Služebnost bydlení zajistí rodičům, kteří dětem darují nebo prodají dům či byt, právo v něm bydlet až do smrti, i když se vlastníkem nemovitosti stane někdo jiný. Když je ve stejné listině jako darování nebo prodej, zápis do katastru nemovitostí stojí 2 000 Kč, při samostatné smlouvě o služebnosti se poplatek platí znovu.
Týká se rodičů, kteří chtějí dům nebo byt převést na syna nebo dceru ještě za života a zůstat v něm bydlet, podobně jako Božena M., která přepsala byt na syna, nebo Jarmila K., která darovala dům dceři. Nehodí se pro nájemní bydlení ani prodej cizímu kupci, tam bydlení řeší jiná smlouva.
Obsah článku
Jak služebnost bydlení zřídit
Zákon tomuto právu říká služebnost bytu, podle § 1297 a 1298 občanského zákoníku se považuje za služebnost užívání a vlastník si zachovává právo nakládat se zbytkem domu a dohlížet na něj, v praxi i v tomto textu se mu říká služebnost bydlení. Vzniká písemnou smlouvou a zápisem do katastru nemovitostí, samotná dohoda v rodině bez zápisu nestačí.
- Sepište smlouvu o zřízení služebnosti bydlení s popisem nemovitosti (adresa, katastrální území, číslo jednotky), nejlépe v darovací nebo kupní smlouvě, sami, u advokáta nebo u notáře.
- Nechte si ověřit podpisy na vkladové listině u notáře, advokáta nebo na kterémkoli CzechPointu České pošty.
- Podejte návrh na vklad práva do katastru nemovitostí osobně na katastrálním pracovišti, poštou nebo datovou schránkou.
- Zaplaťte správní poplatek 2 000 Kč za listinu, při podání přes datovou schránku nebo Portál katastru nemovitostí jen 1 600 Kč.
- Vyčkejte na rozhodnutí katastrálního úřadu, zákon mu dává 30 dní od podání a k tomu 20denní ochrannou lhůtu, kterou nejde zkrátit ani obejít.
- Zkontrolujte po zápisu na portálu Nahlížení do katastru nemovitostí, jestli je služebnost bydlení uvedená u nemovitosti jako věcné právo.
Co služebnost bydlení ochrání a co ne
Podle prezidenta Notářské komory ČR Radima Neubauera „pokud tedy má senior v úmyslu v bytě/domě i po převodu nadále bydlet, měl by si smluvně zřídit služebnost, která musí být zapsána do katastru nemovitostí“, jinak může nový majitel rodiče z domu vystěhovat (ceskeduchody.cz, 5. 6. 2023). Zapsaná služebnost nemovitost provází i při prodeji, nový majitel ji musí respektovat.
Ochrana má meze. Když vzniklo zástavní právo exekutora na dítě jako vlastníka dřív než zápis služebnosti, může exekuční soud při dražbě podle § 336a odst. 2 občanského soudního řádu rozhodnout, že právo bydlení zaniká, zapsaná dřív naopak obvykle dražbu přežije, pokud není zcela nepoměrná k výhodě rodiče a výhoda z bydlení se nevyčerpala. Smrtí dítěte služebnost nezaniká, přechází na dědice spolu s nemovitostí, zanikne až smrtí toho, komu bydlení patří. S dědictvím po rodičích souvisí i povinný díl z dědictví.
Dům nebo byt darovaný jen jednomu z manželů, třeba dceři, je jejím výlučným vlastnictvím mimo společné jmění manželů (§ 709 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku), exekuce na jejího manžela se ho přímo netýká.
Kolik služebnost bydlení stojí
Správní poplatek za podání návrhu na vklad je podle položky 120 přílohy zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, 2 000 Kč za každou listinu, při podání elektronicky přes datovou schránku nebo Portál katastru nemovitostí klesá na 1 600 Kč.
Odměnu notáře stanovuje podle hodnoty nemovitosti vyhláška č. 196/2001 Sb., notářský tarif. Sepsání bez notáře s ověřenými podpisy na CzechPointu vyjde levněji, ale bez vykonatelnosti notářského zápisu.
Kdo platí daň z darovaného bydlení
Dar domu nebo bytu mezi rodičem a dítětem je od daně z příjmů osvobozený podle § 10 odst. 3 písm. c) bod 1 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, protože jde o příbuzného v linii přímé, bez ohledu na hodnotu nemovitosti. Obdarovaný osvobozený dar neuvádí do daňového přiznání, oznamovací povinnost finančnímu úřadu má jen při hodnotě nad 5 000 000 Kč. Kdo řeší spíš dědictví, najde přehled v článku o tom, jak se rozděluje dědictví ze zákona, a text o dani z dědictví.
Když rodič prodá nemovitost dítěti za cenu, žádná darovací ani jiná zvláštní daň z příjmů v rodině se neplatí, platí jen běžná pravidla pro prodej vlastní nemovitosti, služebnost na ně vliv nemá.
Kdo platí energie, opravy a jak služebnost zanikne
Náklady na opravy a údržbu nemovitosti nese podle § 1284 občanského zákoníku primárně vlastník, tedy dítě, protože služebnost bytu se podle § 1297 považuje za služebnost užívání. Teprve když náklady přesáhnou užitek, který si vlastník z nemovitosti ještě může brát, musí se rodič jako oprávněný na vyšších nákladech podílet, nebo se užívání v tom rozsahu vzdát. Platby za energie, vodu a odpad si strany obvykle dojednávají samostatně, zákon rozdělení nepředepisuje.
Služebnost bydlení zanikne smrtí toho, komu patří, zánikem nemovitosti nebo dohodou obou stran, po které se podá návrh na výmaz z katastru nemovitostí. Zrušit ji může i soud, třeba když je zcela nepoměrná k výhodě rodiče, nebo v rámci exekuce na vlastníka podle § 336a odst. 2 občanského soudního řádu. Řešení majetku až závětí popisuje článek o závěti s podmínkou.
Co si před sjednáním služebnosti bydlení zkontrolovat
Než smlouvu podepíšete, projděte si s rodinou i to, co se obvykle řeší až po problému.
- Přesný popis nemovitosti a rozsahu bydlení ve smlouvě, adresa, katastrální území, číslo jednotky.
- Ověřené podpisy na vkladové listině, bez nich katastr požaduje doplnění do 30 dnů.
- Kdo platí energie, vodu a drobné opravy, i když to zákon přímo neurčuje.
- Jestli dítě nebo jeho manžel nemá dluhy nebo exekuci, které by mohly nemovitost dostat do dražby.
- Jestli chcete služebnost doplnit o zákaz zcizení a zatížení nemovitosti bez vašeho souhlasu.
Správa bytových domů: Co všechno nabízí?
Nájemní smlouva vzor zdarma a 9 věcí, které v ní nevynechat
Božena M. (72 let): Přepsala jsem byt na syna. O rok později mi snacha ukázala inzerát
Darovací smlouva, vzor na peníze, auto i dům a kdy dar nezdaníte
Víte, co znamená zákaz zcizení a zatížení nemovitosti?
