VZOR NÁJEMNÍ SMLOUVY KE STAŽENÍ NÍŽE v PDF i DOC!
Nájemní smlouva slouží k ujasnění právního vztahu pronajímatele a nájemníka. Identifikuje obě strany, pronajímanou nemovitost, nájem, energie i další specifika dané nemovitosti. Pokud nechcete nic opomenout, tak se pečlivě držte vzoru nájemní smlouvy!
Nájemní smlouva nebo také podnájemní smlouva je absolutně zásadním dokumentem pro pronajímatele i nájemce, tak se pojďme podívat, co vyplnit a jak vytvořit velmi dobrou, avšak jednoduchou nájemní smlouvu, která bude férová pro obě strany. V polovině textu je odkaz na stažení prověřené šablony a vzoru nájemní smlouvy.
Variantou je také pronájem svěřit nějaké firmě specializující se na správu a pronájem nemovitostí. Především v Praze se tento business v posledních pěti letech poměrně rozjel. Svěření nemovitosti třetí straně přináší své plusy i mínusy. Velmi záleží na tom, jak Vás pronajímání baví či obtěžuje, a jak jste vlastně dobrý pronajímatel.
Někteří pronajímatelé si mohou udržet i stejnou hladinu příjmů, pokud neměli v minulosti vyjednané výhodné ceny pronájmů. Pro některé schopné by to naopak znamenalo pokles příjmů i spokojenosti. K pronajímání je zkrátka potřeba mnoho schopností – empatie, znalost práva i vyjednávání.
Obsah článku
Na co při tvorbě jednoduché nájemní smlouvy nezapomenout? Držte se vzoru!
Asi každý i méně zkušený pronajímatel napíše do nájemní smlouvy obě osoby, výši nájmu, kdy je nájem splatný či dobu nájmu. Jsou ovšem důležité položky, na které v nájemní smlouvě nezapomínat.
- chov domácích mazlíčků
- kouření v bytě
- počet osob
- podmínky užití
- limity užití
- způsob vytápění a podrobné podmínky
- limity úprav domu či bytu
První článek by měl identifikovat nemovitost a její rozsah. Movitý majetek a jeho stav se blíže rozepisuje v předávacím protokolu, ovšem není chybou tyto věci dublovat také do nájemní smlouvy. Často se v prvním odstavci uvádí také trochu obecný obrat: Byt je ve stavu způsobilém k nastěhování i k obývání.
Předávací protokol řeší především stavy měřičů plynu, elektřiny a vody. Také je popsán stav nemovitosti i movitého vybavení. Dobré je si před podepsáním nájemní smlouvy vše důkladně zkontrolovat, což platí především pro stranu, která si nemovitost pronajímá.
Co je dobré si zkontrolovat?
- stav odpadů a odtok
- stav bojleru, protékání a celkovou údržbu (pokud praskne voda, tak je pozdě něco řešit)
- funkčnost všech elektrických zařízení včetně topení (klidně zkontrolujte si funkčnost žárovek)
- plyn a jeho revizi
Proč je dobré mít přesnou nájemní smlouvu
- důležité k vymezení práv, povinností a očekávání
- k jasnému určení povinností při údržbě bytu či domu (kdo řeší a v jakém rozsahu)
- pozor na různé protiprávní klauzule v nájemní smlouvě, které zakazují například domácí zvířata – nájemním může napadnout
- smluvní pokuty
- příslušenství k bytu a jeho používání
Nájemní smlouva ke stažení – VZOR k vyplnění
Vzorů nájemních smluv nalezneme na internetu hned několik. V našem vzoru nechybí nic podstatného a dokonale poslouží jako šablona pro nájemní smlouvy bytů a menších domů. V úvodu článku jste si mohli vzor nájemní smlouvy prohlédnou v PDF a zde si ho můžete také upravit a vytvořit kopii v Google Docs.
Vzor nájemní smlouvy
Vzor nájemní smlouvy neupravujte, ale vytvořte kopii, kterou můžete dle libosti upravovat a personalizovat dle vlastních potřeb. Nájemní smlouva vzniklá dle následujícího vzoru by měla obsahovat všechny potřebné náležitosti a chránit nájemníka a pronajímatele.
Nájemní smlouvy upravuje nový občanský zákoník, který pozměnil například ukončení či zvyšování nájemného. Nájemce je jaké slabší smluvní strana chráněn právního vztahu před možným nekalím chováním pronajímatele. Pronajímatel tak nemůže bezdůvodně zvyšovat nájem či dát výpověď pronajímateli. Vzor, který nabízíme, je jednoduchým vzorem, ovšem nepostrádá žádnou důležitou náležitost. Vzor prověřené nájemní smlouvy zdarma si můžete stáhnout také na Dostupném advokátovi (nájemní smlouva), kde máte možnost v případě potřeby využít také placenou verzi nájemní smlouvy na míru i s konzultací, kontrolou a předávacím protokolem.
Nejdříve nájemní smlouva na dobu určitou
Dobrou praxí, která je i ve vzoru nájemní smlouvy nad tímto nadpisem, je nejdříve vytvořit nájemní smlouvu na dobu určitou, i když chtějí obě strany dlouhodobý pronájem. Pokud se jedná o krátkodobý pronájem, který využívají různí námezní pracovníci či studenti, tak tam je vždy dobré rovnou určit konec nájmu.
Studenti často chtějí nájem od října do května, což je pro pronajímatele značně nevýhodné, jelikož má práci s pronájmem, předáním nemovitosti a také u studentů jsou častější menší poškození bytů.
U dlouhodobých pronájmů je ideální nejdříve smlouva na dobu určitou, kdy si nájemce i pronajímatel vyzkouší, jak jim nemovitost vyhovuje. Po půl roce se mohou sejít a domluvit se o prodloužení doby pronájmu nebo o nájemní smlouvě na dobu neurčitou.
Pozor. Mnoho pronajímatelů uzavře smlouvu o pronájmu na dobu určitou a po vypršení nic neřeší. Nic neřeší ani druhá strana a nájem normálně běží dál. Když si však pronajímatel vzpomene, že chce dát byt k dispozici, tak je nájemce ve značné nevýhodě. Pro obě strany je férovější variantou dopsat do smlouvy na dobu určitou, že pokud smlouva vyprší a obě strany neprojeví zájem ukončit pronájem, tak se smlouva obnoví ve stejném znění – opět smlouva na dobu určitou na jeden rok. V každém případě platí, že by nájemník a pronajímatel měli komunikovat a pokud se blíží konec dohodnuté doby, tak by se měli navzájem uvědomit, aby obě strany věděly, jak a s čím počítat.
Vzor nájemní smlouvy na dobu určitou je téměř totožný jako nájemní smlouva na dobu neurčitou.
Prodloužení nájemní smlouvy
Jak je popisováno již výše, tak nájemní smlouva se může automaticky obnovit dle občanského zákoníku, když tři měsíce po vypršení doby nájemce ani nájemník neprojeví iniciativu nájem skončit. Když ovšem pronajímatel vyzve nájemníka k dodržení smlouvy a ukončení nájmu, tak nemůže nájemník dělat jako že nic a čekat tři měsíce, aby byla smlouva opět automaticky obnovena.
Automatické prodlužování nájmu lze ve smlouvě jasně vyloučit, což dělá především pronajímatel, který má jasné plány s nemovitostí po uplynutí doby pronájmu.
Pozor. Nájem na dobu určitou lze vypovědět pouze v případě, že smlouva explicitně popisuje možné důvody výpovědi a výpovědní lhůtu. V opačném případě je nucen nájemce platit až dokonce ujednané nájemní doby.
Dodatek k nájemní smlouvě
Občanský zákoník uvádí, že písemná smlouva může být změněna opět jen písemnou smlouvou. Když má nájemník a nájemce uzavřenou nájemní smlouvu a domluví se na ukončení nájmu a následně si to jedna či druhá strana rozmyslí, tak je v právu ten, kdo chce konat dle platné smlouvy.
U soudu dokonce neobstojí ani domluva o změně emailem či sms zprávou. Pokud chcete tedy parametry smlouvy měnit, tak by měl být uzavřen dodatek k nájemní smlouvě, kde je velmi důležité přesně označit jaké části smlouvy podléhají změně.
Silně doporučené je číslování dodatků z důvodu možného uzavírání více dodatků k nájemní smlouvě. Dodatek by měly ideálně uzavírat osoby, které mezi sebou uzavřely nájemní smlouvu.
NEZAPOMEŇTE:
- Podpis obou smluvních stran
- Identifikaci smluvních stran
- Účinnost platnosti dodatku
- Datum
- Číslování změn i dokumentu
Pozor na jednoduché nájemní smlouvy!
Vždy je dobré v nájemní smlouvě jasně stanovit, kdo co platí a kdo má za co odpovědnost. Například u pronájmu domu se uvádí v jakém rozsahu může nájemce užívat zahradu a jaké zásahy v ní musí dělat.
Důležité je také postihnout předmět nájmu a již zmíněné zásahy do nemovitosti. Někteří nájemci mohou začít do nového bytu vrtat a lepit, následně po 3 měsících odejdou a nemovitost je zralá na revizi.
Předmět nájmu je především bydlení, ale někteří nájemci chtějí v objektu podnikat a pronajímatel se tuto skutečnost může dozvědět až po podepsání smlouvy.
Na co si dát pozor při podpisu smlouvy o nájmu?
V první řadě dbejte na férové jednání, které je zárukou oboustranné spokojenosti.
- jasně sjednané nájemné, které je placené nanejvýš měsíc dopředu
- přiměřená kauce či jistina (jedná se o 1-3 nájmy)
- energie
- předání a odevzdání nemovitosti
- kouření, návštěvy
- přihlášení trvalého bydliště
- domácí mazlíčci
Kauce u nájmu
Kauce poskytuje pronajímateli určitou jistotu a jedná se o zajišťovací instrument. V současnosti se v občanském zákoníku říká kauci jistota. Obvyklou kaucí je jeden nájem. Dříve se odvozovalo od nájmu a poplatků za energie.
Nově by se mělo odvozovat pouze od výše nájemného. Obvyklá výše je jeden až dva nájmy. Vyšší kauce již odrazuje potencionální nájemníky. Kauce slouží pronajímateli k zajištění pohledávek, které mohou vzniknout pronájmem (dlužné nájemné, náhrada škod či energie).
Jistina či kauce zaniká společně se skončením nájmu a pronajímatel by měl předložit vyúčtování a částku vrátit, pokud je nemovitost v pořádku a nájemník nedluží žádnou částku. Často se také sjednává, že pokud nezaplatí nájemník včas, tak se potřebná částka bere z jistoty a tu by měl nájemník neprodleně dorovnat do smluvené výše v nájemní smlouvě.
Náhrada škody a vrácení kauce je většinou ožehavým tématem. Typicky si pronajímatel cení poškození bytu více než nájemce a vznikají pře na výši částky. Dobré je stav a všechny náležitosti popsat důkladně v předávacím protokolu.
Rozsah poskytovaných služeb pronajímatelem
Některý pronajímatel si nechává energie psané na sebe a některý naopak přepisuje energie na nájemce. V některých případech je i hybridní řešení, kdy jsou některé energie přepsané a některé ne.
Platí zde pravidlo, že u nájemců, kteří jsou v bytě déle než dva roky, tak na ně pronajímatel přepisuje energie. U krátkodobých pronájmů, kde nemá pronajímatel nájemce prověřeného, je lepší když si nechává energie napsané na sebe.
Ve smlouvě je také často uvedeno, jestli je dům či byt pojištěn a jaká je případná spoluúčast nájemníka. Další poplatky mohou být za svoz komunálního odpadu, úklid, rezervy a další.
Nájemné je zásadní částí nájemní smlouvy
Jednou z prvních věcí, na kterou se nájemník v nájemní smlouvě podívá, je bezesporu nájemné. Základem dobrých vztahů je do smlouvy uvést domluvenou částku.
POZOR: Za nekalou praktiku lze považovat navýšení domluvené ceny, což někteří pronajímatelé dělají. Vědí, že navýšení o cca 5 % oproti domluvené částce obchod/smlouvu nezhatí. Tyto praktiky do dnešní doby nepatří. Když se s takovým chováním setkáte, tak je lepší couvnout.
Pronajímatel i nájemce se musí shodnout na určité částce, která bude k jasně danému dni v měsíci převáděna na účet. nejdříve se většinou domluví a následně vše stvrdí nájemní smlouva.
Pokud nebude nájemné k danému dni na účtě pronajímatele, tak si obvykle vyhrazuje penále ve výši 0,1 % až 1 % za každý den. Dobrým zvykem nebo povinností je upozornění nájemce na nezaplacení nájmu.
Zvyšování nájmu by nemělo podle občanského zákoníku být radikální a samovolné. Ideální pro obě strany je například takzvaná inflační doložka, kdy je nájemné k určitému dni zvyšováno o inflaci.
Zvýšení nájmu nesmí přesáhnout celkem 20 % za uplynulé tři roky. Současně výsledná výše nájemného také nesmí překročit obvyklé nájemné za obdobný byt v daném oblasti a místě.
Pokud má nájemce zvířata, tak mu je podle zákona pronajímatel nemůže zakázat. Má ovšem jiné páky, jak z takového nájemce dostat více peněz nebo jej odradit. Pronajímatel může zažádat o vyšší kauci nebo o vyšší nájem, jelikož je zde předpoklad, že se zvíře bude podílet na opotřebení bytu.
Nájemní smlouva ústně VZOR
Nový občanský zákoník stanovil, že nájemní smlouvy jdou nyní uzavírat ústně a nemusíte tak mít písemnou nájemní smlouvu. Podle nového občanského zákoníku chybějící psaná smlouva neznamená to, že smlouva o nájmu opravdu nebyla uzavřena.
U bytů je ovšem písemná forma stále nutná. Naše doporučení zní: Uzavírejte smlouvy písemné a co nejvíce detailní – předejdete tak zbytečným problémům a komplikacím. Když by nájemce byt uzavíral více než tři roky, tak se automaticky smlouva o nájmu uzavírá.
Investiční pronájem
Při investici do nemovitosti za účelem zhodnocení peněz či dokonce za účelem investičního pronájmu je třeba dbát na několik faktorů z pohledu pronajímatele.
V poslední době je také velmi častý pronájem rodinných domů, které jsou dražší než byty, ale v přepočtu na metr čtverečný je naopak cena nižší.
U investičního pronájmu je velice důležitá cena pořízení a propočet doby návratnosti investice. Odborníci z branže investičních pronájmů doporučují příliš byty neopravovat a raději se spokojit s nižším nájmem. V současné době se vyplatí investovat do bytů například v Ústí nad Labem nebo Bílině, kde jsou ceny opravdu nízko.
