Investice do nemovitostí patří k nejvíce spolehlivým uložením peněz a úspor. Pojištěná nemovitost jen zřídka kdy ztrácí výrazně na hodnotě a navíc dokáže svému majiteli při vhodném pronájmu i slušně přivydělat, zatímco sedí doma.
Obsah článku
Proč zrovna investice do nemovitostí?
Na tuto otázku se nabízejí minimálně 4 hlavní důvody či odpovědi, které musejí přimět k přemýšlení každého, kdo uvažuje o nějaké investici. Investování do nemovitostí je zkrátka příležitost, kterou musí zvážit každý, kdo má volné nějaké peníze.
- Návratnost investice do nemovitosti
- Nízké riziko ztráty investice
- Výborná likvidita u nemovitosti
- Dvojí zhodnocení peněz
Profesionální investor do nemovitostí i lajk si více či méně přesně snaží spočítat návratnost jeho vynaložené investice do nemovitosti.
Jaká je dobrá a jaká vynikající návratnost do nemovitosti?
Obecně řečeno návratnost do 10 let je velmi dobrá. Návratnost mezi 15 až 20 lety je normální a přijatelná. Do 25 let se již jedná o návratnost průměrnou až lehce podprůměrnou. Nad 35 let se jedná o takzvanou srdcovou investici. Investor koupil nemovitost za jiným účelem než je efektivní zhodnocení peněz.
Například průměrná návratnost malých bytů v Ústí nad Labem je mezi 8-10 lety, což činí vzhledem k poloze města a jeho dobrému propojení s Prahou z Ústí lukrativní lokalitu.
Návratnost investice nelze počítat pouze jednoduchým sečtením nájmů. Je potřeba počítat také s pojištěním nemovitosti a opotřebením. Tyto dvě položky mohou ukousnout mezi 10 až 30 % měsíčního nájmu. Nízké riziko ztráty investice.
Na návratnost investice je na internetu mnoho kalkulaček, kde po zadání proměnných jako je pořizovací cena, nájem, pojištění či plánovaných financí na opravy zjistíte čistý příjem z nemovitosti.
Nízké riziko ztráty investice
Akcie ale i zlato zaznamenávají silné výkyvy a nepříjemné propady. U nemovitostí jsou tato rizika mnohem menší.
Byt či dům si můžete za rozumnou cenu pojistit a nemusíte mít strach ze ztráty své investice například v důsledku požáru či jiné neočekávané události.
Investice do nemovitosti patří k velmi bezpečným a v poměru rizika ku výnosu také k nejlepším možným investicím. Bezpečnější investicí jsou například spořící účty, které v posledních letech navýšily své úrokové sazby, ovšem stále tyto úroky nepokryjí ani inflaci! Podílové fondy již mohou nějaké procento nad inflaci připsat, ale je zde vyšší riziko než u investice do nemovitosti.
Výborná likvidita u nemovitostí
Nemovitosti se výborně prodávají a je o ně zpravidla slušný zájem. Také zde platí, že povětšinou nemovitost prodáte dráž než jste jí před několika lety koupili. Výjimkou je období finanční krize.
Můžete zkusit maximálně vyšponovat cenu na oblíbeném serveru bezrealitky.cz nebo předat práci zkušenému makléři, který si ovšem za svou práci nechá slušně zaplatit.
Dvojí zhodnocení peněz z investice
Především investoři nakupující byty v době krize mezi lety 2008-2010 a následně prodávající v letech 2018-2019 své investice zhodnotili více než výborně.
Nemovitosti za necelých deset let zvýšili svoji cenu více než dvojnásobně. V některých případech dokonce zčtyřnásobily svoji cenu! Druhý příjem byl z nájmu, který po celou dobu investorovy běžel.
Někdy se nemusí vyplatit byt draze rekonstruovat v době vysoké poptávky, ale je lepší cenu vyšponovat za nezrekonstruovanou nemovitost. Jako investor a zároveň pronajímatel je třeba uzavřít kvalitní nájemní smlouvu, která Vás ochrání před neplatiči i vandaly. Pronajímatel by neměl zapomínat také na podrobný předávací protokol, pokud je byt či dům v dobrém stavu.
Další možností je starost s pronájmem přenést na realitní kancelář, která se o vše postará, ovšem musíte počítat s tím, že se Vám příjem z nemovitosti sníží zhruba o 20-35 %.
Investiční pronájem: Kam investovat?
Lepší menší než větší. Malometrážní byty jsou žádanější než byty 4+1, jelikož je po nich vyšší poptávka a také lepší užitek pro investora.
Poptávka po malometrážních bytech je také daleko vyšší než po rozlehlých bytových jednotkách. Díky demografickému trendu a životnímu stylu bydlí lidé více po jednom až dvou lidech na bytovou jednotku.
Realitní makléři doporučují investici do 2+1 nebo do 1+1, což je ideální výměra s nejvyšší tržní poptávkou.
Rostoucí ceny nemovitostí příliš nepřejí koupi a tak se stále více lidí uchyluje k pronájmu. Dosáhnout na byt v Praze či Brně je pro rodiny skrze hypotéku stále složitější.
Studenti a cizinci
Pronájem větších bytů se dá dělat separovaně a můžete pronajímat pouze místa v onom bytě. Do většího bytu 4+1 můžete ubytovat klidně 5-7 studentů či cizinců.
Tento typ pronájmu je náročnější na správu, ale také přináší vyšší finanční zhodnocení. Šest studentů za byt 4+1 může zaplatit 6 X 4200 Kč, což činní 25 200 Kč, ale rodinka zaplatí celkem například pouze 15 000 Kč.
Studenti a cizinci hledají krátkodobější pronájmy, které jsou dražší než klasické dlouhodobé. Pronajímání bytu této skupině je náročnější, ale s vyšší finanční zajímavostí pro investora či správce nemovitosti.
Pronájem rodinného domu
Investice do rodinného domu a jeho správný pronájem může vydělat více než byt. Rodinný dům na vhodném místě lze přeměnit ve více bytových jednotek či na malou ubytovnu.
Z klasického většího rodinného domu se dá udělat například 3+1 a 2+1 s potencionálním nájmem 18 000 Kč nebo v Praze 27 000 Kč.
Výhodné lokality pro koupi nemovitosti
Praha se stala předraženou a koupě bytu v centru v roce 2019 přestává dávat smysl. Mnohem lépe jsou na tom města v dojezdové vzdálenosti 1 hodiny a napojené na železniční dopravu. Přesným příkladem je Ústí nad Labem, kde lze sehnat byt za velmi příznivou cenu.
Ceny bytů v těchto městech jsou až násobně levnější než v Praze, a pokud je byt kousek od nádraží, tak lze tuto výhodu krásně zohlednit ve výši nájmu.
V Praze se naopak vyplatí díky novým aplikacím pronajímat byty turistům na krátkodobý pronájem. Prahu ročně navštíví mezi 6 až 8 miliony lidí, kteří chtějí v hlavním městě přespat.
Výnosy za pronájem turistům jsou více než dvojnásobné oproti klasickému pronájmu. S takovýmto využíváním bytů je sice spojena vyšší údržba, avšak výdělky jsou někdy opravdu velmi lákavé.
Airbnb je tak jednou z variant rychlého zhodnocení nemovitosti a vytěžení jejího maximálního potenciálu. Tento výnosný podnik začínají města a městské části více a více omezovat a může se stát, že Airbnb částečně ztratí svoji ziskovost.
Dopravní dostupnost nemovitostí
Každý chce bydlet u zastávky metra či autobusu nebo blízko supermarketu. Všechny tyto devizy u nemovitostí zvyšují cenu. Zajímavé může být investování do nemovitostí, u kterých se teprve nějaká taková výhoda objeví v budoucnu. Typově touto výhodou může být například plánovaná trasa metra D v Praze nebo nové průmyslové aglomerace.
Pozemky se již hůře pronajímají, avšak jako uložení peněz fungují výborně. Opět je dobré vybírat pozemky okolo velkých měst, kde by se tento pozemek v budoucnu mohl proměnit ve stavební parcely.
Investice do cizí nemovitosti
Investice do cizí nemovitosti, která Vám nepatří je riziková, i když vlastníka velmi dobře a důvěrně znáte. Vždy pokud činíte společnou investici a nejste uveden jako majitel, tak velmi dobře ošetřete případný rozkol.
Investice do zahraniční nemovitosti
Velice příjemnou záležitostí se může stát koupě apartmánu či malého domečku někde u pláže v zahraničí. Pozor! Nemusí se jednat o astronomickou částku. Klidně za 3 000 000 Kč můžete koupit malý apartmán v Itálii či spíše Chorvatsku.
Když rozhodíte sítě, tak po 14 dnech apartmán krásně obsadíte a můžete tak na nemovitosti v zahraničí i slušně vydělávat. Háčkem je správa nemovitosti na dálku, na které si vylámalo zuby již mnoho nadšenců.
Mimo apartmánů u moře se čeští investoři zajímají ještě o chaty v horách či malé bytečky v hlavních metropolích.
Chorvatsko a Itálie pro české investory vedou, jelikož jsou ceny nejvíce přijatelné. Španělsko a Rakousko mají podobnou atraktivitu, avšak ceny jsou již vyšší.
