listopadu 2026. Nevyzvednutý dopis se za doručený považuje jen tehdy, když adresát dojití vědomě zmařil, podle § 570 odst. 1 pak výpověď řádně došla.
Datovou schránku můžete použít, když ji smlouva pro komunikaci ujednává. Paragraf 2239 odst. 2 od 1. ledna 2026 jen potvrzuje, že takové ujednání není zjevně nepřiměřené.
Výpověď dojde až dodáním zprávy adresátovi. Adresát musí mít zapnutý příjem poštovních datových zpráv a vy si uložte doručenku.
Kauci vrací pronajímatel při skončení nájmu. Paragraf 2254 odst. 2 říká „Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží.“ Nájemce má navíc právo na úroky z jistoty.
| Situace | Lhůta | Paragraf |
|---|---|---|
| Výpovědní doba | 3 měsíce od 1. dne následujícího měsíce | § 2231, 2286, 2288 |
| Domněnka doby dojití | 3. pracovní den po odeslání, ledaže se prokáže jiný den | § 573 |
| Návrh nájemce na soudní přezkum výpovědi | 2 měsíce od doručení | § 2290 |
| Odevzdání bytu po výpovědi bez výpovědní doby | nejpozději 1 měsíc od skončení nájmu | § 2291 |
| Využití bytu po výpovědi podle § 2288 odst. 2 | do 1 měsíce od vyklizení, neběží po dobu úprav zahájených do 2 týdnů | § 2289 |
| Strop jistoty a smluvní pokuty | 3 měsíční nájmy | § 2254 |
Při odevzdání bytu sepište předávací protokol se stavem bytu, měřidel a počtem klíčů. Podle § 2293 nájemce vrací byt ve stavu, v jakém ho převzal, nehledě na běžné opotřebení.
Po odstěhování si vyřiďte změnu trvalého bydliště. Při hledání dalšího bytu se hodí vědět, na co si dát pozor při pronájmu.
