Pronájem rodinných domků je stále častějším využitím nemovitosti. K rodinnému domku můžete přijít dědictvím či využít strategicky investiční pronájem. Vysoká poptávka po nájemním bydlení v bytech se odráží na jejich nedostatku. Objevují se i příklady, kdy je pronájem domu za údržbu.
V tomto případě se může lidem, kteří mají rádi zahrádku a nechtějí sousedy, vyplatit sáhnout po pronájmu domu. V první části článku se dozvíte, proč je výhodné si pronajmout domek a v druhé části naopak, proč dům pronajímat.
Obsah článku
Pronájem rodinného domu z pohledu nájemníka
Velká města nabízejí menší zapadlé domky za velmi příznivé ceny. Pokud Vám nebude vadit starší nemovitost, tak můžete mít zahradu a dokonce ušetřit. Tento typ pronájmu domů je oblíbený nejen u studentů, ale také například u lidí pracujících z domova. Tito digitální nomádi si často pronajímají domky i v jiných zemích – například na Bali nebo v pracují z horské chaloupky v Rakousku.
Ještě výhodnější je bydlení v rozlehlých rodinných domcích pro studenty, jelikož plně využijí všechny místnosti velkého a staršího domu. V Praze mohou být náklady na takovéto bydlení až poloviční oproti bydlení v bytě. Samozřejmě je s tím spojeno trochu organizace a pochopení pro spolubydlící.
Šikovný nájemník si může vzít domek v horším stavu a udělat na něm menší úpravy – to nájemce ocení a dá mu velmi příznivou cenu.
POZOR! Pronajímatelům domů jde často více o zachování a udržování nemovitosti než o absolutní výši nájmu.
Rodinné domky jsou pronajímány zpravidla na delší časové úseky a jedná se většinově o dlouhodobé pronájmy.
Domlouvání pronájmu domů probíhá častěji v užším kruhu oproti pronájmům bytů.
Proč pronajímat dům? Pohled vlastníka nemovitosti
Zde jsou jasné a logické odpovědi. Pokud máte volnou jakoukoliv nemovitost, tak je racionální ji obsadit nájemci. Mnoho lidí se bojí,že nájemníci dům zdevastují, což se v krajním případě také může stát. Prázdný dům však stárne také a nechat ho prázdný dává smysl pouze pokud s ním máte to 8 měsíců jiné plány.
Dům můžete krásně pronajmout na 4 měsíce či 6 měsíců studentům, cizincům či jiným sezónním pracovníkům.
Když už se Vám nepodaří na nájmu vydělat, tak alespoň nemusíte platit náklady na topení.
Čistý pronájem menšího až středně velkého domu v menším městě se pohybuje v rozmezí 9000-12000 Kč. Čistý pronájem velkého domu ve větším městě startuje za 20000 Kč.
Za rok si tak i u malého domku přijdete přibližně na 100000-120000 po odečtení nákladů. To je velice slušná částka. Musíte také velmi dobře vybírat nájemníky. Vhodnější jsou samozřejmě spolehlivý lidé, kteří již mají zkušenosti s bydlením v domě a vědí, co to obnáší. Lidé, co žili celý život v paneláku, mohou být překvapeni, co vše bydlení v nájmu v rodinném domku obnáší.
Nájemní smlouva na dům a kauce
Pokud s pronajímáním domu začínáte, tak jednoznačně sjednejte nájemní smlouvu, v které bude ustanovena kauce. Jak sestavit dobrou nájemní smlouvu a jaký použít vzor nájemní smlouvy zjistíte při přechodu na článek pod tlačítkem níže.
V první smlouvě jistě něco opomenete, i když se budete řídit doporučenými vzory. Zkuste však myslet na ty zásadní věci.
Smlouva by měla jasně definovat všechny důležité parametry pronájmu:
- výše nájmu
- výše kauce
- splatnost nájmu
- ukončení nájmu
Důležité také je vymáhat a aktivně vyžadovat disciplínu. Jakmile zjistíte, že je nájemník nedisciplinovaný, tak je lepší pronájem ukončit co nejdříve. První nájemní smlouvu uzavírejte vždy na dobu určitou a až následně, když budete s nájemníkem spokojeni, tak sjednejte nájemní smlouvu na dobu neurčitou.
V nájemní smlouvě a též v předávacím protokolu k domu by měl pronajímatel zohlednit všechny cenné předměty nemovitosti a jasně zaevidovat jejich stav.
Kauce by měla sloužit k následnému zahojení, když by byly předměty porušeny. Typicky se jedná o dřevěné podlahy, nová okna, kuchyňskou linku nebo koupelnu.
Pronájem rodinného domu bez kauce je velmi riskantní a lze jej doporučit pouze v případě, že dotyčného velmi dobře znáte. Velmi přátelská je kauce jednoho nájmu. Nejběžnější je kauce 2-3 nájmů a vzácně jsou také požadovány kauce až od výše 6 nájmů. Kauce nad 6 nájmů je nejen podezřelá, ale také je proti novému občanskému zákoníku.
Má smysl investiční pronájem domu?
Ano investiční pronájem domu má smysl, ale musíte si to spočítat. Když koupíte dům za 3 000 000 Kč a nastavíte nájem 10 000 měsíčně, tak je zde velmi pomalá návratnost přes 25 let. To není úplně nejvýhodnější cesta, jak investovat do nemovitosti.
Při počítání návratnosti je třeba brát v úvahu také náklady na:
- pojištění nemovitosti
- daň z nemovitosti
- správu nemovitosti
- údržbu a opravu
Ideální jsou menší domky nebo velké domy rozdělit na více bytů.
Hranice výhodnosti
Kde leží hranice výhodnosti, když příklad nahoře výhodnou investicí není?
Výhodnou investicí je podle odborníků návratnost mezi 15-20 lety po odečtení nákladů na pojištění nemovitosti, daně z nemovitosti, správy a údržby.
Ilustrativní příklad výhodné koupě nemovitosti od Karla P.:
Karel koupil starší rodinný dům v dražbě za výbornou cenu 450 000 Kč, ovšem tento dům nebyl ve stavu koupě obyvatelný. Karel tak dům zrekonstruoval za pomocí místních řemeslníků za 500 000 Kč. O pronájem v nově zrekonstruované nemovitosti byl velký zájem a Karlovi se jí povedlo pronajmout za 10 500 Kč.
Za rok Karel z nájmu získal 126 000, při čemž v prvních 15 letech počítá s minimálními náklady na opravy domku. Čistý příjem z této nemovitosti po odečtení všech nákladů je 100 000 ročně.
Karel by měl mít již po necelých deseti letech navráceny investice a půjde do plusu. Investiční pronájem s návratností pod 10 let je velmi výhodný. Jestli Vás zajímá konkrétní příklad rekonstrukce starého domu, kde je roční výnos 12 % a návratnost 10 let, tak se podívejte na tuto rekonstrukci starého domu.
Využití hypotéky při investičním pronájmu
Tato varianta je díky úroku mnohem méně výhodná. Pokud má být koupě na hypotéku výnosnou investicí, tak se musí počítat nejen s nájmem ale také například se zhodnocením celé nemovitosti.
Racionálnější varianta nastává, jestliže se chystáte prodat byt či dům zatížený hypotékou, tak je možná čas začít přemýšlet pouze o pronájmu.
Pronájem nemovitosti může posloužit jako splátka hypotéky a po zaplacení jste již v plusu. I zde záleží především na poměru nájem/cena. Někteří investoři se také snažili využít extrémně výhodných hypoték, které při chytrém zacházení dokáží krásně financovat celý projekt.
Jestli je pro Vás investice do nemovitosti moc velké sousto, tak si přečtěte zajímavý článek, jak vydělat peníze na internetu nebo článek o tom, jak využít bonusový volný čas.
