Vyplatí se rekonstrukce starého domu nebo stavba nového?

2,4K

Starý dům nebo novostavba? Ať už stavíte nový dům nebo se chystáte rekonstruovat ten starý, u obou případů se vybavte pevnými nervy, oboje vás bude stát mnoho času, energie, peněz a připravte se na zkoušku psychické odolnosti. Co je ale lepší, výhodnější nebo levnější? Na otázku, jestli se vyplatí se rekonstrukce starého domu, se snaží odpovědět náš článek. Plus si řekneme, jaké nástrahy mají rekonstrukce starších domků.

První základní otázka je, jak moc se chcete pořízení nového domu věnovat? Rekonstrukce je vždy více individuální a potřebuje větší invenci. Druhá důležitá otázka je, jak dokážete dobře vydělávat peníze a kolik energie tomu chcete věnovat.

Novostavba

Novostavba? Kdo by si nepřál mít krásný nový dům? Je to ale vždycky ta nejlepší nebo nejsnazší varianta? Co všechno stojí za pořízením nového domů? Není to jen tak, že si vyberete model, počkáte pár měsíců, zaplatíte smluvenou částku a posléze se nastěhujete. Cesta za novostavbou se začíná již u pořizování pozemku. Vás vysněný dům musí přeci také někde stát. Vaše cesta tedy začíná už u samotného shánění místa a hledání dobré ceny.

Ne každý má k dispozici pozemek. Pokud patříte mezi ty šťastlivce, kteří podědili nějaké krásné místo v srdci přírody nebo kousek zeleně na kraji města, pak vám můžeme jen blahopřát. Při současných cenách pozemků se tak vaše náklady mohou snížit i o několik milionů korun. Ovšem finanční stránka věci není to jediné, co vás může pěkně potrápit. Je to i samotná nedostupnost pozemků, kde poptávka po nich neustále roste, neúměrně k jejich nabídce.

Získaný pozemek tak často nemusí být přesně tím, co hledáte. Většinou je to skládanka kompromisů a ústupků a hledání toho, co nejlépe sedí vašim možnostem. Pozemek tak bývá zlatou středí cestou mezi vašim vysněným místem a vašimi finančními možnostmi. Cena pozemku se pak odvíjí od toho, kde se nachází. Ty, které jsou blízko měst jsou zpravidla dražší než ty na samotě nebo někde v krásných malebných vesničkách. Volbu jistě podpoří to, zda jste mladá rodina s dětmi nebo starší pár hledající klid.

Novostavba: Dům není to jediné, co vás bude stát peníze

Když máte to štěstí a seženete pozemek, na kterém můžete stavět (problematiku změn územního plánu zde záměrně vynechejme), pak vás čeká volba stavby. Zde se opět ceny různí podle toho, co je vaším gustem. Pokud si vystačíte s něčím menším a ryze standardním, pak se budete pohybovat na spodní hranici ceny domu. Patříte-li ovšem mezi náročnější a chcete něco lepšího, pak počítejte s větší dávkou financí.

Každý speciální kousek vyžaduje speciální obnos. Tohle platí u každého oboru. Chcete větší kus? Chcete něco navíc? Pak si musíte připlatit.Každé větší okno, každé atrium, každý atypický roh a každý atypický centimetr vás bude stát peníze. Zde se ceny ani nedají měřit. Stejně jako můžete postavit dům za 3 miliony korun, tak můžete postavit dům za 50 milionů korun. Záleží zde na tom, co od bydlení očekáváte a kolik za to chcete, resp. můžete zaplatit.

Náklady na nový dům ovšem nejsou to jediné co vás může překvapit nebo odradit. Je to také čas, který to může obnášet. Čekání na povolení, čekání na plány, na projekt, na stavbu, dodávky apod. Nový dům může být záležitost několika měsíců ale také několika let. Opět zde záleží na vašich možnostech, preferencích atd. Pokud máte malé nároky a štěstí, bydlíte poměrně rychle, pokud ale chcete konkrétní věci a ještě čekáte na dělníky nebo dodávky pak si můžete hodně počkat.

Náklady na dům nejsou jen peníze, obnáší to mnohem víc

Máte pozemek, máte typ domu, všechna povolení, staví se, a najednou to přijde. Nové nečekané výdaje, nová nechtěná zpoždění, nové návrhy, nové nápady. Je mnoho věcí, které se mohou objevit i při stavbě zcela nového domu a právě zde je místo na odolné nervy. V České republice bohužel přibývá případů, kdy se páry rozchází právě při stavbě domu. Jakoby by dokončení hrubé stavby bylo pomyslnou zkouškou odolnosti páru.

Nový dům má své výhody, vytváříte prostor dle vašich představ. Ovšem vzhledem k současným cenám pozemků a nemovitostí ani nový dům nezaručuje, že budete mít přesně to co chcete a tam kde chcete, protože právě kvůli finančním možnostem lidé musí u novostavby často dělat ústupky. Místem to začíná, často se staví na malých pozemcích, v záplavových oblastech, blízko průmyslových zón, nebo těžebních prostor apod.

Když stavíte nový dům počítejte také s tím, že za začátku nebudete mít zahradu jako z pohádky. Nečekejte velké vzrostlé stromy, keře, natož třeba plot. Všechny tyto věci tam musíte pořídit vy a všechny tyto věci stojí velké peníze. Už jen hezčí květináč na keř stojí 1500-2500 korun a jistě si nepořídíte jen jeden. Do svých nákladů tak musíte započítat náklady na plot, chodníky, keře, květiny, zahradní vybavení, nábytek, hadice, nůžky, atd. Vše je nutné započítat.

Výhody novostavby:

• Volba místa stavby-pozemku
• Volba typu domu
• Nepřekvapí vás staré rozvody nebo elektrika nebo něco ve zdech, co není vidět
• Vše je nové a krásné
• Nižší náklady při vlastnictví pozemku

Nevýhody novostavby:

• Větší náklady na zahradu
• Zahrada je holá pláň, trvá to dlouho než se zazelená
• Drahý pozemek, drahá stavba
• Trvání povolení nebo stavby
• Poloha pozemku daleko od města /nutnost auta)

Starý dům

Uvažujete nad koupí starého domu? Pak patříte bud k těm, co hledají tzv. dům s duší nebo chcete ušetřit v domnění, že rekonstrukce starého domu bude výhodnější. Obojí má svá pro i proti. Dostupných starých domů je možná o trochu víc než dostupných stavebních pozemků. Starý dům také většinou stojí na dobře dostupném místě, někde v centru města, kdežto nové pozemky jsou spíše v okrajových oblastech. Záleží na tom, čemu dáváte přednost. Obecně nejhorší jsou rekonstrukce domů z doby minulého režimu, například rekonstrukce domu z 50. let. Materiály v té době nebyly příliš kvalitní a také design těchto domů se nyní netěší příliš velké oblibě. Naopak prvorepublikové stavby jsou obecně mnohem více oblíbené a vhodné k rekonstrukci. O moc lépe na tom nejsou ani domy z 60. či 70. let.

Starý dům má duši, jak se říká. Částo v něm najdete nějaký ten „poklad“ v podobě starého rámu nebo původní židle značky TON. Bohužel však taková rekonstrukce starého domu přináší něco tak nevypočitatelného jako jsou nečekané výdaje. Ve starém domě je těžké odhadnout co se kde objeví, co bude potřeba opravit, vyměnit apod. Většina starých domů je také bohužel v takovém stavu že je často lepší je zbourat než nákladně předělávat.

Otázka rekonstrukce staršího domu je něco, co se nedá se stavbou nového domu dobře porovnávat. U nového domu jste schopni odhadnout pořizovací cenu pozemku i domu samotného, nicméně u starého domu předem nemáte tušení co všechno bude potřeba. Takové náklady ze samotné prohlídky domu neodhadnete. Ve většině případů stojí rekonstrukce víc, než si majitelé domu spočítají. Není totiž rekonstrukce jako rekonstrukce.

Zde si můžete prohlédnout případ výhodné koupě a rekonstrukce starého domu. V článku se dozvíte o možných nástrahách i tipech pro rekonstrukci starého domu krok za krokem.

U rekonstrukce starého domu se můžeme bavit o stovkách tisíc až milionech korun. Další věc je také rozdíl mezi “starým domem a starým domem”. Je rozdíl jestli chcete předělat dům po babičce v dobrém stavu nebo historický městský dům z 18. století, který se rozpadá. Pokud chcete pouze vyměnit střechu a dát nové podlahy, tak vám na to stačí úvěr, musíte-li ovšem dělat všechno od základu nově, pak se připravte na tučnou hypotéku.

Rekonstrukce domu je o zkušenostech. I když si budete brát firmu, která vás vyjde přibližně na dvojnásobek oproti řemeslníkům, tak je třeba znát základy rekonstrukce. Orientovat se lehce v problematice a být firmě partnerem i dozorem. Firmy je třeba stejně jako řemeslníky hlídat a určovat ideální směr, aby rekonstrukce domu proběhla dle vašich představ.

Již než dům koupíte nebo se pustíte do rekonstrukce, tak si ověřte, jestli je v pořádku statika či hydroizolace. Vzlínající vlhkost je velkým problémem starých domů, kdy vám to na první pohled nemusí přijít, ale po nasazení nových plastových oken se dům uzavře a vlhkost společně s plísní se začínají objevovat. Následně je to boj na roky s nejistým výsledkem. Rekonstrukce je investicí, a pokud chcete své peníze zhodnotit a bydlet, tak je třeba vše promyslet. Investice do nemovitosti patří k jedněm z nejjistějších, pokud držíte správné postupy. Rekonstrukcí vždy zhodnotíte danou nemovitost a většinou o vyšší částku, než jste do rekonstrukce dali.

Tip: Přečtěte si také našeho průvodce o investování do akcií.

Starý dům?: Velikou výhodou jsou historické poklady a zarostlá zahrada

Velikou výhodou starých domů bývá zahrada. Není to jen pustina, jako tomu bývá u novostaveb. Většinou má krásné vzrostlé stromy, mnoho květin a je zde prostor pro romantické duše a kreativitu. Starý dům bude mít také jistě plot, který ještě možná chvíli vydrží nebo bude vyžadovat pouze nějaký ten „face-lift“. Na této položce můžete u staré stavby hodně ušetřit. Nehledě na to,že nečekáte dlouhé roky než vám vyroste nějaká ta zeleň.

Horší je to pak s tím, co vše na vás může u takového domu „vyskočit ze skříně“. Nikdy nevíte jak je na tom statika, zdi, rozvody, topení, voda, elektrika, podlahy, apod. Je to mnoho co vás v takové stavbě může překvapit. Stojí to proto na začátku mnohem více práce se zjišťováním stavu a také více peněz, se kterými se na začátku často nepočítá. Ne vše se totiž projeví hned. Je důležité s tímto faktem u starých staveb počítat.

Strašákem pro mnohé může být také to, že staré domy již mají své dané prostory. Něco se změnit dá, ale něco ne. do nosných zdí zasahovat nemůžete, a tam kde mají zdi např. 90 cm se vysněné francouzské okno může důrazně prodražit. Ovšem ani starý dům ani nový dům vždy nezaručují že tam vše bude přesně podle vašich představ a pro někoho je původní stavba přesně to, co hledal.

Výhody starého domu:

• Dům má svého ducha
• Poloha domu (často součástí města a původní zástavby)
• Zarostlá zahrada
• Menší náklady na zahradu

Nevýhody starého domu

• Musíte dělat ústupky s prostory a typem domu
• Mohou nastat nečekané náklady
• Nemusíte docílit toho, co od domu čekáte
• Některé přestavby u starého domu dělat nelze

Rekonstrukce

Rekonstrukce je takové „začarované slovo“. Někomu se při slovu rekonstrukce ježí kůže, někdo při něm skáče radostí. Jedna strana od rekonstrukce očekává komplikace, hodně práce, času, energie, starostí. Jiní zase vidí seberealizaci, zábavu, možnost nižších nákladů a uspokojení z výsledku proměny. Obě strany si při rekonstrukci mohou přijít na své, ovšem často se stává, že finální náklady jsou mnohem vyšší, než se na začátku zdají.

Rekonstrukce sama o sobě může být dobrým nápadem, tam kde to zvládáte víceméně sami a za dobré peníze. Jenže tam kde už potřebujete cizí ruce, firmu, stavební dohled, projekt apod, pak už se bavíme o těch samých penězích, jako když stavíte nový dům. Někdy se rekonstrukce vyplatí a někdy vyjde ještě hůř než při pořizování nového domu. Zde je důležité nepodcenit počáteční kalkulace a zjištění stavu budovy.

Mnoho lidí chce „jen bydlet  v domě“ a od samotné stavby toho moc nečeká, pak není těžké jít do hůře položeného pozemku s malým domkem, nebo do rekonstrukce staršího menšího domu. Jenže jsou tu i tací, kteří od bydlení čekají mnohem víc. Mají vysoké nároky na polohu domu i na jeho vzhled a funkčnost. Zde se náklady velmi rozcházejí. Můžete se spokojit s malým domem o 70 m² někde za městem a platit hypotéku 5 milionů korun, nebo budete chtít dům ve městě s plně moderním vybavením a platit hypotéku 15 milionů korun.

Dalo by se skoro říct, že rekonstrukce je v podstatě pro 2 typy lidí. Jednak je pro snílky a kutili, kteří si rádi dělají věci po svém a vlastními silami. Při rekonstrukci tak mají veliký prostor pro seberealizaci. A jednak je pro ty, kteří hledají to „pravé“. Něco, co má ducha, historii, dobrou polohu apod. Takoví lidé jsou pak ochotni za rekonstrukci starého domu zaplatit mnohem víc, než by je stála stavba nového domu.

Náklady: Co je tedy výhodnější?

Náklady na starý nebo nový dům se velmi těžko porovnávají. Vždycky záleží na mnoha faktorech. Záleží na tom, kde dům nebo pozemek leží, jaké jsou vaše požadavky na občanskou vybavenost a dostupnost některých zařízení, vyžití apod. Záleží na vašich požadavcích na samotnou stavbu a ve finále i na vašich požadavcích na interiér domu, který je nutné do nákladů započítat.

Je veliký rozdíl mezi tím, když si koupíte starý malý domek, někde na vesnici, kde je možná samoobsluha a 2 x za den tam přijede autobus, a tím když si koupíte nový dům i s pozemkem na kraji Prahy. Zde se můžeme bavit o pořizovací ceně 2,5 milionu korun nebo 20 milionů korun. Otázkou pak zůstávají samozřejmě další následné náklady na které se při koupi často zapomíná.

Můžete pořídit malý starý domek na vesnici, která leží někde v zapomenuté části Ústeckého kraje se zahradou 600 m², v polorozpadlém stavu. Budete ho muset zcela opravit a s novou střechou vás rekonstrukce vyjde na další 3 miliony korun. Pak řekněme, že při započtení koupě, rekonstrukce a potřeby koupit druhé auto, protože jste daleko od všeho, skončí vaše náklady na nějakých 5-6 milionech korun. Nehledě na další náklady spojené s neustálou potřebou jezdit někam autem.

Můžete ale také pořídit pozemek na kraji města ve středních Čechách, nejlépe v rámci nějakého developerského projektu, kde si pouze dokoupíte pěkný nábytek. Další auto v lepším případě nebudete potřebovat, nicméně nové zástavby se většinou do města nevejdou a tak i zde se musíte pořád dopravovat za vším autem. Pak se bavíme o nějakých 9-10 milionech korun.

Starý dům nebo novostavba?

Otázka tedy nezní zda je lepší nebo levnější rekonstrukce starého domu nebo koupě nového. Otázka zní, co od bydlení očekáváte. Pokud s tím nechcete mít tolik starostí a neočekávaných nákladů pak je pro vás lepší nový dům. Ale nečekejte že tam je to bez starostí zcela. Můžete trefit skvělou firmu která se poctivě a spolehlivě o vše postará, můžete mít ale také bohužel smůlu a firma vám připraví víc starostí než užitku.

Pokud hledáte něco romantického, co má svého ducha a krásnou zahradu a nevadí vám si s tím dát tu práci, pak jste ten správný typ pro rekonstrukci starého domu. Staré domy často také bývají na hezčích místech, než je nová zástavba která na své stromy a krásy přírody teprve čeká. Připravte se ovšem na to, že to bude dlouhá cesta, bude to stát nějakou tu sílu a peníze a je dost dobře možné, že vás časem něco překvapí nebude-li vás to překvapovat celou dobu co tam budete bydlet.

Nehledejte co je levnější, protože takové porovnání prakticky není možné. Nový dům může stát mnohem méně peněz a více starostí než přestavba starého domu a naopak. Nikdy nevíte co vám cesta za vaším novým domovem může přinést. Určitě si na začátku dobře promyslete možné nástrahy a zvažte výhody i nevýhody a to co od bydlení chcete. Cesta je to dlouhá a náročná v obou případech, velmi často ale stojí za to.