Koupě a prodej bytu s hypotékou nejsou tak populární jako běžné obchody. Využijte toho. Při vysokých cenách bytů, domů i ostatních nemovitostí je v posledních letech stále více bytů zatížených hypotékou. Obliba hypoték a úvěrů pramení nejen z vysokých cen nemovitostí, ale také z poměrně nízkých úrokových sazeb od bank. Jak prodat byt s hypotékou a jaké jsou varianty převodu se dozvíte právě v tomto článku.
První pozitivní zprávou pro prodávajícího je, že byt zatížený hypotékou není téměř žádný handicap a při prodeji by tento fakt neměl mít vliv ani na cenu. Financování nemovitosti skrze hypoteční úvěr je navíc v současnosti velice běžné a u kupujícího by nemělo vzbudit žádné podezření.
Obsah článku
Hypotéka na byt není překážkou prodeje!
Lidé jsou dnes stále mobilnější a mnohem častěji se stěhují z místa na místo. Nemovitosti či městské byty jsou poměrně drahé a díky nízkým úrokovým sazbám si mnoho lidí nabralo hypotéky i na nemovitosti, s kterými neměli delší záměr.
Navíc si hypotéky berou na stále delší dobu a tím se zvyšuje i pravděpodobnost, že se v průběhu splácení rozhodnou přestěhovat či jim život přichystá jinou nástrahu.
“V nedávné době bylo totiž výhodnější splácet hypotéku s nízkým úrokem než platit nájem.”
Prodej bytů s hypotékou se nyní stává denním chlebem. Jak funguje a jaké jsou nástrahy?
Nástrahy prodeje bytu, který je zatížený nesplacenou hypotékou
Byt s nesplacenou hypotékou je především zatížen zástavním právem banky, jež učinila tuto zástavu z důvodu zajištění hypotečního úvěru, úroků a poplatků až do doby zaplacení všech pohledávek kupujícím. Zástavní právo vzniká na základě smlouvy mezi bankou a kupujícím/dlužníkem.
POZOR! Zástavní právo je vázané na nemovitost, takže pokud koupíte byt či jinou nemovitost se zástavním právem, tak riskujete zabavení věřitelem/bankou. A také zastavená nemovitost musí být pojištěna ve prospěch banky proti náhlým živelným pohromám.
Jaká varianta prodeje bytu s hypotékou je nejvýhodnější?
Nejvýhodnější variantou je za určitých podmínek rychlé doplacení hypotéky bance, čímž zanikne její zástavní právo a vy prodáte byt klasickým způsobem. Jednoduché?
Nemusí být, jelikož zde jsou minimálně dva háčky. Prvním je Vaše finanční indispozice hypotéku doplatit a druhým jsou sankce. Hypotéky jsou různě zaháčkovány a část z nich je opravdu nevýhodné doplatit dříve.
RADA: Platí, že sankce nebo administrativní poplatek za předčasné zplacení by neměl překročit 1 % ze sumy celého úvěru. V těžkých životních situacích pak banky nabízejí doplacení zcela zdarma – jedná se o dlouhodobou nemoc, vážné zranění a smrt.
Pokud teprve přemýšlíte, že byste prodali svůj starý byt a v budoucnu koupili nový, tak můžete jednou ročně učinit takzvanou bezplatnou mimořádnou splátku až ve výši 25 % z výše úvěru.
MÁTE PRÁVO: Na jednoroční mimořádnou splátku máte ze zákona práva, nejedná se pouze o benefit.
Koupě bytu s hypotékou? Maximálně ušetříte
Když udělá kupující vše správně, tak může na koupi bytu s hypotékou a jejím převzetí pouze vydělat, jelikož o tyto byty a domy není takový zájem. Příčinou je především obava z neznalosti a obava z administrativní náročnosti. Je už poměrně jedno, jestli přebíráte hypotéku po soukromé osobě nebo po OSVČ. O OSVČ je ještě častějíší, že se dostane do problémů a pro vás tak může být koupě opravdu výhodná.
Kupující může financovat koupi vlastní hypotékou. Vaše banka si vyžádá vyčíslení zůstatku a stanoví se částka a souhlas se splacením. Zde je administrativní náročnosti především na straně prodávajícího nebo realitní kanceláře.
Často jsou již u samotných inzerátů bytů s hypotékou informace o současné hypotéce a kupující je připraven si hypotéku převzít. Zde je situace většinou jednoduší, avšak se vším musí souhlasit také banka.
Hypotéky se také často berou na rekonstrukce starých domů či bytů, kde je vyčíslení a převzetí složitější, pokud není rekonstrukce dokončena. Kupující by měl pátrat, z jakého důvodu nebyla rekonstrukce dokonče. Někdy mohou být důvody velmi závažné.
Kupující převezme původní hypotéku
Stále velmi oblíbené řešení. Kupující si zároveň s bytem či jinou nemovitostí kupuje nebo spíše přebírá hypotéku s nemovitostí spojenou. Při převzetí hypotéky se musí domluvit hned tři strany – kupující, prodávající a banka.
Největším úskalím této varianty je takzvaná bonita kupujícího. Pokud bance nebude připadat kupující dostatečně důvěryhodný, tak k převedení hypotéky na kupujícího nedá zelenou. Možným problémem je, že si již kupující vzal sám půjčku na uhrazení ceny nemovitosti a tím, že by převzal ještě hypoteční úvěr, by již pro banku nebyl důvěryhodný. Pro kupujícího je nejlepší variantou vše sloučit a za svoji novou nemovitost splácet pouze jednu půjčku respektive hypotéku.
Kupní cena se v tomto případě skládá ze dvou částí. První je převzatá hypotéka s nastavenou výší splátek a druhou částí je prodejní cena. Při nízkých úrokových sazbách z let 2018 a 2019 je dnes velmi složité prodat nemovitost s hypotékou z let minulých, jelikož podmínky jsou nyní velmi výhodné a vyplatí se spíše sjednat hypotéku novou. Naopak převzetí hypotéky z let 2018 a 2019 může být pro kupujícího při zhoršení stavu na trhu s hypotékami výhodné.
Kupující zaplatí hypotéku prodávajícího
Kupující také může před prodejem doplatit hypotéku prodávajícího a tím celý problém uzavřít již na samotném začátku. Zde je na místě řádné právní ošetření všech finančních transakcí a subjektů.
Hypotéka se převede ze stávající na novou zástavu
V případě že prodávající vlastní více adekvátních nemovitostí, kam může převést zástavu banky, tak je tato varianta poměrně schůdnou alternativou. Důležité je odhadnout novou zástavu, jestli splňuje podmínky banky a následně vyhotovit dodatek původní smlouvy.
Posledním krokem je zrušení zástavy u původní nemovitosti, kterou chcete prodat. Na druhé straně se zapíše zástavní právo na katastru u nové nemovitosti.
Prodej se odloží do konce fixace nebo po splacení
Zákon o spotřebitelském úvěru již zamezuje obrovským sankcím za předčasné zaplacení či ukončení hypotéky. Ovšem u dříve uzavřených hypoték Vás mohou sankce nemile překvapit. V tomto případě je na stole jedna varianta veskrze šalamounská. Odložení prodeje až na poslední měsíc před vypršením fixace. Prozatím kupující může nemovitost využívat v určité formě podnájmu.
Pro budoucí koupi je nutné sjednat smlouvu o smlouvě budoucí. Kupující se může domluvit v této smlouvě na pevné ceně nemovitosti a na nájemném, které bude kupující prodávajícímu platit po dobu trvání hypotéky. Toto nájemné může být vyšší než tržní, aby z něj prodávající mohl v pohodě platit hypotéku. Všechny tyto aspekty musejí být přesně vymezeny ve smlouvě.
Diskuze mezi realitními experty i bankéři o tom, jaká varianta je ta nejvýhodnější pro obě strany je pestrá. Výše jsme však uvedli možné nástrahy i nejpoužívanější metody řešení prodeje bytu či jiné nemovitosti zatížené hypotékou.
Prodej domu s hypotékou
Prodej domu s hypotékou je z právního hlediska podobný. Musíte absolvovat všechny výše popsané úkony. Obecně platí, že s prodej domu je složitější, ovšem v tomto případě je náročnost téměř stejná.
Domy i byty v posledních letech nabíraly na ceně, tak by se Vám ani nemělo stát, že celkově na nemovitosti proděláte. Pokud máte dluhy, tak je dobré řešit vše brzkým prodejem a tak se nedostat do nebezpečné spirály. Na konci můžete být bez domu či bytu i peněz. Pokud budete řešit prodej včas, tak si můžete z celé nepříjemné situace odnést ještě slušný balík peněz.
Zajímá Vás také jak vydělat peníze na internetu nebo jak citovat internetové zdroje?
