investice do domu nemovitosti

Investice do nemovitostí

Nákup a vlastnictví nemovitostí je investiční strategie považovaná za spíše konzervativní, ovšem jedná se o velmi výnosnou a oblíbenou investici. Na rozdíl od investorů do akcií a dluhopisů mohou potenciální majitelé nemovitostí využít pákového efektu a koupit nemovitost na dluh a zaplatit pouze část celkových nákladů předem a zbytek i s úroky splácí v průběhu času. Výhodnost hypotéky nebo půjčky určuje, jak moc je tato strategie výhodná. Ačkoli tradiční hypotéka obvykle vyžaduje 15 až 25 % akontaci, v některých případech stačí ke koupi celé nemovitosti pouze 10% akontace i v České republice, kdy ovšem často musíte ručit jinou nemovitostí. Na této stránce se dozvíte, jak funguje investování do nemovitostí, jak vydělávat na nemovitostech a jaké jsou možnosti v České republice.

Proč investovat do nemovitostí?

Proč bych měl do svého portfolia přidat nemovitosti? Nemovitosti jsou samostatnou třídou aktiv, na které se mnozí odborníci shodují, že by měla být součástí každého dobře diverzifikovaného portfolia. Je to proto, že nemovitosti obvykle úzce nekorelují s akciemi, dluhopisy nebo komoditami. Investice do nemovitostí mohou kromě potenciálních výnosů ze změny ceny přinášet také příjmy z nájmů nebo splátek hypoték. V České republice ceny nemovitostí posledních 30 konstantně rostou a za posledních 10 let se ceny nemovitostí více než zdvojnásobili.

Vlastní nebo hromadné investování?

Co je přímé vs. nepřímé investování do nemovitostí? Přímé investice do nemovitostí zahrnují skutečné vlastnictví a správu nemovitosti, což je pro mnoho lidí časově náročné a ani to nezvládají. Jednoduše si koupíte byt nebo dům, v kterém nechcete bydlet, ale chcete z něj těžit peníze. Na druhou stranu mnoho lidí spravování majetku a nemovitostí baví a dokáží tak nemovitost zhodnotit a vydělat z ní slušné peníze. Nepřímé investice do nemovitostí zahrnují investice do sdružených nástrojů, které vlastní a spravují nemovitosti, jako jsou různé nemovitostní fondy, realitní dluhopisy nebo realitní crowdfunding. Tyto fondy sbírají peníze a následně je investují do developerských projektů. Pro investora je tato investice zhruba stejně náročná jako nákup akcií

dům investice ikona

Vlastní nemovitost (přímé investování)

0 %
Zhodnocení
  • Vyšší pracnost
  • Vyšší riziko
  • Časová náročnost
  • Nižší senzibilita na trh
  • Vyšší zhodnocení peněz
realitní fond ikona

Hromadné investování (nepřímé investování)

0 %
Zhodnocení
  • Bez práce
  • Nižší potenciál růstu
  • Časově nenáročné
  • Diverzifikace vložených peněz
  • Většinou nižší zhodnocení než vlastní

Rekonstrukce

Raději než do starších domů v ČR lidé investují do menších bytů ideálně o velikosti 2+1. U domů je návratnost investice lepší, ale také je mnohem složitější celý objekt zrekonstruovat a často je potřeba k rekonstrukci větší finanční objem. U bytů si lidé umějí lépe představit investici a také se byt o této velikosti snáze pronajímá. U vlastního investování si lidé často počítají vybraný nájem jako čistý příjem, což ovšem tak není. U kolektivního investování vám přijde již očištěná částka, avšak u vaší soukromé investice, rekonstrukce si musíte vše počítat sami.

Jak vypadá rekonstrukce investiční nemovitosti
ikona společnost investice

Rozdíl mezi vlastníkem a investorem

V přístupu investorů a majitelů k renovaci a rekonstrukci domů existují významné rozdíly. Úpravy a renovace investiční nemovitosti jsou rozumné, pokud je provedena správným způsobem. Úspěšní profesionálové v oblasti rekonstrukcí i dlouhodobých pronájmů nemovitostí jsou investoři, kteří se soustředí na jediný cíl, kterým je nakoupit nízko a prodat či pronajmout vysoko. Když kupují zchátralé domy za výhodné ceny, vědí, že trocha vlastního kapitálu je pro ziskovost investice do nemovitosti velmi důležitá, a proto snižují náklady tím, že většinu oprav provádějí sami.

 

Tento typ investorů si také pečlivě vybírá projekty přestavby, které přinesou největší hodnotu při nejmenším úsilí a nákladech. Prvním krokem tohoto procesu je posouzení ostatních domů v sousedství, aby se předešlo přílišnému vylepšování nemovitosti. Pokud například žádný z ostatních domů nemá drahá dřevěná okna a špičkovou kuchyň, tak přidání těchto vymožeností do projektu pravděpodobně nepovede k výrazně vyšší prodejní ceně. Vždy si jako investor musíte pokládat otázku, jestli daná finanční investice do nemovitosti zvýší hodnotu nemovitosti, je důležitá pro zachování ceny nemovitosti (střecha například) nebo může zvýšit nájem.

 

Na druhou stranu majitelé často volí méně strategický přístup při zvelebování svých domů. V důsledku toho mohou do projektu vložit podstatně více peněz, než kolik z něj získají zpět při prodeji. I když je jistě rozumné provést několik vylepšení, není moudré to přehánět v očekávání návratnosti při dalším prodeji. Dělají především to, co se jim esteticky líbí a moc nehledí na cenu. Typicky investují do zahrady nebo nábytku.

 

Jak poznat, která vylepšení stojí za námahu a výdaje – a která ne? Abyste co nejlépe využili svůj rozpočet na přestavbu, vyplatí se pochopit typickou návratnost investice.

ano yes check ikona

Investor do nemovitostí

0 %
Zhodnocení
  • Důkladně vybírá nemovitost a počítá ROI
  • Investuje na základě zkušeností a ROI
  • Nemovitost přizpůsobuje účelu
  • Především účelnost nemovitosti
  • Aktivně vyhledává příležitosti
  • Renovuje jen to, co přináší peníze
ne no křížek ikona

Vlastník

0 %
Zhodnocení
  • Nepropočítává ROI
  • Investuje srdcem
  • Dělá nemovitost podle sebe
  • Chce, aby bylo vše krásné
  • Investiční příležitost aktivně nehledá
  • Renovuje vše

Co je REIT?

REIT neboli realitní investiční trusty jsou společnosti, které vlastní nebo financují nemovitosti přinášející zisk v různých odvětvích. Tyto realitní společnosti musí splňovat řadu požadavků, aby se mohly kvalifikovat jako REIT. Většina REITs se obchoduje na hlavních burzách cenných papírů a investorům nabízí řadu výhod. REITs umožňují komukoli investovat do portfolia nemovitostních aktiv stejným způsobem, jakým investuje do jiných odvětví – nákupem akcií jednotlivých společností nebo prostřednictvím podílového fondu či fondu obchodovaného na burze (ETF). Akcionáři REIT získávají podíl na vytvářených příjmech – aniž by museli skutečně chodit nakupovat, spravovat nebo financovat nemovitosti. Nejznámější alternativou k hromadnému investování v ČR je Investown.

Chci vědět více
ikona společnost investice

Kde investovat nepřímo do nemovitostí

Pokud jste si vybrali nepřímé investování do nemovitostí a nechcete fyzicky vlastnit žádnou nemovitost a starat se o ní, tak můžete vyzkoušet dvě možnosti, jak zainvestovat do nemovitostí. První je přes investiční platformu XTB, kde si jednoduše koupíte ETF věnující se realitnímu byznysu. Druhou možností je Investown, což je asi nejpopulárnější investiční platforma pro kolektivní investování do nemovitostí v ČR, kde můžete začít již od 500 Kč.

xtb broker investice logo

XTB

4/5
0
Počáteční vklad v Kč
  • Kryptoměny
  • Akcie
  • Komodity
  • ETF
  • CFD
Zjistit více »
investown logo

Investown

4/5
0
Počáteční vklad v Kč
  • Nemovitosti
Zjistit více »
Více investičních platforem »

Tipy při hledání investiční nemovitosti

Najít ideální investiční nemovitost není úplně lehké. Čísla vám leccos napoví, avšak je třeba vidět i další faktory, které si na papíře nespočítáte.

 

  1. Nevybírejte to, co se vám líbí. Často můžete slyšet, jak někdo koupil investiční byt v Praze nebo Brně. Proč? Protože se jim daná lokalita líbí. To ovšem z investičního hlediska nedává smysl. Právě byty v Praze nebo Brně mají nejdelší návratnost. Naopak na druhé straně tohoto spektra je Most, Ústí nad Labem nebo Ostrava.
  2. Financování. Investiční byty se často kupují na hypotéku z 80 %, což je výhodné pouze při nízkém úroku. Obecně snem mnoha investorů je, aby jim hypotéku platil nájem a ještě něco málo zbylo.
  3. Doba, kdy nemovitost koupit. V nedávné historii se ceny nemovitostí výrazně nepropadaly. Jedná se o výrazně stabilnější investici než akcie či kryptoměny. Cenu mohou vychýlit pouze nějaké bubliny jako byla ta hypoteční v roce 2008, což se projevilo ale především na americkém trhu.
  4. Lokalita. Snažte se vybrat lokalitu, kde se vám investice vyplatí, ale také vybírejte lokalitu, která je vám blízko. Například se nachází poblíž vašeho bydliště nebo v lokaci, kam rádi jezdíte, máte příbuzné.
  5. Prověření stavu nemovitosti. Vyplatí se zeptat sousedů či lidí v okolí. Podívat se na stav zdí, vlhkost, střechu. Všechny problémy se dají řešit, ale je třeba o nich vědět a zohlednit je v ceně.

Jaká jsou rizika investice do nemovitostí

Investice do nemovitostí patří k velmi oblíbeným a poměrně konzervativním, ale také s sebou přinášejí určitá rizika. Mezi některá z hlavních rizik investování do nemovitostí patří následující:

  1. Riziko výkyvů trhu. Trh s nemovitostmi může být nestabilní a může se vyvíjet různými směry, což vede k výkyvům cen. Vzpomeňme si na hypoteční krizi 2008 nebo v ČR strmý a 6 let trvající růst nemovitostí po roce 2015.

  2. Riziko nákladů. Investice do nemovitostí může zahrnovat náklady na údržbu, opravy i investice, což může snížit zisk z investice. Časté jsou také skryté závady nemovitosti nebo stavební problémy. Mezi nejhorší patří problémy se statikou a naopak mezi časté patří problémy s vlhkostí či vytápěním.

  3. Riziko překonání trhu. Může se stát, že nemovitost, do které jste investovali, se stane méně ceněnou než očekáváte, což může snížit hodnotu vaší investice.

  4. Nedostatek likvidity. Nemovitosti jsou obecně méně likvidní než jiné druhy investic, což znamená, že může trvat déle, než je budete moci prodat nebo využít jako zástavu. Jsou zde i problémy s nájemníky nebo tím, že sami v dané nemovitosti bydlíte.

  5. Fyzický charakter nemovitosti. Akcie můžete spravovat z celého světa, kdežto u nemovitosti musíte mít správce a nebo k nemovitosti pravidelně dojíždět. Opravdu bohatí lidé na nemovitostech příliš nevydělávají, jelikož jim je spravují poměrně nákladné firmy. Nechtějí se totiž o nic starat.

Je důležité zvážit všechna rizika investování do nemovitostí a být si vědom toho, že i když mohou být investice do nemovitostí lukrativní, mají také evidentní úskalí. Je třeba se dobře informovat a udělat pečlivou analýzu před rozhodnutím o investici do nemovitostí. Také byste měli mít alespoň základní znalosti o pronájmech a technických záležitostech domu.

Rizika investice do nemovitosti v zahraničí

  1. Fyzická nedostupnost. Pokud si koupíte nemovitost v zahraničí, tak se vám může stát, že zde praskne voda nebo nastane jiný problém a vy budete muset platit lidi, kteří to opraví. Na dálku se hůře řeší.

  2. Riziko kulturního a jazykového bariéry. Investování do nemovitostí v zahraničí může zahrnovat řešení právních a administrativních záležitostí v zemi, kde nemáte přímý kontakt nebo znalosti jazyka. Zákony a povinnosti se mohou lišit.

  3. Riziko politické nestability. Investice do nemovitostí v zahraničí může být ovlivněna politickou nestabilitou v dané zemi nebo regionu. To se týká především investování mimo EU.

  4. Riziko nákladů. Investice do nemovitostí v zahraničí může zahrnovat náklady na cestování, překladatele a právní služby, což může snížit zisk z investice.

  5. Odlišná měna. Investice do nemovitostí v zahraničí může být ovlivněna změnami kurzu měny, což může mít vliv na hodnotu vaší investice.

  6. Krádeže a znehodnocení. U nemovitostí, kde je majitel daleko od nemovitosti je mnohem větší riziko krádeže či jiné znehodnocení nemovitosti.

Nejoblíbenější články o investování do nemovitostí

Pokud si chcete dále něco přečíst o investování do nemovitostí, tak můžete vyzkoušet naše další články.