Chystáte se koupit nemovitost? Kromě možných technických vad je nezbytné dopředu ověřit i možné právní problémy, které mohou omezovat budoucí nakládání s nemovitostí. Katastrální úřad eviduje informace o omezení vlastnických práv na listu vlastnictví. Specifikace distribučních práv může být různého druhu. Mezi nejznámnější patří věcné břemeno nebo předkupní právo. Tato omezení vlastnických práv koupi nemovitosti neznemožňují, ale podmiňují její další využívání. Od roku 2014 se používá také zákaz zcizení a zatížení nemovitosti. Co vlastně takový zápis znamená a jak k němu přistupovat při koupi nemovitosti?
Obsah článku
V jakých případech se zákaz zcizení a zatížení používá?
Jedná se o dva právní zákazy. Zákaz zcizení zakazuje vlastníkovi převod nemovitosti na jinou osobu. Zákaz zatížení nedovoluje zřízení věcného práva k nemovitosti ve prospěch třetí osoby. Vlastník se zavazuje věc nezatížit zástavním právem, služebností nebo předkupním právem.
Zákaz zcizení omezuje dispoziční právo tím, že brání vlastníku nemovitosti změnit vlastnické právo bez vědomí věřitele – tedy nemovitost “zcizit”. Za zcizení jako takové může být považován prodej, darování nemovitosti nebo například převod vlastnických práv k nemovitosti směnnou smlouvou. Všechny tyto právní úkony by znevýhodnily původního věřitele, tedy ve většině případů banku.
V praxi bývají k zákazu zatížení a zcizení sjednány různé zužující podmínky. Základními podmínkami zřízení zákazu zcizení a zatíížení je omezení na dobu určitou. Časový úsek je zpravidla ohraničen splněním určité smluvní povinnosti. Zákaz je zřizován v zájmu strany, u které by nedodržením podmínek došlo ke znevýhodnění. Tento typ zákazu nelze zřídit bezdůvodně.
Jako prevence porušení zákazu zatížení a zcizení se sjednávají smluvní povinnosti s důsledky jako například předčasná splatnost dluhu nebo odstoupení od pohledávky.
Strany si mohou dohodnout oba zákazy a nebo je oddělit. Smlouva specifikuje, na které druhy zatížení nebo zcizení se vztahuje.
Kde najdu záznam o zcizení a zatížení nemovitosti?
Věci nemovité jsou už ze své podstaty ne – movité (lat. movere – pohybovat), tedy nelze s nimi hýbat. Převod vlastnických práv proto nemůže proběhnout stejně, jako při nákupu v obchodním centru. Zajištění objektivních a spravedlivých podmínek pro směnu nemovitostí zajišťuje katastr nemovitostí.
Výpis z katastru nemovitostí obsahuje nezbytné a ověřené informace potřebné k prodeji, koupi či jinému nakládání s nemovitostí. Asi nejpodstatnější informace je, zda má prodejce skutečně oprávnění nemovitost prodat. Nejpohodlnější způsob náhledu do katastru je vyhledání nemovitosti přímo na webových stránkách. K získání základních dat potřebujete pouze adresu nemovitosti nebo nemovitosti blízké, protože součástí věřejného přehledu je i mapové rozkreslení.
💡 Tip: Nahlédnout do katastru nemovitostí můžete zde.https://nahlizenidokn.cuzk.cz/
Patří zákaz zcizení a zatížení mezi závazkové nebo věcné právo?
Občanský zákoník nevylučuje sjednat zákaz zcizení a zatížení ve smyslu práva závazkového. Závazkové právo vzniká uzavřením smlouvy a působí pouze mezi smluvními stranami. V případě porušené smlouvy nemůže oprávněný uplatnit své nároky u třetí osoby. Tento zákaz může být sjednán i jako věcné právo. V takovém případě vzniká kvůli zajištění objektivní ověřitelnonsti povinnost zápisu do centrálního registru, tedy věřejně dostupného katastru nemovitostí. Proto každý, kdo s nemovitostí nakládá, má možnost se o existenci tohoto omezení dozvědět. Omezení vlastnických práv najdete na Listu vlastnictví v Oddílu C.
Zákaz zcizení je tedy právní norma, která omezuje způsob nakládání s nemovitostí. Výmaz z evidence katastru nemovitostí je možný pouze se souhlasem oprávněné osoby ze zákazu. Dohoda obou stran je tedy nezbytností. Nejčastějším případem je banka, zajišťující úvěr k pořízení nemovitosti. Ta si tímto zajišťuje, že vlastník předmětnou nemovitost neprodá či nijak nezatíží. Zákaz se vztahuje vždy na konkrétní nemovitost. Zřizuje se na dobu určitou a automaticky zaniká s datem, kdy je doplacem úvěr. Nelze zřídit na dobu neurčitou. Občanský zákoník omezuje trvání na dobu omezenou a přiměřenou.
💡 Tip: Zákaz zřízení zástavního práva k věci upravuje § 1309 NOZ ,zákaz zatížení pozemku právem stavby § 1252 NOZ a zákaz zcizení a zatížení § 1761 NOZ
V jakých dokumetech mohu použít zákaz zcizení a zatížení nemovitosti?
V darovací smlouvě může být obsažena doložka, která zakazuje zcizení nebo další zatížení darované nemovitosti po určitou dobu nebo za určitých okolností. Pokud chce dárce nemovitost nadále využívat, může kromě věcného břemena nemovitost zatížit i zákazem zcizení a zatížení. Darovený bude omezen v nakládání s nemovitostí a dárce tak upevní své právní postavení.
Zástavní právo smluvní a další omezení vlastnického práva
Zástavní právo smluvní patří mezi formy zajištění pohledávky věřitele na nemovitosti. V rámci zástavního práva smluvního může být dohodnuto omezení vlastnických práv vlastníka nemovitosti, například zákazem jejího zcizení nebo zatížení bez souhlasu věřitele.
Zástavní právo slouží k zajištění dluhu. Jestliže dlužník nesplní stanovené podmínky splacení dluhu, vzniká věřiteli právo použít nemovitost jako zástavu. I zástavní právo smluvní se doporučuje ujednat jako právo věcné a nechat jej zapsat do rejstříku zástav či do katastru.
Celkově lze tedy říci, že zákaz zcizení a zatížení a další podobné omezení vlastnického práva jsou běžnými právními instituty v oblasti nemovitostí. Cílem je ochrana zájmů určitých subjektů, jako jsou věřitelé nebo dárce darované nemovitosti.
Určitě zbystřete při zjištění odlišných informací v katastru nemovitostí a sdělení prodávajícího před koupí nemovitosti.
💡Tip: Více o půjčkách a zatížení nemovitosti hypotékou se dozvíte zde.
Mezi nejčastější zatížení nemovitosti patří věcné břemeno, zástavní právo, právo stavby, nájemní právo a předkupní právo.
Věcné břemeno
Věcná břemena zatěžují nemovitost služebností, která ukládá vlastníkovi povinnost strpět či zdržet se určitého konání. Představuje především omezení týkající se infrastruktury, které jsou svým významem soukromému zájmu nadřazené. Zmiňme například vedení inženýrských sítí nebo právo cesty vedoucí přes pozemek. Reálné břemeno ukládá aktivní povinnost vůči oprávněné osobě. Asi nejznámějším případem je právo doživotního užívání nemovitosti – vejminek. Věcné břemeno nemá konečnou platnost a může zaniknout.
Zástavní právo
Nejčastěji se jedná o pojistku věřitele před nesplacením pohledávky. Zástavní právo váznoucí na nemovitosti v důsledku nesplaceného hypotečního úvěru nemusí být překážkou pro prodej či koupi nemovitosti. Musí být ale řádně ošetřeno v kupní smlouvě. Tento typ zástavního práva zaniká splacením pohledávky, kterou věřitel, tedy banka, potvrdí písemně. Katastrální úřad provede výýmaz zástavního práva do 30-ti dnů po obdržení potřebných dokladů.
Předkupní právo
Předkupní právo znamená ve zkratce, že oprávněné osobě musí být přednostně nabídnuta nemovitost k prodeji za určených podmínek. Většinou se jedná o spoluvlastnické podíly, protože cílem je sjednocení vlastnictví nemovitosti. V případě, že nejste oprávněn k využití předkupního práva, dobře se informujte, zda má prodávající platné oprávnění nemovitost prodat jakémukoliv zájemci.
Fungování předkupního práva obvykle závisí na několika faktorech, jako je typ nemovitosti, její umístění, účel využití, a další.
Také mezi soukromými stranami může v rámci smlouvy dojít k dohodě o předkupním právu. V takovém případě definuje smluvní dokument rozsah, podmínky a lhůtu, ve které může být předkupní právo uplatněno.
Předkupní právo slouží obvykle k ochraně určitých zájmů, jako je udržení současného složení vlastníků nemovitosti, zajištění možnosti nákupu pro určitou skupinu osob nebo zabránění spekulativnímu nakládání s nemovitostmi.
Právo stavby
Právo stavby se váže k pozemku. Opravňuje stavebníka k umístění stavby na vlastníkově pozemku.
Najdete-li zápis o právu stavby v katastru nemovitostí, znamená to, že vlastník pozemku nebo stavby (tzv. stavebník) udělil oprávnění jiné osobě (tzv. oprávněnec) k výstavbě nebo využívání stavby na svém pozemku. Toto právo může podléhat časovému omezení nebo může být vázáno na splnění určitých podmínek, které jsou stanoveny ve smlouvě o právu stavby.
Zápis práva stavby do katastru nemovitostí umožňuje veřejnosti snadněji identifikovat práva a povinnosti vztahující se k dané nemovitosti. Dále umožňuje potenciálním kupcům nebo nájemcům nemovitosti zjistit, zda jsou na nemovitosti zapsána nějaká práva stavby, která by mohla ovlivnit vlastnictví či užívání této nemovitosti.
Celkově tedy zápis práva stavby do katastru nemovitostí přispívá k právní jistotě a transparentnosti v právních vztazích týkajících se nemovitostí.
Nájemní právo
Zatížení nájemním právem nebývá zjistitelné z registru katastrálního úřadu, ale přesto jej zmiňujeme. Před koupí nemovitostí doporučuje prověřit, že nemovitost není nevýhodně pronajatá, protože změnou vlastníka nájemní právo nezaniká.
Vlastník nemovitosti, který pronajímá svůj majetek, přenáší určitá práva a povinnosti na nájemce. Tyto povinnosti a práva nájemce podléhají ochraně právními předpisy, což omezuje volnost vlastníka v nakládání s nemovitostí.
Nájemní právo obvykle zahrnuje právo nájemce využívat nemovitost v souladu s dohodnutými podmínkami nájemní smlouvy. To znamená, že vlastník musí respektovat práva nájemce k užívání nemovitosti a nemůže jednostranně rozhodovat o zásadních věcech týkajících se nemovitosti bez souhlasu nájemce.
Také existují právní omezení ohledně zvyšování nájemného, výpovědí nájemní smlouvy a dalších aspektů, které mohou omezit volnost vlastníka nemovitosti v určitých situacích.
Z tohoto pohledu můžeme nájemní právo vnímat jako určité omezení vlastnického práva. Ve většině případů však nenajdeme zápis o nájemním právu v katastru nemovitostí. Upravuje ho samotná nájemní smlouvou, která stanoví práva a povinnosti obou stran v nájemním vztahu.
💡 Tip: Nájemní smlouvu a její specifika vám přiblíží tento článek.
Jaký je rozdíl mezi zástavním právem a zákazem zcizení nemovitosti?
Zástavní právo a zákaz zcizení a zatížení nemovitosti omezují vlastnická práva vztahující se k nemovitosti, ale mají odlišné účely a funkce. Rozdíly můžeme jednoduše shrnout následovně:
- Zástavní právo –
- Zástavní právo umožňuje věřiteli získat zajištění pro svou pohledávku na nemovitosti dlužníka. Věřitel (zástavní věřitel) může získat zástavní právo na nemovitostí dlužníka, která slouží jako záruka pro splacení dluhu.
- Zástavní právo poskytuje věřiteli právo zabavit nemovitost a prodat ji v případě, že dlužník nedodrží své závazky. Po splnění dluhu se zástavní právo zruší. Věřiteli vzniká povinnost uvolnit zástavní právo na nemovitosti.
- Zástavní právo je často zapsáno do katastru nemovitostí. Každý, kdo s nemovitostí nakládá, může získat informace o zatížení tímto zajištěním.
- Zákaz zcizení a zatížení nemovitosti –
- Zákaz zcizení a zatížení brání vlastníkovi nemovitosti v prodeji (zcizení) nebo zatížení (například zástavním právem) této nemovitosti bez souhlasu určitého subjektu.
- Subjektem bývá například věřite. Ten má zájem na tom, aby nedošlo k zcizení nebo zatížení nemovitosti bez jeho souhlasu.
- Zákaz zcizení a zatížení může, ale také nemusí, být zapsán do katastru nemovitostí. Záleží na to, jestli je sjednán ve smyslu věcného práva.
Zástavní právo a zákaz zcizení a zatížení nemovitosti se tak liší v účelu a právním postavení, ale oba slouží k ochraně zájmů věřitelů nebo jiných subjektů, kteří mají zájem na nemovitosti.
💡 Tip: Další zajímavé informace týkající se investic do nemovitostí naleznete tady.
